Zakup działki i budowa domu: kredyt budowlany

Kredyt z dopłatą

Kupując działkę pod budowę domu za gotówkę, trzeba być szczególnie ostrożnym. Dokumenty dotyczące działki analizują tylko inwestor i notariusz. Jednak może okazać się, że w przyszłości w pobliżu kupowanej działki powstanie np. trasa szybkiego ruchu, o czym sprzedający nas nie poinformował.

Zobacz także: Spłata kredytu przez spadkobierców po śmierci kredytobiorcy

– Noszący się z zamiarem budowy domu nie mają świadomości, że mogą np. zaciągnąć na ten cel kredyt z dopłatami do odsetek. Gdyby wiedzieli to wcześniej, mogliby inaczej zaplanować całe przedsięwzięcie. – mówi Tomasz Wiszowaty, doradca Open Finance. 

Kredyt budowlany wiąże się również z konkretnymi obowiązkami.

– Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy. Żaden bank „nie kupi” planu budowy 200-metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za mkw. – tłumaczy Wiszowaty.

Korzystne oferty tylko w niektórych bankach

Oferty kredytów budowlanych posiada większość banków. Jednak dzielą się one na lepsze i gorsze. Na rynku brakuje korzystnych ofert kredytów budowlanych. Nie zawsze opłaca się oszczędność, ponieważ bank może jednocześnie stawiać trudne warunki rozliczenia kolejnych transz. Może to wywołać problemu z ciągłością finansowania.

Budowa bez opóźnień

Co do zasady kredyt budowlany pod względem konstrukcji oraz ceny właściwie nie różni się od zwykłych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wyjątek stanowią dokumenty, których w przypadku kredytu na zakup działki lub budowę domu jest o wiele więcej.

Kredytobiorca musi wiedzieć, że wypłacanie kredytu budowlanego odbywa się w transzach. Wypłata każdej kolejnej części kredytu uzależniona jest od postępu prac zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

Najczęściej bank zakłada, że budowa domu potrwa 2–3 lata. Jeśli kredytobiorca nie wyrobi się w tym czasie z ukończeniem inwestycji, konieczny jest aneks do umowy kredytowej. Jednocześnie pojawia się ryzyko, że bank zmieni warunki umowy na mniej korzystne dla klienta. Wielokrotne łamanie harmonogramu może grozić nawet wypowiedzeniem umowy kredytowej przez bank.

O tym, czy prace budowlane wykonywane są zgodnie z harmonogramem, decydują kontrole. Banki kontrolują przebieg budowy na różne sposoby i kredytobiorca powinien je znać. Niektóre instytucje wysyłają na budowę inspekcje, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Inne ograniczają się do aktualnych zdjęć i do dziennika budowy (np. ING Bank i Getin Noble Bank). W banku Pekao ewentualne kontrole organizowane są za darmo.

Zobacz także: Kredyt nie tylko na mieszkanie

---

Różni się także podejście do rozliczenia wydatków, które mogą wywołać problemy między klientem a bankiem. Jednym bankom (BNP Paribas) należy przedstawiać faktury za poszczególne towary czy usługi, choć nie na całość wypłacanej transzy. Innym (ING BSK, PKO BP, Pekao) wystarczy powykonawczy kosztorys lub zdjęcia i kopia dziennika budowy. Jeśli kontrola nie potwierdza prawidłowego rozliczenia transzy, bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i na kupione materiały.

Zobacz także: Wkład własny do kredytu hipotecznego

– A np. DB PBC będzie wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą, co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów. – zwraca uwagę doradca Open Finance. – Warto wiedzieć również, że tylko niektóre banki pozwalają na elastyczne budowanie, czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu. – dodaje.

Kredyt budowlany – formalności

Do uzyskania kredytu na budowę domu potrzebujące są następujące dokumenty:

1) odpis z księgi wieczystej nieruchomości, najlepiej nie starszy niż miesiąc; jeśli go nie ma, wymagany jest inny dokument, np. akt notarialny lub orzeczenie sądowe o spadku.

Niektóre banki mogą nie zająć się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów.

2) wypis z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy; jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania, konieczna jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Niezbędne może być także dostarczenie wyceny gruntu.

3) jeśli kredyt będzie finansował również budowę domu, trzeba przedstawić projekt budynku i kosztorys inwestycji. W niektórych bankach (BGŻ i BNP Paribas) takie rozwiązanie możliwe jest tylko wtedy, gdy działka została kupiona z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości lub, tak jak w Pekao, z budową, która już ruszyła.

Starając się o kredyt na dom, trzeba udokumentować prawo do działki, przedstawić projekt domu z kosztorysem oraz pozwolenie na budowę.

Zobacz także: Kredyty bez wkładu własnego znikną z oferty banków?

---

Dwa kredyt czy jeden?

Kredyt na działkę, a następnie na dom czy kredyt na obie inwestycje od razu? Więcej banków oferuje oddzielne kredyty. Kredytu na działkę i budowę domu udzielą m.in. Alior, mBank, MultiBank, Euro Bank, Getin Noble Bank, PKO BP, Millennium, Kredyt Bank, Bank Pocztowy.

Zobacz także: Kredyt w złotych bije rekordy popularności

Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Jeden kredyt na działkę i budowę domu to mniej formalności kredytowych. Zwiększa się także mobilizacja do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Decydując się na taki kredyt, trzeba przedstawić w banku wybrany projekt domu i zapewnić go, że dostaniemy pozwolenie na budowę na wybranej działce.

Jednak jak się okazuje, lepiej wybrać dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom, co zmniejsza stres związany z tempem działania. Można spokojnie zastanowić się nad projektem domu, zdobyć pozwolenie na budowę. Warto pamiętać, że nie trzeba zaciągać dwóch kredytów w jednym banku. Biorąc kredyt, warto wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty, jak i możliwość refinansowania kredytu.

Karencja w spłacie kredytu

Istotnym elementem oferty kredytu jest karencja, która pozwala na zawieszenie spłaty części kapitałowej kredytu na czas budowy i wypłaty transz. Zwykle trwa ona dwa lat (DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK), ale może być dłuższa (np. w BOŚ, BZ WBK czy Euro Banku sięga do 3 lat, a w Aliorze nawet do 5 lat). Karencja to zawieszenie tylko części kapitałowej raty. Cały czas trzeba spłacać część odsetkową od uruchomionej kwoty kredytu.

Kredyt walutowy

Zaciąganie kredytu walutowego na zakup działki lub budowę domu może być ryzykowne. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie, czyli obecnie już głównie w euro. Wahania kursu mogą spowodować, że kwota wypłacona w złotych będzie niższa niż wnioskowana. Jest to spowodowane tym, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w określonej walucie. Jeżeli kwota określona w umowie wynosi 50 tys. euro, to dokładnie tyle wypłaci bank, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeżeli pomiędzy datą podpisania umowy a datą wypłaty danej transzy kredytu złotówka umocni się, a kurs waluty spadnie, wtedy kwota wypłacona w złotych będzie niższa niż wnioskowana i kredytobiorca będzie musiał sam dopłacić brakującą kwotę. W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. Umowa kredytowa wyraża kwotę zarówno w złotych, jak i w walucie obcej. Znajduje się w niej zapis, że w dniu uruchomienia kredytu kwota w walucie obcej może być inna, ale wysokość kredytu ma być taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny – jak pożyczyć więcej?