REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W ostatnich latach obserwujemy wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych, które z jednej strony regulują zasady i tryb przyznawania finansowania, z drugiej zaś poprzez wytyczne, obostrzenia czy rekomendacje dostosowują ten rynek do sytuacji ekonomicznej panującej zarówno w kraju, jak i na świecie. Dotyczy to zarówno zakupu nieruchomości gotowych jak i tych w budowie.

Podstawowe ustawy odnoszące się do tych zagadnień to Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

REKLAMA

Najważniejszymi dokumentami, które poza ustawami i rozporządzeniami określają dobre praktyki w zakresie kredytowania są Rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określają one szczegółowo wiele parametrów dotyczących procesu kredytowego, dzięki czemu można łatwo określić ramy produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.

Przeciętny Kowalski nie czyta dokładnie ustaw i nie ma w związku z tym wystarczającej wiedzy jak obecnie wygląda proces wyboru dewelopera oraz banku, w którym będzie chciał sfinansować zakup nieruchomości. Nie orientuje się też często, co może skredytować i na jakich warunkach. Pomocną i nieodzowną wydaje się współpraca z pośrednikami – kredytu hipotecznego oraz nieruchomości. To specjaliści są w stanie odpowiednio pokierować klientem, aby wybrał sprawdzonego i pewnego dewelopera, a następnie właściwie przygotował się do uzyskania kredytu hipotecznego.

Konieczność spełniania wymogów prawnych 

REKLAMA

Każdy obecnie budujący deweloper, który prowadzi sprzedaż inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie „Ustawy deweloperskiej” musi spełniać szereg wymogów prawnych, mających na celu zabezpieczenie środków przyjmowanych od klientów w ramach finansowania budowy lub zakupu nieruchomości. Podstawowym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który należy prowadzić dla klientów celem wpłacania tam środków w trakcie budowy, a do którego nie ma dostępu, jeśli nie zostaną spełnione narzucone przez bank prowadzący kryteria (głównie chodzi o terminowość postępu prac, finansowanie tylko danej inwestycji, a czasem wręcz zakończenie inwestycji – dla rachunków zamkniętych).

Dodatkowym wymogiem jest konieczność podpisywania umów zobowiązaniowych – deweloperskich w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o wybudowanie lokalu czy domu w trakcie budowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Finansowanie zakupu

Kwestie finansowania zakupu są tak samo ważne, jak odpowiedni wybór dewelopera i nieruchomości. Obecnie funkcjonują dwa podstawowe źródła finansowania – środki własne na całość inwestycji oraz częściowe finansowanie kredytem bankowym (nawet do 90% wartości nieruchomości). Ważnym jest, że poza zakupem/budową można finansować tym samym kredytem np. wykończenie czy remont. Należy wówczas sporządzić samodzielnie lub poprzez osobę uprawnioną kosztorys prac, jakie będą przeprowadzone, biorąc pod uwagę wartość poszczególnych elementów do wykonania i termin realizacji poszczególnych prac.

Ważne jest, aby kredytowane wykończenie obejmowało tylko elementy na stałe związane z lokalem (np. podłogi, ściany, instalacje, meble „na wymiar” na stałe wbudowane itp.). Taki kosztorys będzie następnie podstawą dla rzeczoznawcy majątkowego do uwzględnienia w operacie szacunkowym wzrostu docelowej wartości nabywanej nieruchomości.

Kredyt budowlano-hipoteczny

REKLAMA

Kredytobiorcą natomiast może być pojedyncza osoba, para, małżeństwo, osoby niespokrewnione, czy wręcz kilka gospodarstw domowych. Kredytobiorca nie musi być jednak właścicielem, czy współwłaścicielem nabywanej nieruchomości, choć najczęściej tak jest. Ważne, aby posiadał zdolność kredytową, a tę wylicza się trochę inaczej niż przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.

W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu budowalno-hipotecznego okres kredytowania nie jest tożsamy z okresem spłaty kredytu. Chodzi m.in. o zakup nieruchomości (lokalu, domu), która jest w trakcie budowy czy wręcz o budowę domu. W trakcie realizacji inwestycji występuje karencja w spłacie kapitału kredytu, co oznacza, że co miesiąc oddaje się bankowi tylko odsetki od pożyczonej (i już wypłaconej w transzach) kwoty. Po zakończeniu wypłaty transz następuje wzrost rat kredytu, gdyż do spłacanych odsetek zaczyna być doliczany kapitał.

Jeżeli inwestycja trwa 2 lata i w tym czasie wypłacane są kolejne transze, a kredyt zaciągnięty został na 30 lat, to spłatę kapitału kredytu rozpocznie się od 3. roku i trwać ona będzie 28 lat. To ważna kwestia, bo powoduje, że rata spłaty będzie wyższa niż dla kredytu wypłaconego jednorazowo, bez okresu karencji i spłacanego przez pełne 30 lat. To wpływa więc na maksymalną kwotę kredytu, bo powoduje konieczność posiadania zdolności kredytowej dla krótszego niż zakładany okresu kredytowania.

Konstatując –wybór dewelopera, konkretnej inwestycji, okresu kredytowania, kosztów i zakresu finansowanych elementów są ściśle ze sobą powiązane. Każdy potencjalny kredytobiorca dla właściwego ustalenia optymalnych warunków kredytu na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości powinien spotkać się z ekspertem finansowym i dokładnie określić parametrytransakcji, swoje możliwości kredytowe, potrzeby oraz oczekiwania.

Michał Głębecki

Ekspert Finansowy

Emmerson Finanse S.A.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe mieszkanie lub dom. Czy dla kupujących najważniejsza w ofercie jest cena, odpowiedzi są wielkim zaskoczeniem

Wcale nie cena odgrywa kluczową rolę dla kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera. Wyniki badania opinii są zaskakujące. Na dodatek inną najważniejszą przy decyzji zakupowej cechą jest ta przy zakupie mieszkania o tej przy nabywaniu na własność domu.

Czy deweloperzy zmieniają swoje plany inwestycyjne ze względu na mniejsze zainteresowanie klientów?

Czy deweloperzy zmieniają swoje plany inwestycyjne ze względu na mniejsze zainteresowanie klientów? Jakie mają plany na kolejny rok? Gdzie będzie można kupić mieszkania?

Większy ruch na rynku nieruchomości. Polacy nie chcą już czekać na rządowe dopłaty?

Jak wyglądał trzeci kwartał na rynku mieszkaniowym? Czy Polacy wstrzymywali decyzję o zakupie mieszkania ze wglądu na oczekiwanie na program rządowy, stopy procentowe albo wakacje? 

Ile trzeba zapłacić za kawalerkę od dewelopera?

Ile trzeba zapłacić za kawalerkę od dewelopera? W jakich metrażach sprzedawane są kawalerki? Gdzie można upić najtaniej? 

REKLAMA

Podwyższają ceny nieruchomości: „Proszę dopisać w ogłoszeniu, że mój dom jest położony w miejscu, gdzie nie było powodzi”.

Jak powódź wpłynie na rynki nieruchomości? Z pewnością sprzedaż zalanych domów i mieszkań przez najbliższe lata będzie trudna. Jakie są prognozy dla lokalnych rynków nieruchomości na terenach poszkodowanych przez powódź? 

Kiedy zaczyna się sezon grzewczy? Jak zaoszczędzić na ogrzewaniu?

Niektórzy ucieszyli się już z ciepłych kaloryferów, inni na sezon grzewczy muszą jeszcze chwilę zaczekać. Jak się dobrze przygotować? Jak zadbać o temperaturę w domu? 

Jesienne i zimowe obowiązki zarządców nieruchomości

Tam gdzie jedni udają się na odpoczynek po intensywnym sezonie, inni zaczynają wytężoną pracę. W tej drugiej grupie są firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami. Zakres wykonywanych prac wykonywanych przez zarządcę zależy w dużej mierze od warunków pogodowych. Warto również z wyprzedzeniem przygotować narzędzia i rozplanować prace tak, żeby niespodziewana zmiana pogody nikogo nie zaskoczyła. 

Problem deficytu mieszkań w naszym kraju rozwiążą pustostany?

Czy zasiedlanie pustostanów może być rozwiązaniem na deficyt mieszkań w Polsce? Skąd tak duża liczba mieszkań niezamieszkanych?

REKLAMA

Własne mieszkanie. Czekać na rządowe dopłaty czy kupić już teraz?

Czy przyszli nabywcy mieszkań wstrzymują się w decyzją o zakupie, czekając na rządowe dopłaty w programie Na start? Czy rośnie liczba osób kupujących za gotówkę. Czy deweloperzy zaobserwowali wzrost liczby rezerwacji?

Warto zainwestować w termomodernizację domu nie tylko ze względu na niższe rachunki

Ocieplone domy i mieszkania w budynku po termomodernizacji szybciej znajdują nabywców i najczęściej osiągają też wyższą cenę – przyznają zapytani w sondzie przeprowadzonej przez portal GetHome.pl pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

REKLAMA