Kredyt na dużą kwotę – jak wynegocjować dobre warunki?

Luksusowe mieszkanie może kosztować kilka, a nawet kilkanaście milionów złotych. Za 5–6 milionów zł można kupić ekskluzywny apartament w Warszawie o pow. od 200 do 300 mkw.  Jednak zdarzają się także oferty apartamentów w cenie 10 milionów zł. Co musi charakteryzować taką nieruchomość? Przede wszystkim ekskluzywny budynek, bardzo drogie wyposażenie mieszkania, najwyższe piętro i piękny widok, szczególnie z ogrodu. Za kilkanaście milionów zł kupimy willę na Mokotowie lub na Żoliborzu. Wyznacznikiem ceny nie zawsze jest nowoczesność i ekskluzywne wykończenie, ale atrakcyjna działka o dużej powierzchni (min. 1000 mkw.)

Zobacz także: Czarna karta kredytowa tylko dla najbogatszych

Na jaki warunki kredytu mogą liczyć klienci, którzy chce pożyczyć milion złotych? Lion’s House przyjął, że przykładowi klienci chcą kupić nieruchomość wartą 1 250 000 zł, a więc dysponują wkładem własnym w wysokości 250 tys. zł, zarabiają łącznie 24 tys. netto i zajmują wysokie stanowiska w prestiżowych firmach.

Niższa marża przy kredycie na milion zł

Kredytobiorcy z przykładu zaciągając kredyt w złotych, mogą liczyć na marżę na przeciętnym poziomie 1,15% (mediana). Najniższą marżę – 0,8% – zaproponowały ING Bank Śląski i Citibank. W 1% zmieściły się też Nordea (0,95%) oraz BGŻ, Credit Agricole i Eurobank (stawka 0,99%). Dane porównano ze standardową ofertą banków dla kredytu na 300 tys. zł z 25-proc. wkładem własnym. W przypadku takich parametrów kredytu marżę poniżej 1% zaproponowały już tylko dwa banki (BGŻ i Eurobank – w obu stawka to 0,99%), a dodatkowo jeden podał poziom 1% (ING). Jednak różnice w przeciętnych poziomach są niewielkie – o ile dla kredytu na milion złotych mediana marż wynosi 1,15%, to w przypadku finansowania na 300 tys. zł jest to 1,2%. Nieco większe różnice są w przypadku zwykłej średniej arytmetycznej (odpowiednio 1,25% i 1,46%).

Co z oprocentowaniem?

Nawet w przypadku średniej arytmetycznej różnica w oprocentowaniu, przełożona na wysokość raty, nie jest znacząca. Przyjmując, że kredyt na milion złotych zaciągnięto na 30 lat, miesięczna rata przy marży 1,25% i stopie WIBOR 4,97% wyniosłaby 6 138 zł. W przypadku marży 1,46% byłoby to 6 275 zł. Różnica wynosi co prawda 137 zł, ale to zaledwie 1% raty.

Przy kredycie na taką kwotę bank może zrezygnować z prowizji, jeżeli pobiera ją przy niższych kwotach. Prowizję dla kredytu z przykładu uwzględniły dwa banki: ING i Nordea. W przypadku finansowania na 300 tys. zł prowizję inną niż 0% podało już siedem banków (Citibank, ING, Kredyt Bank, Nordea, PKO BP, Polbank i opcjonalnie Multibank).

Zobacz także: Minimalne wynagrodzenie w 2012 roku – ile wynosi i co się na nie składa?

Większy bonus przy kredycie w euro

Zdecydowanie większe różnice między marżami pomiędzy kredytem na mln zł a kredytem na 300 tys. zł widać w przypadku kredytu w euro. Przeciętna marża (mediana) dla sześciu banków uwzględnionych w zestawieniu dla kredytu na milion złotych wynosi 3,08%, a dla pięciu uwzględnionych w zestawieniu dla kredytu na 300 tys. zł – 3,7%. Różnica wynosi aż 0,63 pkt. proc. Taka dysproporcja oznacza dużą różnicę w racie – rata dla niższej marży i stopy Libor na poziomie 0,06% wynosi 4613 zł, a dla wyższej marży – 4 947zł (więcej o 334 zł). Różnica wynika nie tylko z niższych stawek marż dla większego kredytu. Do zestawienia dla kwoty miliona zł dochodzi jeszcze Deutsche Bank, którego nie uwzględniono w przypadku standardowego kredytu na 300 tys. zł (dla standardowego kredytu w euro DB wymaga zarobków na poziomie 12 tys. zł). Zaciągnięcie kredytu w euro może się opłacać kredytobiorcom, którzy chcą pożyczyć większą kwotę. Rata takiego kredytu jest znacznie niższa niż rata kredytu w złotych  (aż 1525 zł dla podanego przykładu).

Zobacz także: Czym różni się przychód od dochodu?

Duże pieniądze i duże ryzyko

Warunki cenowe dla kredytów na wysokie kwoty są widoczne, ale różnice nie są duże, biorąc pod uwagę fakt, że jeden klient, który zadłuży się na milion złotych, znaczy dla banku więcej niż trzech klientów z kredytem na 300 tys. zł. Jednak trzy kredyty na niższą kwotę to mniejsze ryzyko. Banki uważają również, że zabezpieczenie się na dużej i drogiej nieruchomości jest gorszą opcją niż zabezpieczenie się na trzech mniejszych mieszkaniach z segmentu popularnego (na wypadek problemów mniejszą nieruchomość jest zdecydowanie łatwiej sprzedać).

Dodatkowe produkty do kredytu

W większości sytuacji banki są skłonne na upusty dla tych kredytobiorców, którzy zaciągając duże kredyty, decydują się także na inne produkty banku, takie jak karta kredytowa, konto, ubezpieczenie czy program systematycznego oszczędzania. Obniżka może wtedy sięgnąć od 0,1 pkt. proc. do 0,5 pkt. proc.

Negocjowanie warunków kredytu

Kredytobiorcy, którzy chcą pożyczyć od banki dużą kwotę, powinni wiedzieć, od jakiej sumy mogą indywidualnie negocjować warunki kredytu. Jednak banki nie chcą ujawniać tych kwot, choćby dlatego, że często ulegają one zmianom. Są pochodną sytuacji na rynku, aktualnej polityki banku, a nawet ilości rozpatrywanych wniosków kredytowych. Z praktyki doradców Home Broker wynika, że odstępstwa od standardowych warunków dotyczą kwot rzędu 500 tys. zł. Liczy się także, kto podejmuje tę decyzję – kierownik placówki, dyrektor departamentu czy zarząd banku. Im wyższy kredyt i większy zakres odstępstwa od standardowej oferty, tym ważniejsza osoba w banku podejmuje decyzję. Ponadto każdy kredyt rozpatrywany jest indywidualnie. Bank bierze pod uwagę nie tylko kwotę kredytu, ale także jej relację do wartości nieruchomości, wiarygodność klienta (BIK), formę zatrudnienia czy stabilność pracodawcy.

Zobacz także: Kredyt konsumencki: formularz informacyjny

Autorzy: Paweł Kołtun, Artur Wach