Tanieją mieszkania na rynku wtórnym. Sprzedający obniżają ceny bo inaczej nie ma chętnych na kupno

• Sprzedający używane mieszkania urealniają ceny: najpierw kawalerek i mieszkań dwupokojowych
• W końcu możemy liczyć na nieco bardziej realne podejście sprzedających
• Ceny nie chcą jednak szybko spadać, za to szybko przybywa mieszkań na sprzedaż
• Poszukujących mieszkań też nie przybywa tak szybko: dlaczego

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wielu miastach były niższe, chociaż maksymalnie o 3-4 proc. – tak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, który podsumował IV kwartał 2024 r. na rynku wtórnym.

Sprzedający używane mieszkania urealniają ceny: najpierw kawalerek i mieszkań dwupokojowych

Jeśli w 2024 r. ktoś miał gotówkę lub zdolność kredytową, ale zdecydował się poczekać z kupnem mieszkania, licząc na większą elastyczność sprzedających, obrał być może słuszną strategię. W IV kwartale ub.r. w miastach wojewódzkich zaobserwowano więcej przypadków urealnienia lub przynajmniej stabilizacji cen ofertowych niż wzrostów.
Jak wskazują dane Nieruchomosci-online.pl dotyczące rynku wtórnego, widoczne było to w analizie cen ofertowych mieszkań 1- i 2-pokojowych.

Analiza mieszkań 1-pokojowych pokazuje, że maleje grono miast wojewódzkich pozostających w trendzie wzrostu cen ofertowych. W III kwartale ub.r. było to siedem lokalizacji, w IV kwartale już tylko cztery: Wrocław, Rzeszów (wzrost poniżej 2 proc.), Opole i Bydgoszcz (5 proc.).
Jak zauważa mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl., w IV kwartale w segmencie kawalerek przeważał nastrój urealnienia cen ofertowych. Niektórzy właściciele najwyraźniej zrozumieli, że jeśli chcą sprzedać mieszkanie, to muszą nieco bardziej dopasować cenę wyjściową w ogłoszeniu do aktualnych, trudniejszych realiów rynkowych.

I taka sytuacja nastąpiła w ośmiu stolicach regionów: Białymstoku, Gdańsku, Katowicach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Szczecinie i Warszawie. W IV kwartale średnie ceny ofertowe były tam niższe maksymalnie o 3-4 proc. (najczęściej jednak o 1-2 proc. k/k).

W kategorii lokali 1-pokojowych było też kilka przypadków stabilizacji ceny. W takich miastach jak Kraków, Poznań, Toruń, Gorzów Wlkp. i Kielce średnia stawka za metr zmieniła się w porównaniu z III kwartałem w górę lub w dół o mniej niż 1 proc., a więc prawie niezauważalnie.
W przypadku mieszkań 2-pokojowych przeważała stabilizacja. Dotyczyło to ośmiu miast wojewódzkich i były to: Bydgoszcz, Kielce, Kraków, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń i Wrocław. Spadek średniej ceny ofertowej na poziomie 2-3 proc. nastąpił z kolei w Warszawie, Gdańsku, Gorzowie Wlkp. i Lublinie. W pozostałych analizowanych miastach średnia cena ofertowa wzrosła od 1 do 5 proc.

W końcu możemy liczyć na nieco bardziej realne podejście sprzedających

– Wygląda więc na to, że w ofercie pojawia się nieco mniej mieszkań z bardzo życzeniowymi cenami ofertowymi. Z relacji uczestników rynku można też wywnioskować, że wśród niektórych sprzedających narastają obawy przed rzeczywistą korektą cen (już tych transakcyjnych) – mówi Rafał Bieńkowski.
– Część właścicieli decyduje się więc od razu realniej podchodzić do ceny ofertowej, aby zwiększyć szansę na sprawną sprzedaż – dodaje ekspert z Nieruchomosci-online.pl.

Pewnym zaskoczeniem może być natomiast sytuacja widoczna w kategorii większych mieszkań. Okazuje się, że jeśli chodzi o lokale 3-pokojowe – czyli teoretycznie te trudniej sprzedawalne – wciąż przeważały dalsze wzrosty średniej ceny ofertowej. Dotyczyło to dziesięciu miast, chociaż trzeba podkreślić, że oczekiwania osób sprzedających nie wzrosły tam jakoś drastycznie (najczęściej o 2-3 proc. k/k).
– W ostatnich miesiącach stawki ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w niektórych lokalizacjach nieco bardziej dostosowały się do słabnącego popytu, ale w ujęciu rok do roku jest oczywiście drożej. Gdy porównamy grudzień 2024 r. do grudnia 2023 r., widać, że mieszkania są droższe od 3 do 13 proc. w zależności od miasta i metrażu – wylicza Rafał Bieńkowski.

Ceny nie chcą jednak szybko spadać, za to szybko przybywa mieszkań na sprzedaż

Osoby zainteresowane kupnem mieszkania z rynku wtórnego miały w IV kwartale nieco większy wybór – liczba ogłoszeń w portalu wzrosła o 5 proc. w porównaniu z III kwartałem.
Jednak kiedy porównamy wielkość oferty z IV kwartału 2024 r. do sytuacji z IV kwartału 2023 r., wzrost wynosi już 27 proc. Tak znaczący wzrost liczby ogłoszeń był bez wątpienia jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku mieszkaniowym w minionym roku.

Szukając powodów wzrostu liczby ogłoszeń, najpierw trzeba wrócić do końcówki 2023 r. – na finiszu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oferta była już mocno przebrana.
– W ostatnim roku byliśmy więc świadkami po części naturalnej odbudowy oferty. Była też mniejsza wymienialność ogłoszeń: z jednej strony do sprzedaży trafiło dużo nowych mieszkań, z drugiej strony część nieruchomości pozostawała długo niesprzedana, bo popyt wyhamował. Do podażowej górki dosypywały też osoby, które w ostatnich latach kupiły mieszkanie pod inwestycję – skoro ceny w wielu miastach przestały rosnąć, część właścicieli uznała być może, że nie ma już co czekać ze sprzedażą – tłumaczy Rafał Bieńkowski

Wszystko to sprawiło, że pod koniec roku oferta rynku wtórnego była szeroka. Chociaż, jak zwykle, wiele zależało też od miasta i wielkości lokalnego rynku.
Z jednej strony w IV kwartale właściciele mieszkań wciąż chętnie decydowali się wystawić swoje nieruchomości, z drugiej strony zainteresowanie ogłoszeniami było o 2 proc. mniejsze niż w III kwartale. Gdy porównamy końcówkę 2024 r. do końcówki 2023 r., liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami była natomiast niższa o 15 proc.

– Mniejszą aktywność poszukujących w IV kwartale potwierdza też duża część pośredników, którzy wzięli udział w naszym grudniowym badaniu nastrojów rynkowych. W przypadku kawalerek mniejszy popyt na własnej skórze odczuło 46 proc. agentów, a w przypadku większych mieszkań 60 proc. z nich – dodaje ekspertz Nieruchomosci-online.pl.

Poszukujących mieszkań też nie przybywa tak szybko: dlaczego

Dlaczego poszukujący rzadziej kontaktowali się ze sprzedającymi? Oprócz wciąż utrzymujących się wysokich cen i drogich kredytów, duże znaczenie miała też niepewność związana z mglistymi zapowiedziami rządowego programu wsparcia kredytobiorców.
W październiku i listopadzie wciąż stał przy tym wielki znak zapytania, a w grudniu pojawiła się oficjalna informacja Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że kredytu 0 proc. nie będzie. Przy okazji dodano jednak, że w 2025 r. ogłoszony ma zostać alternatywny program. Efekt? Część osób dalej nie wie, co robić i wstrzymuje się z szukaniem mieszkania.
Istotny jest też kalendarz. W końcówce roku zainteresowanie mieszkaniami zwykle spada. Dane historyczne pokazują, że dla wielu osób lepszym momentem na szukanie jest początek roku. Czy tym razem będzie podobnie?