REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Zmiana rekomendacji S – plusy i minusy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Halina Kochalska
Analityk Gold Finance
Pieniądze Fot. Fotolia
Pieniądze Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zmiana rekomendacji S miała działać na korzyść kredytobiorców. Wszystko wygląda na to, że zmiany w rekomendacji S oprócz liberalizacji polityki kredytowej przyniosą także konieczność posiadania wkładu własnego. Jakie plusy i minusy będą miały zmiany w rekomendacji S?

Liberalizacja przez zaostrzanie – to propozycja zmian rekomendacji S, przedstawiona przez KNF. W miejsce zniesionego limitu rat kredytów do dochodów pojawi się konieczność posiadania wkładu własnego. Problem może mieć co trzeci klient.

REKLAMA

REKLAMA

Już niewiele czasu zostało bankom na zaopiniowanie nowego projektu rekomendacji S – regulującej udzielanie kredytów mieszkaniowych. Komisja Nadzoru Finansowego czeka na reakcje banków do 18 stycznia i zakłada, że nowa rekomendacja zostanie przyjęta w marcu, a rynek zacznie je stosować nie później niż w sześć miesięcy od przyjęcia. Wyjątek KNF robi dla najbardziej radykalnego zapisu, czyli posiadania minimum 10 proc. wkładu własnego. Ten wymóg ma zacząć obowiązywać od przyszłego roku.

Obowiązkowy wkład własny

W odświeżonej rekomendacji S, która miała nieco zliberalizować politykę udzielania kredytów mieszkaniowych, ku ogólnemu zaskoczeniu znalazł się zapis nadający jej zupełnie przeciwny kierunek. Punktem zwrotnym będzie konieczność posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu na nieruchomość.

Zobacz także: Rynek kredytów hipotecznych 2013

REKLAMA

Biorąc pod uwagę, że niemal połowa kredytów udzielana jest na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości, zmiana proponowana przez KNF to prawdziwa rewolucja. Polacy będą mieli spore trudności, żeby sprostać nowym oczekiwaniom. Tym bardziej, że sama transakcja zakupu wymaga jeszcze dodatkowych wydatków, konieczne są też pieniądze na wykończenie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz także: Jakie szanse na kredyt ma emeryt?

Z ostatnich przedstawianych przez Związek Banków Polskich danych pochodzących z III kw. 2010 r. wynika, że kredyty na ponad 90 proc. wartości nieruchomości brało blisko 35 proc. Polaków. Co czwarty kredytobiorca nie miał nawet 5 proc. wkładu własnego. Łącznie na więcej niż 80 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości) zaciągało kredyt ponad dwa lata temu 48,6 proc. klientów, dziś jest to 47,24 proc. Sytuacja więc wiele się nie zmieniła. Choć od tego roku, po zakończeniu sprzedaży kredytów z dopłatami do odsetek determinacja klientów do zadłużania się na 100 proc. ceny mieszkania mogła się obniżyć.

Według nowej rekomendacji S od 2014 r. klient biorąc kredyt na nieruchomość powinien mieć co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości, a na kolejne 10 proc. wykupione ubezpieczenie. Od 2015 r. wkład własny ma już wynosić 20 proc. Przy średnim obecnie kredycie w wysokości blisko 200 tys. zł, klient będzie musiał wyłożyć 20 tys. zł w 2014 r., a od 2015 r. 40 tys. zł. Biorąc pod uwagę średnie całkowite ceny mieszkań w aglomeracjach, największe kwoty będą potrzebne w Warszawie – ok. 39 tys. zł, we Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie od 28 tys. zł do 32 tys. zł i to przy 10 proc. wkładzie własnym.

Zobacz także: Jak zarobić na kredycie mieszkaniowym?

KNF uzasadnia zmiany chęcią budowania podstaw pod możliwość emitowania instrumentów dłużnych pod zastaw portfeli kredytów mieszkaniowych.

Doświadczenia, szczególnie z takimi instrumentami dłużnymi w USA nie ułatwiają zadania w Polsce, dlatego warunkiem sukcesu rozwoju takiego rynku wysoka jakość portfeli kredytowych z względnie prostym do opanowania ryzykiemtłumaczy nadzór.

Zobacz także: Czym jest Biuro Informacji Kredytowej?

Dodatkową intencją może być powrót do długoterminowych form oszczędzania jak kasy mieszkaniowe, które jednocześnie są dla banków źródłem długoterminowych depozytów. Konieczność posiadania wkładu własnego w większym stopniu zmobilizowałby rodaków do oszczędzania i dzięki temu zmniejszenia przewagi wartości kredytów nad oszczędnościami. Zmiana byłaby cenna w sytuacji, gdy wielu bankom nie jest już łatwo otrzymać pieniądze od zagranicznego inwestora strategicznego.

Idea z kredytami z wkładem własnym oraz proponowane przez KNF tempo jej wdrożenia niesie jednak też ryzyko.

Zobacz także: Czy warto kupić nieruchomość za gotówkę?

Wprawdzie, zgodnie z rekomendacją S każdy klient zaciągający kredyt mieszkaniowy będzie zobowiązany podpisać deklarację, że pieniądze na wkład własny nie pochodzą z kredytu, to otwarte pozostaje pytanie jak bank będzie weryfikował takie informacje. Rodzi się obawa, że klienci będą pożyczać pieniądze na wkład własny, a jeśli nie na wkład własny to na wykończenie mieszkania. Koszty tego kredytu będą dużo wyższe niż oprocentowanie kredytów mieszkaniowych co będzie się niekorzystnie przekładało na ich sytuację finansową i zdolność do spłaty rat. Choć kredytujący mają szansę na niezły interes. Jeśli choćby połowa klientów lub ich rodzin pożyczyła w 2014 r. na połowę, czyli 5 proc. wkładu własnego to w ruch pójdzie około 700 mln zł. W 2015 r. wraz z wyższym wkładem własnym, znacznie zwiększą się też poszukiwane kwoty do ok. 2 mld zł.

Zobacz także: Hipoteka dla banku to może być za mało

Sposobem na uniknięcie takiej sytuacji przynajmniej dla części osób mogłoby być upowszechnienie się kredytów na przyszłą wartość nieruchomości. Pozwalałoby to uzyskać również pieniądze na wykończenie czy remont mieszkania.

Istnieją jednak spore szanse, że rekomendacja S ma szansę podkręcić rynek kredytów konsumpcyjnych, na którym banki zarabiają najlepiej, a w początkowej fazie również wpuścić wiatr w żagle rynku nieruchomości.

Zobacz także: Spada zdolność kredytowa bezdzietnych rodzin

Najpierw pod koniec tego roku klienci bez oszczędności przypuszczą szturm na rynek, żeby obkupić się za kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, potem w 2014 r. pójdą po ostatnie kredyty na 90 proc. LtV. I tak zabójcza dla deweloperów rekomendacja S, początkowo im pomoże pozbyć się sporej nadwyżki mieszkań. A jest co sprzedawać, jak zauważa NBP na koniec marca 2012 r. całkowita liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży na sześciu największych rynkach wynosiła około 51 tys. i była najwyższa od początku 2007 r. Z kolei jesienią 2012 r. na największych rynkach mieszkaniowych oferta była około 1,6–2,2–krotnie większa od rocznej sprzedaży.

Obecnie klienci mają jeszcze dokąd się udać po kredyty na całe mieszkanie, udziela ich nadal ponad połowa banków finansujących zakup nieruchomości.

Minusy zmian

Z jednej strony KNF wydłuża okres liczenia zdolności kredytowej z 25 do 30 lat, ale jednocześnie, zamierza ograniczyć maksymalny czas trwania kredytów mieszkaniowych. Nie tylko nie chce słyszeć o pożyczaniu na 50 lat, ale nawet na 40.

Zobacz także: Dobre prognozy dla kredytów we franku

Tymczasem niemal połowa banków nadal udziela kredytów na 40 lat i dłużej, potrzeby najwyraźniej istnieją, choć tak długoterminowe kredyty wielu klientów nie mają. Jak podają ostatnie statystyki Związku Banków Polskich z III kw. 2012 r. odsetek kredytów na okres dłuższy niż 35 lat sięga jedynie 1,51 proc. Zdecydowanie najwięcej kredytów – 63 proc. – klienci biorą na okres pow. 25 lat do 35 lat, czyli przeważnie 30 lat. Utrzymanie dłuższych kredytów jest jednak ważne na wypadek ewentualnych kłopotów klienta. W takich sytuacjach wydłużenie czasu spłaty jest jedną z prostszych opcji obniżenia raty i restrukturyzacji kredytu.

Zobacz także: Opóźnia się wprowadzenie nowej rekomendacji T

W swoich sugestiach KNF idzie jednak dalej. Namawia banki, żeby przekonywały klientów do kredytów maksymalnie 25–letnich. Nie będzie im łatwo, na takie okresy spłaty lub krótsze bierze obecnie kredyt jedynie co trzeci klient.

Nowe reguły gry KNF nie przewidują już udzielania kredytów w walutach innych niż waluta dochodów. Osoby zarabiające w PLN będą musiały zapomnieć nawet o euro. Kredyty w walutach obcych już jednak zostały mocno zmarginalizowane. Według Open Finance w III kw. 2012 r. ich udział w liczbie nowo udzielanych kredytów wynosił 1,26 proc. Zmiana więc mocno nie zaboli, ale zlikwiduje niszę którą niektóre banki stworzyły dla swoich zamożnych klientów.

Plusy zmian

KNF w projekcie rekomendacji znosi administracyjny limit raty kredytów do dochodów. Obecnie łączne obciążenia kredytowe klienta nie powinny przekraczać połowy dochodów, gdy klient zarabia więcej niż średnia w przedsiębiorstwach, ewentualnie mogą stanowić do 65 proc. dochodów, jeśli wynagrodzenie przekracza średnią. W nowej rekomendacji relację rat kredytów do dochodów nadzór pozostawia do indywidualnej decyzji banków. Podpowiada jednak, że optymalne jest nie więcej niż 40 proc. ewentualnie 50 proc.

Zobacz także: Rośnie popularność kredytów rodzinnych

Osoby które ze względu na niewystarczającą zdolność kredytową musiały zrezygnować z zakupu mieszkania, po zmianie opinii nadzoru będą miły kolejny powód do zadowolenia. KNF zniosła limit rat do dochodów i jednocześnie wydłużyła okres na jaki ma być liczona zdolność kredytowa klienta pożyczającego pieniądze na nieruchomość. W miejsce obecnie obowiązujących 25 lat  wejdzie 30 lat. Zmiana, choć wydaje się drobna ma jednak spore znaczenie. Rata 300 tys. zł kredytu oprocentowanego na 5,5 proc. zaciągniętego na 30 lat wynosi – 1703 zł, tymczasem trwającego 25 lat już o ponad 7 proc. więcej – 1842 zł. Nie pozostaje to bez znaczenia dla zdolności kredytowej klienta. W połączeniu z limitem raty do dochodów w przypadku ok. 15 proc. osób przesądzało to o niemożności pożyczenia oczekiwanej kwoty, lub w ogóle uzyskania kredytu.

Zobacz także: Kredyt w euro trudno dostępny i mniej atrakcyjny

KNF dała bankom zielone światło do kredytowania osób z niestabilnymi dochodami, czyli na umowy o dzieło, zlecenie, czy też na działalności gospodarczej.

Jeśli bank oceni klienta pozytywnie, to nie powinien pozbawiać go możliwości otrzymania kredytu z powodu nieregularnościstwierdza nadzór.

Banki czeka również więcej obowiązków informacyjnych na czym z pewnością skorzystają klienci. KNF chce, żeby udzielający kredytu nie skupiali się wyłącznie na pozytywnych stronach wydłużania czasu spłaty, czyli niższej racie, ale pokazywali też jak długość trwania kredytu przekłada się na koszty odsetkowe i spowolnienie tempa spłaty kapitału.

Zobacz także: Czy będzie można kupić mieszkanie w Warszawie bez wkładu własnego?

Klienci mają też więcej niż obecnie wiedzieć o stopach procentowych i ryzyku jakie one ze sobą niosą.

Informacje mają być przedstawione pisemnie.

Każdorazowo bank powinien też zwrócić uwagę klientowi, że długi okres spłaty kredytów mieszkaniowych wymaga zachowania odpowiedniego bufora finansowego na wypadek pogorszenia sytuacji materialnej.

Zobacz także: Kredyt prywatny lub firmowy przy zakupie nieruchomości

W projekcie rekomendacji Komisja wyraźnie grozi palcem bankom, które dopuszczały się negatywnych praktyk w sprzedaży ubezpieczeń dołączanych do kredytów mieszkaniowych. Zaleca, żeby banki jasno informowały w jakiej roli występują – ubezpieczającego czy też pośrednika ubezpieczeniowego. Dzięki temu klient dowie się czy bank reprezentuje jego interesy, czy też interesy firmy ubezpieczeniowej. KNF zaleca, żeby klient otrzymał informacje wskazujące strony umowy ubezpieczenia ich prawa i obowiązki, a także jasno wyrażone informacje o ewentualnym prawie zakładu ubezpieczeniowego do regresu w stosunku do kredytobiorcy. W otrzymanych dokumentach klient powinien znaleźć też informację kto jest uposażonym ubezpieczenia, on czy bank. Gdy uposażonym jest bank, to w momencie choroby lub śmierci klienta w jego imieniu czy też w imieniu spadkobierców, odszkodowania z ubezpieczenia może dochodzić bank. Ze względu na konflikt interesów nie zawsze jednak to robi. Nie chce np. działać na niekorzyść ubezpieczyciela należącego do grupy kapitałowej albo zależy mu na utrzymaniu niskiej szkodowości i wysokich prowizji. Woli więc dochodzić spłaty od rodziny.

Poszkodowanych w takich sytuacjach klientów od tego roku chronią też  rekomendacje Polskiej Izby Ubezpieczeń. Od stycznia PIU wdrożyło nowe zasady dobrych praktyk na rynku ubezpieczeń, według których klienci polis, w których uposażonym jest bank, również mają prawo domagać się wypłaty odszkodowania.

Zobacz także: RPP obniża stopy – będą niższe raty

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA