Z życia dewelopera: Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

• Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców
• Odpowiedzialność za niesporządzenie prospektu informacyjnego
• Odpowiedzialność za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym
• Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę
• Odpowiedzialność za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym

Przyjrzyjmy się zatem bliżej przepisom karnym, jakie będą obowiązywały na gruncie nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 roku.

Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

Nowa ustawa kładzie zdecydowany nacisk na ochronę środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców lokali, czego wyrazem jest np. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, o którym pisałem w artykule z dnia 6 października tego roku. W zakresie przepisów karnych ustawodawca wskazuje, że inwestor, który nie zapewnia nabywcom lokali otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Odpowiedzialność za niesporządzenie prospektu informacyjnego

Odpowiedzialność karna za niesporządzenie prospektu informacyjnego przewidziana jest już obecnie obowiązującą ustawą. Sporządzenie prospektu jest bowiem bezwzględnym obowiązkiem dewelopera. Obecna jak i nowa ustawa przewidują karę grzywny za takie naruszenie. Różnica pomiędzy obydwoma przepisami dotyczy podmiotów odpowiedzialnych za niesporządzenie prospektu. Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą za niesporządzenie prospektu informacyjnego odpowiada deweloper, pracownik dewelopera lub inna osoba obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego. Nowe brzmienie tego przepisu jest uproszczone i zgodnie z nim karze grzywny podlega ten, kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży.

Pomimo, iż nowy przepis zastrzega, że odpowiedzialność karna za niesporządzenie prospektu deweloperskiego aktualizuje się dopiero z momentem rozpoczęcia sprzedaży, to de facto nie jest to żadna nowość, ponieważ do momentu rozpoczęcia sprzedaży deweloper nie musi dysponować prospektem deweloperskim.

Odpowiedzialność za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

Kolejnym chroniącym nabywców przepisem w zakresie informacji o nabywanej nieruchomości jest przepis przewidujący odpowiedzialność karną za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Przytoczony przepis, który praktycznie niezmieniony został wprowadzony do nowej ustawy deweloperskiej, ma na celu wymusić na deweloperach rzetelność w przekazywaniu informacji nabywcom lokali, a także zapobiec zatajaniu ważnych informacji, które mogłyby mieć znaczący wpływ na decyzję podejmowaną przez nabywców przed zakupem nieruchomości od dewelopera. Chodzi tu w szczególności o wskazanie najbardziej znaczących inwestycji, które mogłyby negatywnie wpłynąć na przyszły komfort nabywców nieruchomości, czy też na ich wartość, np. uciążliwe inwestycje drogowe, kolejowe, komunalne.

Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Na gruncie nowej ustawy, deweloper rozpoczynający sprzedaż będzie miał obowiązek posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności zbywanej nieruchomości i przeniesienie jej własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje. Za naruszenie powyższego obowiązku ustawodawca przewiduje karę grzywny.

Odpowiedzialność za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym

Nowa ustawa w ślad za swoją poprzedniczką przewiduje także odpowiedzialność karną pracowników banków. Obecnie obowiązująca ustawa stanowi, że karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Przepisy nowej ustawy, również karne, z uwagi na wprowadzenie dodatkowych wymogów po stronie Dewelopera, m.in. dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zostały odpowiednio zmienione. W związku z tym, odpowiedzialności karnej podlegać będzie m.in. osoba, która wypłaciła środki deweloperowi pomimo braku wpłaty składki na Deweloperski fundusz gwarancyjny. Zasadą pozostaje jednak, że karana jest każda wypłata niezgodna z przepisami ustawy.

Źródła:

ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków