Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

• Jakie mieszkania się teraz sprzedają: cena ma znaczenie, ale nie zawsze decyduje
• Mieszkania, które się sprzedają: kluczowe lokalizacja i dostępność

Jakie czynniki wpływają na tempo sprzedaży i dlaczego niektóre miasta odstają od tej reguły?

Jakie mieszkania się teraz sprzedają: cena ma znaczenie, ale nie zawsze decyduje

Często zakłada się, że tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Jednak dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że sytuacja jest bardziej złożona.
Przykładem mogą być Warszawa i Gdańsk – mimo stosunkowo wysokich cen, mieszkania w tych miastach sprzedają się najszybciej w skali kraju (średnio 14 miesięcy). W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu czas wyprzedaży ofert jest dłuższy i wynosi około 20–21 miesięcy, co pokazuje, że popyt nie zawsze jest uzależniony wyłącznie od ceny, ale również od dostępności atrakcyjnych lokalizacji. Najdłużej na nowych właścicieli czekają lokale położone w Łodzi – średnio 26 miesięcy.

Tempo sprzedaży mieszkań zależy w dużej mierze od specyfiki lokalnego rynku. W niektórych miastach jest ono szczególnie nietypowe – we Wrocławiu np. najszybciej sprzedają się mieszkania ze średniego przedziału cenowego (9 miesięcy dla lokali za 9–10 tys. zł/mkw.), co może wynikać z wysokiego popytu wśród młodych profesjonalistów i inwestorów poszukujących mieszkań na wynajem.
W Krakowie z kolei sytuacja jest już bardziej klasyczna – największą dynamikę wykazują najtańsze dostępne nieruchomości (10 miesięcy w przedziale 10–12 tys. zł/mkw.). Kupujący ostrożniej podchodzą tam do zakupu droższych lokali, a segment premium wymaga więcej czasu na znalezienie nabywcy. Jednocześnie średnie czasy sprzedaży wskazują na stabilny popyt w najniższym dostępnym przedziale, co wskazuje, że jest to obecnie najchętniej wybierany segment.

– Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że choć cena mieszkania istotnie wpływa na tempo sprzedaży, to nie zawsze jest czynnikiem decydującym. Dlatego zawsze dokładnie planujemy swoją ofertę w kontekście otoczenia. Kluczowe okazuje się dopasowanie do lokalnych warunków – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
– Najlepiej sprzedają się te nieruchomości, które łączą rozsądną cenę, dobrą komunikację i dostęp do podstawowych usług. Przy ograniczonym popycie dbałość o szczegóły jak np. części wspólne ma coraz większe znaczenie, a deweloperzy muszą jeszcze bardziej dostosowywać swoje projekty do zmieniających się oczekiwań klientów. Widoczne jest to zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań są wysokie, a kupujący szukają kompromisu między kosztem a komfortem życia – mówi Grzegorz Woźniak.

Mieszkania, które się sprzedają: kluczowe lokalizacja i dostępność

Dane z rynku nieruchomości potwierdzają, że coraz większe znaczenie w wyborze mieszkania mają lokalizacja i dostępność usług. W Krakowie, podobnie jak w innych dużych miastach, coraz większą popularnością cieszy się koncepcja „miasta 15-minutowego” – modelu urbanistycznego, w którym kluczowe miejsca – praca, szkoły, sklepy, punkty usługowe – znajdują się w zasięgu krótkiego spaceru lub jazdy rowerem.
Takie projekty przyciągają nabywców, ponieważ oferują komfort życia, a jednocześnie umożliwiają szybki dojazd do kluczowych punktów miasta.

– W przyszłości można spodziewać się dalszego wzrostu znaczenia dobrze skomunikowanych osiedli, które nie muszą znajdować się w centrum, ale oferują wygodne warunki życia. Deweloperzy, chcąc skrócić czas sprzedaży swoich inwestycji, powinni dostosowywać swoją ofertę do tej właśnie koncepcji, gdyż w mojej opinii miasta 15-minutowe z szybką komunikacją publiczną (metro, kolej) to przyszłość nowoczesnej urbanistyki – miejsca, gdzie życie toczy się lokalnie, bez konieczności długich dojazdów i stania w korkach do centrum – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development.
– Przykładem inwestycji odpowiadającej na ten trend jest nasza krakowska inwestycja Nowa Drożdżownia. Popularyzacja koncepcji “15-minute city” nie tylko podnosi komfort mieszkańców, ale także wspiera rozwój zrównoważonego transportu i przedsiębiorczości. Komfort, dostępność, wygodne życie – to kierunek, w którym zmierzają nowoczesne osiedla – dodaje Krzysztof Tętnowski.