REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt bez wkładu własnego nie będzie dostępny w całej Polsce?

Subskrybuj nas na Youtube
Kredyt bez wkładu własnego nie będzie dostępny w całej Polsce?
Kredyt bez wkładu własnego nie będzie dostępny w całej Polsce?

REKLAMA

REKLAMA

Kredyt bez wkładu własnego. Gdyby rządowy program kredytów bez wkładu własnego (projektowany w ramach Nowego/Polskiego Ładu) działał dziś, to łatwo można by z niego korzystać w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze czy Olsztynie, ale już mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina musieliby obejść się smakiem.

Kredyt bez wkładu własnego z gwarancją rządową - będzie problem?

Co trzecie mieszkanie w mieście wojewódzkim – mniej więcej taka część lokali wystawionych dziś na sprzedaż mogłaby zakwalifikować się do rządowego programu gwarancji kredytowych – wynika z szacunków HRE Investments. Mogłaby się zakwalifikować, o ile program by dziś działał i to na zasadach, które rząd zasygnalizował w wykazie prac legislacyjnych.

REKLAMA

REKLAMA

Przypomnijmy – chodzi o zapowiedziany program gwarancji kredytowych, który od nowego roku pozwalać ma na zakup mieszkania bez wkładu własnego. W praktyce osoba, którą na kredyt stać przy pomocy wspomnianej gwarancji (do 100 tys. złotych) będzie mogła zaciągnąć dług nawet na 100% wartości mieszkania czy domu. Do programu mają kwalifikować się małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci i część osób niepełnosprawnych. Obowiązywać ma limit wieku (do 40 lat).

Z programu gwarancji mają korzystać osoby, które nie mają własnego „M”. Przy tym warto podkreślić – w ramach programu kupujący nie dostaną dofinansowania z budżetu, a jedynie mają dostać możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Dofinansowanie ma się pojawić jedynie jako dodatkowy komponent prorodzinny (nadpłata kredytu lub pomoc w zamianie małego mieszkania na większe).

Co trzecie mieszkanie nadaje się do rządowej gwarancji

Wróćmy jednak do tego jak dużo mieszkań zakwalifikuje się do programu. Wynik jest całkiem przyzwoity – przynajmniej na poziomie średniej wyliczonej dla wszystkich miast wojewódzkich. Gdyby program działał dziś, to w przypadku mieszkań od deweloperów limity cenowe spełniałoby około 35% ofert publikowanych na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). W gronie mieszkań z drugiej ręki jest to odpowiednio niecałe 31% mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. Dlaczego trudniej znaleźć nieruchomość w ofercie rynku wtórnego niż pierwotnego? Przecież co do zasady mieszkania używane są tańsze niż nowe. Wytłumaczeniem jest mnożnik zastosowany przy obliczaniu limitów cen. W przypadku rynku pierwotnego ma on być wyższy (1,3) niż na rynku wtórnym (1,2) – wynika z rządowego wykazu prac legislacyjnych. W praktyce może się ponadto okazać, że dostępność mieszkań będzie trochę wyższa, bo rząd zapowiada, że limity cen mają być też korygowane o rosnące koszty budowy, a te ostatnio wyraźnie przyspieszyły. Nawet to nie rozwiąże jednak wszystkich problemów.

Krakusi wykluczeni z gwarancji?

REKLAMA

Diabeł jak zwykle tkwi bowiem w szczegółach. Okazuje się, że jeśli zasady ustalania limitów kwalifikujących do wsparcia będą takie jak w poprzednich programach rządowych (np. „Mieszkanie dla młodych” czy „Mieszkanie na start”), to efekt będzie dla wielu osób trudny do zaakceptowania. Chodzi o to, że nawet w gronie miast wojewódzkich będziemy mieli takie, w których z łatwością znajdziemy oferty kwalifikujące się do rządowego wsparcia, jak i takie, w których mieszkańcy będą mogli jedynie z zazdrością patrzeć na osoby kupujące mieszkanie na łatwo dostępny kredyt.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Do tej pierwszej grupy zaliczyć można Gorzów Wielkopolski, Zieloną Górę, Opole, Bydgoszcz i Olsztyn. W miastach tych – zarówno z grona mieszkań nowych jak i używanych – potencjalne limity cenowe spełniają od prawie połowy (Opole) do nawet niemal wszystkich ogłoszeń (Gorzów Wielkopolski).

Całkiem przyzwoicie będzie też w Rzeszowie, Kielcach czy Białymstoku. Szczególnie poszkodowani będą za to mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina. Tam bardzo skromna część – przeważnie kilka procent - ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań kwalifikuje się do wsparcia. Najgorzej może być w stolicy Małopolski, gdzie z ofert mieszkań używanych na limity cen zakwalifikowałaby się zaledwie jedna nieruchomość na 45.Wszystko wskazuje na to, że z oferty deweloperów też nie będzie można swobodnie wybierać. Gdyby program gwarancji kredytowych działał dziś, to limity cenowe spełniałoby jedno mieszkanie na 14.

Potencjalna dostępność mieszkań, które będzie można kupić na kredyt bez wkładu własnego

Miasto

Rynek wtórny

Rynek pierwotny

Szacunkowy limit ceny m kw.

Udział ofert spełniających kryteria cenowe

Szacunkowy limit ceny m kw.

Udział ofert spełniających kryteria cenowe

Warszawa

8 771 zł

7,0%

9 502 zł

35,3%

Rzeszów

5 956 zł

14,2%

6 453 zł

50,7%

Szczecin

5 281 zł

14,2%

5 721 zł

3,6%

Gorzów Wielkopolski

6 179 zł

88,6%

6 694 zł

99,7%

Zielona Góra

6 179 zł

66,5%

6 694 zł

78,6%

Wrocław

6 931 zł

10,1%

7 509 zł

16,6%

Poznań

6 319 zł

12,5%

6 845 zł

16,2%

Opole

5 849 zł

45,5%

6 337 zł

47,7%

Katowice

6 281 zł

43,9%

6 805 zł

17,2%

Łódź

5 402 zł

24,6%

5 852 zł

14,0%

Bydgoszcz

6 598 zł

59,9%

7 148 zł

45,8%

Toruń

5 603 zł

15,6%

6 070 zł

26,4%

Kraków

6 527 zł

2,2%

7 071 zł

6,9%

Kielce

5 737 zł

31,4%

6 215 zł

27,1%

Olsztyn

7 159 zł

71,5%

7 755 zł

68,6%

Białystok

5 945 zł

25,9%

6 441 zł

34,9%

Lublin

5 808 zł

8,2%

6 292 zł

6,5%

Gdańsk

7 594 zł

8,4%

8 227 zł

32,0%

Szacunki HRE Investments na podstawie danych z urzędów Marszałkowskich oraz portali ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). Mnożnik dla mieszkań nowych 1,3, a dla mieszkań używanych 1,2.

Limity powinny mieć oparcie w transakcjach

Skąd wynika takie zróżnicowanie pomiędzy miastami? Winny jest mechanizm, który prawdopodobnie będzie wykorzystany do ustalania limitów cen. Najpewniej będą one wyliczane w oderwaniu od cen faktycznie płaconych za mieszkania.

Było tak w przypadku programu „Mieszkanie dla młodych”, a teraz jest w „Mieszkaniu na start”. Niestety informacje opublikowane przez rząd w ramach wykazu prac legislacyjnych sugerują, że ten problematyczny mechanizm zostanie powielony. Dziś można się spodziewać się, że będzie wyglądało to tak, że limity wyznaczane będą na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Tę liczbę powiększać się będzie później o 30% (dla mieszkań nowych) i 20% (dla mieszkań używanych).

Skąd brane są wspomniane wskaźniki odtworzeniowe? Ustalają je wojewodowie. Pomagają im w tym dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS są także własne ustalenia prowadzone zgodnie z wytycznymi ministerstwa. To w sumie znaczy, że wojewodowie mają pewną swobodę w kreowaniu wysokości tego wskaźnika. Tu może kryć się jeden z powodów dla którego w niektórych województwach ustalane są wysokie, a w innych niskie limity.

To jednak nie wszystko. Dane, które otrzymują wojewodowie są danymi historycznymi – często pochodzącymi z umów podpisywanych rok, dwa czy nawet kilka lat wcześniej. Wszystko dlatego, że dane te odnoszą się do już zakończonych budów, a przecież czasem mija kilka lat od momentu, w którym deweloper kupi działkę, do momentu, w którym skończy budowę. Do kosztu odtworzenia zalicza się m.in. wydatki na pozyskanie gruntu, budowę, przyłącza czy odsetki od kredytów i podatek VAT. Zlicza się te koszty do momentu oddania nieruchomości do użytkowania. Te koszty, które pojawią się później nie są uwzględniane. To znaczy, że w formularzu nie pokazuje się wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. I gdyby tego wszystko było mało, to jeszcze są miasta, gdzie deweloperzy mało budują. W efekcie do wojewodów trafiać mogą dane o dużej przypadkowości. Chodzi o to, że oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.

Jeśli mechanizm ten zostanie powielony przy tworzonym dziś programie rządowych gwarancji, to może się to odbić na popularności tego rozwiązania w takich miastach jak Kraków, Lublin czy Szczecin. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danym powiecie, gminie czy dzielnicy.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

REKLAMA

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA