Wspólne ogrodzenie z sąsiadem to również wspólne obowiązki

• Wspólne ogrodzenie z sąsiadem
• Wspólne ogrodzenie z sąsiadem a przepisy prawa
• Art. 154 KC nie przesądza o własności ogrodzenia
• Poprzez wydatki ogrodzenie nie zmienia właściciela

Wspólne ogrodzenie z sąsiadem

W obecnych warunkach, budowa ogrodzenia wcale nie należy do tanich. Chodzi zarówno o koszty dotyczące robocizny, jak i materiałów. Trudno się zatem dziwić, że całkiem spora część osób budujących domy decyduje się na skorzystanie z istniejącego ogrodzenia, które należy do sąsiada. W ten sposób można bowiem ograniczyć łączne koszty ogrodzenia działki na przykład o ¼. Z drugiej strony, wspólne ogrodzenie również generuje pewne koszty. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśnili, co o tej kwestii mówią przepisy kodeksu cywilnego, a także wyroki sądów. Na kanwie sąsiedzkich sporów ukształtowało się bowiem dość bogate orzecznictwo.

Wspólne ogrodzenie z sąsiadem a przepisy prawa

Tematyka dotycząca wspólnych ogrodzeń i podobnych urządzeń okazała się na tyle ważna, że odpowiednie przepisy znalazły się już w pierwotnej wersji kodeksu cywilnego. Mowa o artykule 154 kodeksu cywilnego, który nie doczekał się zmian od początku swojego obowiązywania (tj. od 1 stycznia 1965 roku). Ten przepis KC mówi, że wedle domniemania „mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy”. Kolejna ważna zasada wskazuje, że osoby korzystające z wymienionych wcześniej roślin i urządzeń powinny ponosić wspólnie koszty ich utrzymania (patrz artykuł 154 paragraf 2 kodeksu cywilnego). Domyślnie podział kosztów zakłada partycypację w równych częściach.

Art. 154 KC nie przesądza o własności ogrodzenia

Komentarze do kodeksu cywilnego dostarczają wielu ważnych informacji na temat zasad zastosowania dość enigmatycznego artykułu 154 KC. Warto między innymi wspomnieć, że ten przepis nie rozstrzyga o własności urządzeń granicznych (m.in. ogrodzeń). Jeżeli takie urządzenia leżą dokładnie w granicy i nie wkraczają w żadną działkę, co jest rzadkie, to ich właścicielem będzie osoba, która je wytworzyła. Ponadto art. 154 KC określa zasady związane z faktycznym przebiegiem granicy. Taki przebieg faktyczny może się okazać inny od ustaleń prawnych (zobacz: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2022, art. 154). Niezwykle ważny aspekt dotyczy również zastosowania artykułu 154 kodeksu cywilnego wyłącznie do urządzeń (np. ogrodzeń) znajdujących się na obszarze dwóch działek. Jeżeli ogrodzenie leży w całości na gruncie należącym do jednego z sąsiadów, analizowany przepis nie ma zastosowania (patrz: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 154).

O art. 154 KC często mówi się w kontekście sytuacji właścicieli dwóch sąsiadujących gruntów. Doktryna zwraca jednak uwagę, że ten przepis znajduje zastosowanie także do użytkowników wieczystych oraz posiadaczy samoistnych i zależnych (między innymi dzierżawców oraz domowników właściciela). Co ważne, domniemanie o wspólnym używaniu urządzeń granicznych jest usuwalne (zobacz: M. Habdas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, Warszawa 2018, art. 154). Takie domniemanie można zatem obalić, co będzie miało duże znaczenie w kwestii wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń. Właściciele sąsiednich działek mogą indywidualnie określić zasady utrzymania ogrodzeń, a także zawrzeć umowę dotyczącą budowy nowych urządzeń. Warto pamiętać, że wybudowanie ogrodzenia to prawo właściciela, a nie jego obowiązek.  

Poprzez wydatki ogrodzenie nie zmienia właściciela

Orzeczenia sądów są kolejnym po komentarzach prawnych, ważnym źródłem informacji na temat praktycznego zastosowania artykułu 154 KC. Dobry przykład stanowi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r. o sygn. akt III CZP 75/01. Czytamy w niej, że: „przewidziany w art. 154 par. 2 KC obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia”. Inną ważną zasadę wskazuje Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2013 r. (sygn. akt: II SA/Bk 724/12). Białostocki sąd potwierdził, że ponoszenie nakładów na ogrodzenie rozgraniczające działki nie wpływa na prawa do tego urządzenia. Taki wniosek odnosi się również do art. 152 KC, wedle którego sąsiedzi muszą współpracować przy rozgraniczaniu gruntów i utrzymywaniu stałych znaków granicznych