Patodeweloperka częstym zjawiskiem - co na to przepisy?

Patodeweloperka w rozkwicie

Od jakiegoś czasu obserwujemy duże zainteresowanie rynkiem nieruchomości. Popyt zaowocował nie tylko drastycznym wzrostem cen materiałów budowlanych, ale miał też wpływ na stosowane przez deweloperów rozwiązania architektoniczne (np. mikroapartamenty), mające zwiększyć opłacalność inwestycji oraz umożliwić wydzielenie jak największej ilości lokali. Problem w tym, że aktualnie obowiązujące przepisy architektoniczno-budowlane wprowadzają w tym zakresie ograniczenia. Czy więc deweloperzy skutecznie je omijają?

Mikroapartamenty

Zgodnie z przepisem § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Należy przy tym pamiętać, że wspomniane rozporządzenie weszło w życie w 2002 r., dlatego nie narusza przepisów prawa w zakresie nieruchomości mieszkalnych wybudowanych przykładowo w latach 80., kiedy powyższe ograniczenie nie obowiązywało i dopuszczalna była budowa mniejszych obiektów.

Problem aktualnie dotyczy oddawanych do użytkowania przez deweloperów lokali, których przeznaczenie deweloperzy określają jako „inne niż mieszkalne”. Zacytowany przepis Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczy bowiem wyłącznie lokali mieszkalnych. Jeżeli deweloper prowadzi inwestycję w dobrej lokalizację, zwykle chce wykorzystać ją do maksimum, a każdy metr powierzchni użytkowej posiada swoją wartość. Okazuje się zatem, że oferta deweloperów jest atrakcyjna, nawet jeżeli dotyczy niewielkiej powierzchni na bardzo zagęszczonym osiedlu. Często wykorzystywane są określenia „mikroapartament”. Takie określenie może jednak wprowadzać w błąd, ponieważ apartament kojarzony jest z miejscem o podwyższonym standardzie, co w przypadku lokalu niespełniającego minimalnych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym nie będzie mieć miejsca.

Brak obecnie jasnych przepisów zastrzeżonych dla mikroapartmentów. Brak definicji mikroapartamentu nie pozwala na podjęcie jakichkolwiek działań zakazujących używania tego rodzaju określeń. Usługi  te nie są objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Obecnie postuluje się wprowadzenie przepisów wymuszających na deweloperach informowanie, że sprzedawane mikroapartamenty nie będą mogły być, zgodnie z prawem, wykorzystywane do celów mieszkalnych, co oznacza, że ani nabywca, ani żadna osoba nie będzie mogła w nim legalnie zamieszkać. Takie miejsca mogą ewentualnie służyć prowadzeniu działalności gospodarczej.

Zagęszczone osiedla, trudne lokalizacje

Kolejny problem to bardzo zagęszczone osiedla, na których budynki stoją blisko siebie, a okna mieszkań zwrócone są bezpośrednio w stronę kolejnych. Mikroskopijne place zabaw, wielopoziomowe parkingi, brak miejsc służących odpoczynkowi - jednym słowem przestrzeń, podobnie jak w przypadku mikromieszkań, wykorzystywana jest do maksimum. Przyczyną tego stanu rzeczy jest między innymi niskie pokrycie planistyczne w naszym kraju oraz brak spójnej polityki przestrzennej. Wielu inwestorów buduje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, których treść nie jest publicznie uzgadniana, tak jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Kolejnym częstym problemem jest lokalizacja nowych inwestycji. Coraz częściej powstają one z dala od centrum miast oraz infrastruktury miejskiej. Również tego przyczyna jest prozaiczna: brak gruntów pod budowę w atrakcyjnych lokalizacjach. Specustwa mieszkaniowa, która weszła w życie w roku 2018, miała na celu uwolnienie gruntów, które wcześniej nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Realizacja inwestycji miała zostać przy tym przyspieszona i usprawniona. Specustawa dopuściła również realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu miejscowego. Jej postanowienia mają obowiązywać do końca 2028 roku.

Podsumowanie

Patodeweloperka obecnie jest niestety częstym zjawiskiem. Wydaje się, że dopiero zmiana trendu oraz spadek popytu na powierzchnie mieszkalne w naszym kraju, zaowocuje zmianą podejścia do omawianego problemu.