REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W ostatnich latach obserwujemy wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych, które z jednej strony regulują zasady i tryb przyznawania finansowania, z drugiej zaś poprzez wytyczne, obostrzenia czy rekomendacje dostosowują ten rynek do sytuacji ekonomicznej panującej zarówno w kraju, jak i na świecie. Dotyczy to zarówno zakupu nieruchomości gotowych jak i tych w budowie.

Podstawowe ustawy odnoszące się do tych zagadnień to Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

REKLAMA

Najważniejszymi dokumentami, które poza ustawami i rozporządzeniami określają dobre praktyki w zakresie kredytowania są Rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określają one szczegółowo wiele parametrów dotyczących procesu kredytowego, dzięki czemu można łatwo określić ramy produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.

Przeciętny Kowalski nie czyta dokładnie ustaw i nie ma w związku z tym wystarczającej wiedzy jak obecnie wygląda proces wyboru dewelopera oraz banku, w którym będzie chciał sfinansować zakup nieruchomości. Nie orientuje się też często, co może skredytować i na jakich warunkach. Pomocną i nieodzowną wydaje się współpraca z pośrednikami – kredytu hipotecznego oraz nieruchomości. To specjaliści są w stanie odpowiednio pokierować klientem, aby wybrał sprawdzonego i pewnego dewelopera, a następnie właściwie przygotował się do uzyskania kredytu hipotecznego.

Konieczność spełniania wymogów prawnych 

REKLAMA

Każdy obecnie budujący deweloper, który prowadzi sprzedaż inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie „Ustawy deweloperskiej” musi spełniać szereg wymogów prawnych, mających na celu zabezpieczenie środków przyjmowanych od klientów w ramach finansowania budowy lub zakupu nieruchomości. Podstawowym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który należy prowadzić dla klientów celem wpłacania tam środków w trakcie budowy, a do którego nie ma dostępu, jeśli nie zostaną spełnione narzucone przez bank prowadzący kryteria (głównie chodzi o terminowość postępu prac, finansowanie tylko danej inwestycji, a czasem wręcz zakończenie inwestycji – dla rachunków zamkniętych).

Dodatkowym wymogiem jest konieczność podpisywania umów zobowiązaniowych – deweloperskich w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o wybudowanie lokalu czy domu w trakcie budowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Finansowanie zakupu

Kwestie finansowania zakupu są tak samo ważne, jak odpowiedni wybór dewelopera i nieruchomości. Obecnie funkcjonują dwa podstawowe źródła finansowania – środki własne na całość inwestycji oraz częściowe finansowanie kredytem bankowym (nawet do 90% wartości nieruchomości). Ważnym jest, że poza zakupem/budową można finansować tym samym kredytem np. wykończenie czy remont. Należy wówczas sporządzić samodzielnie lub poprzez osobę uprawnioną kosztorys prac, jakie będą przeprowadzone, biorąc pod uwagę wartość poszczególnych elementów do wykonania i termin realizacji poszczególnych prac.

Ważne jest, aby kredytowane wykończenie obejmowało tylko elementy na stałe związane z lokalem (np. podłogi, ściany, instalacje, meble „na wymiar” na stałe wbudowane itp.). Taki kosztorys będzie następnie podstawą dla rzeczoznawcy majątkowego do uwzględnienia w operacie szacunkowym wzrostu docelowej wartości nabywanej nieruchomości.

Kredyt budowlano-hipoteczny

REKLAMA

Kredytobiorcą natomiast może być pojedyncza osoba, para, małżeństwo, osoby niespokrewnione, czy wręcz kilka gospodarstw domowych. Kredytobiorca nie musi być jednak właścicielem, czy współwłaścicielem nabywanej nieruchomości, choć najczęściej tak jest. Ważne, aby posiadał zdolność kredytową, a tę wylicza się trochę inaczej niż przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.

W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu budowalno-hipotecznego okres kredytowania nie jest tożsamy z okresem spłaty kredytu. Chodzi m.in. o zakup nieruchomości (lokalu, domu), która jest w trakcie budowy czy wręcz o budowę domu. W trakcie realizacji inwestycji występuje karencja w spłacie kapitału kredytu, co oznacza, że co miesiąc oddaje się bankowi tylko odsetki od pożyczonej (i już wypłaconej w transzach) kwoty. Po zakończeniu wypłaty transz następuje wzrost rat kredytu, gdyż do spłacanych odsetek zaczyna być doliczany kapitał.

Jeżeli inwestycja trwa 2 lata i w tym czasie wypłacane są kolejne transze, a kredyt zaciągnięty został na 30 lat, to spłatę kapitału kredytu rozpocznie się od 3. roku i trwać ona będzie 28 lat. To ważna kwestia, bo powoduje, że rata spłaty będzie wyższa niż dla kredytu wypłaconego jednorazowo, bez okresu karencji i spłacanego przez pełne 30 lat. To wpływa więc na maksymalną kwotę kredytu, bo powoduje konieczność posiadania zdolności kredytowej dla krótszego niż zakładany okresu kredytowania.

Konstatując –wybór dewelopera, konkretnej inwestycji, okresu kredytowania, kosztów i zakresu finansowanych elementów są ściśle ze sobą powiązane. Każdy potencjalny kredytobiorca dla właściwego ustalenia optymalnych warunków kredytu na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości powinien spotkać się z ekspertem finansowym i dokładnie określić parametrytransakcji, swoje możliwości kredytowe, potrzeby oraz oczekiwania.

Michał Głębecki

Ekspert Finansowy

Emmerson Finanse S.A.

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Takich okazji długo nie będzie: jeśli kupować mieszkanie, to właśnie teraz, na rynku wtórnym

Coraz więcej okazji na kupno mieszkania do niższej niż rynkowa cenie. Ale tylko na rynku wtórnym i właśnie teraz. Czas na okazje szybko się skończy, a ceny używanych mieszkań znów dorównają tym u deweloperów.

Szykują się zmiany dotyczące działalności spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych. [PROJEKT USTAWY]

Szykują się zmiany dotyczące działalności spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych. Do uzgodnień trafił projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw. Projektodawcą jest resort rozwoju i technologii.

Kiedy jest równonoc wiosenna 2025

Kiedy jest równonoc wiosenna w 2025 r.? Czy każdego roku jest w tym samym terminie? Czy zmiana czasu na letni jest wcześniej czy później niż równonoc wiosenna?

Nowe mieszkanie od dewelopera za pół aktualnej ceny metra kwadratowego: są i będzie ich coraz więcej – jeden warunek

Kompromis jest łatwy do spełnienia. Zamiast płacić 20 tys. zł za metr kwadratowy na warszawskiej woli, można kupić nowiutkie mieszkanie w Błoniu po 8 tys. zł za metr. Podobnie jest za rogatkami innych metropolii, a deweloperzy zaczynają tam budować nowe osiedla na potęgę.

REKLAMA

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? W Polsce!

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? To właśnie Polska odnotowała jeden z najwyższych wzrostów cen mieszkań w Unii Europejskiej – w III kwartale 2024 roku wyniósł on ponad 14 proc. r./r. Skąd takie ceny?

Co teraz pyli? Marzec 2025

Co teraz pyli? Marzec 2025 r. to początek silnego pylenia trzech pospolitych roślin. Zakład Modelowania Atmosfery i Klimatu w Instytucie Ochrony Środowiska – Państwowym Instytucie Badawczym podaje kalendarz pylenia. Sprawdź, co teraz pyli.

Ceny materiałów budowlanych 2025 - prognozy

W 2024 ceny materiałów budowlanych zaczęły hamować, ale wszystko wskazuje na to, że w tym roku sektor budowlany czeka ożywienie. Czy można się spodziewać podwyżek cen?

Branża budowlana czeka na lepsze czasy, ale statystyki GUNB nie pozostawiają złudzeń

Rok 2024 przyniósł wzrost liczby pozwoleń na budowę, ale to zasługa głównie firm deweloperskich i inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne. W budownictwie innym niż mieszkalne pozwoleń było mniej – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że w ręku inwestorów jest wiele niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

REKLAMA

Dwa pokoje od dewelopera - ile trzeba zapłacić?

Ile trzeba mieć na dwa pokoje od dewelopera? Jakie są ceny w największych miastach? Czy dużo wzrosły? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Czy WIBOR jest zgodny z prawem? [POLEMIKA]

Artykuł jest polemiką Związku Banków Polskich do artykułów, które ukazały się na naszych łamach, linki do nich podajemy poniżej.

WIBOR, jako wskaźnik referencyjny, jest zgodny z przepisami prawa, zarówno unijnymi, jak i krajowymi. Jego rzetelność została potwierdzona przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Orzecznictwo dotyczące kredytów walutowych nie ma zastosowanie do kredytów w złotych. Bank wypełniał i nadal wypełnia wszystkie obowiązki informacyjne wobec swoich klientów. Nie ma uzasadnienia dla kreowania w orzecznictwie dodatkowych obowiązków informacyjnych, nieistniejących w chwili zawarcia umowy.

REKLAMA