Dodatkowe pieniądze za przekazanie praw do własności mieszkania

Z okazji Dnia Babci Lion’s Bank przyjrzał się finansom dzisiejszych emerytów szukając odpowiedzi na pytanie – jak podreperować domowy budżet skoro przeciętna emerytura wypłacana przez ZUS to niecałe 2 tys. zł?

Przejęcie majątku przez bank

Niestety pomimo od lat trwających prac nad ustawą o odwróconej hipotece wciąż emeryci nie mają możliwości skorzystania z tzw. odwróconej hipoteki, a więc takiego produktu bankowego, w którym bank za możliwość przejęcia na własność nieruchomości posiadanej przez emeryta (dotyczy to również użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) zobowiązuje się do comiesięcznych wypłat określonych kwot. Ich wysokość trudno dziś oszacować. Gdyby jednak posłużyć się modelem obowiązującym w Stanach Zjednoczonych można oszacować, że kobieta w wieku 65 lat przez 20 lat mogłaby otrzymywać dodatkowo kwotę od 400 do 800 zł miesięcznie, gdyby zobowiązała się oddać po śmierci prawdo do posiadanego mieszkania wartego 400 tys. zł. Gdyby rentierem był mężczyzna, mógłby liczyć przez ponad 15 lat (dalsze trwanie życia wg GUS) na dodatkowe 600 – 1200 zł w domowym budżecie.

Szacunkowa wysokość świadczenia
Wyszczególnienie	Fundusze hipoteczne	Odwrócona Hipoteka*
		LtV 50%	LtV 75%	LtV 100%
Kobieta 65 lat, mieszkanie 400 tys. zł	500 – 800	400	600	800
Mężczyzna 65 lat, mieszkanie 400 tys. zł	700 – 1000	600	900	1200
* przy założeniu oprocentowania na poziomie 7% i stałej wartości nieruchomości, okres umowny równy dalszemu trwaniu życia
w przypadku kobiety dalsze trwanie życia to niecałe 20 lat
w przypadku mężczyzny dalsze trwanie życia to około 15,5 lat

Aktualnie dla emeryta jest tylko renta dożywotnia

Kwoty, które można otrzymać w działających dziś funduszach hipotecznych są zbliżone. I tak kobieta z wcześniej przytoczonego przykładu mogłaby liczyć na dożywotnie wypłacanie kwoty mniej więcej w granicach 500 – 800 zł miesięcznie, a mężczyzna 700 – 1000 zł miesięcznie. Szczególnie ważne jest tu sformułowanie „dożywotnio”. Jest to też jedna z głównych różnic pomiędzy obowiązującą dziś na podstawie Kodeksu Cywilnego dożywotnią rentą i odwróconym kredytem hipotecznym, który banki dopiero będą mogły oferować gdy powstanie stosowne prawo. Renta dożywotnia jest bowiem jak sama nazwa wskazuje wypłacana dożywotnio, a odwrócona hipoteka wypłacana będzie jedynie na z góry określony w umowie czas (np. na 5, 10, 20 czy 30 lat).

Oba modele różnią się też w kwestii momentu przekazania prawa do nieruchomości i związaną z tym kwestią dziedziczenia. W przypadku oferowanych dziś dożywotnich rent własność nieruchomości od razu przy podpisaniu umowy jest przenoszona na firmę, która będzie wypłacała świadczenia. Nie może więc być mowy o dziedziczeniu. W przypadku odwróconej hipoteki własność nieruchomości przeniesiona zostanie na bank dopiero gdy w ciągu 12 miesięcy po śmierci emeryta spadkobiercy nie zdecydują się na spłacenie długu wobec banku. Gdy ponadto dług ciążący na nieruchomości jest na tyle niski, że po sprzedaży pozostanie nadwyżka – przekazana zostanie ona na rzecz spadkobierców.

Zasady dożywotniej renty i odwróconej hipoteki
Wyszczególnienie	Dożywotnia renta (model sprzedażowy)	Odwrócony kredyt hipoteczny (model kredytowy)
Obowiązywanie	Na podstawie Kodeksu Cywilnego dostępna dziś, ale brak szczegółowych rozwiązań (Ministerstwo Gospodarki opracowało projekt założeń do stosownej ustawy)	Usługa niedostępna w dzisiejszym stanie prawnym Prace nad ustawą trwają
Okres otrzymywania świadczeń	Dożywotnio	Przez określony czas
Wiek klienta	Przeważnie przynajmniej 65 lat	Dowolny
Moment przeniesienia prawa do nieruchomości	W chwili podpisania umowy	Najwcześniej 12 miesięcy po śmierci, o ile spadkobiercy nie spłacą długu
Dziedziczenie nieruchomości	Nie	Tak - możliwość spłaty zadłużenia i zachowania nieruchomości lub dziedziczenie kwot, które zostaną po spieniężeniu majątku i spłacie hipotecznego długu
Kto powinien wnosić opłatę za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości?	Przedsiębiorca	Klient banku
Zmiana świadczeń w czasie	Często są indeksowane o wskaźnik inflacji	Brak indeksacji

Zamiana dużego mieszkania na dwa

Oba rozwiązania różnią się też innymi szczegółami, które powodują, że tak jak w wielu krajach zachodniej Europy, tak i w Polsce mogą to być produkty skierowane do różnych grup konsumentów. Problem jednak w tym, że niezależnie od wybranego modelu emeryci korzystający z tego typu produktów finansowych dostaną w formie comiesięcznych rent jedynie do 30 -50% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Powstaje więc naturalne pytanie, czy nie lepiej zachować majątek poprzez zamianę posiadanego mieszkania na przykład na dwie czy nawet więcej tańszych nieruchomości, z których można czerpać comiesięczne czynsze. Rozwiązanie to wymaga jednak przeprowadzki, a więc nie wszyscy byliby do tego skłonni. Przyjmijmy jednak, że na przykład przechodzący na emeryturę warszawiak posiada w centrum stolicy lokal o powierzchni 60 m kw. Jego wartość można zachowawczo szacować na 600 tys. zł. Kwota ta wystarczyłaby na zakup trzech skromnych kawalerek w stolicy, a w Katowicach lub Łodzi nawet kilkukrotnie większego portfela nieruchomości. Przyjmijmy jednak, że emeryt postanowił kupić dla siebie mieszkanie dwupokojowe (za 350 tys. zł), a pozostałe 250 tysięcy wydał na kawalerkę z przeznaczeniem na wynajem. Nieruchomość ta mogłaby generować roczny dochód „na rękę” w kwocie około 12 tys. zł, czyli 1 tys. zł miesięcznie. Byłaby to więc kwota wyraźnie wyższa niż w przypadku korzystania z dożywotniej renty, a dodatkowo emeryt nie traciłby prawa do swojego majątku.

Zobacz także:  Jak podreperować poświąteczny budżet?

Zobacz także:  Wysokość emerytury, w jaki sposób jest obliczana?

Zobacz także:  IKE – Indywidualne Konta Emerytalne

Bartosz Turek/ Lion’s Bank