Wynajem krótkoterminowy w Polsce - jakie zmiany czekają najemców i wynajmujących. Jakie ograniczenia stosuje się w Europie?

• Jakie przepisy trzeba zmienić. Będą ograniczenia jak w dużych miastach na świecie?
• Konkurencja na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce
• Preferencje turystów - rośnie trend dłuższych pobytów
• Zarządzanie nieruchomościami
• Społeczna akceptacja i sezonowość
• Najem krótkoterminowy w Europie: jakie ograniczenia są stosowane 
• Najem krótkoterminowy: Włochy
• Najem krótkoterminowy: Wielka Brytania (limit 90 dni)
• Najem krótkoterminowy: Holandia
• Najem krótkoterminowy: Belgia
• Najem krótkoterminowy: Czechy - jest już projekt zmian przepisów
• Najem krótkoterminowy: Słowacja
• Najem krótkoterminowy: Grecja - zmiany w Atenach od 2025 roku
• Najem krótkoterminowy: Cypr
• Najem krótkoterminowy: Portugalia
• Najem krótkoterminowy: Turcja - zmiany od początku 2024 roku
• Najem krótkoterminowy: Chorwacja - zmiany od 2025 roku
• Najem krótkoterminowy: Serbia
• Najem krótkoterminowy: Finlandia
• Najem krótkoterminowy: Norwegia
• Najem krótkoterminowy: Szwecja
• Najem krótkoterminowy: Hiszpania - zmiany od 2025 roku
• Najem krótkoterminowy: Francja

Najważniejsze wyzwania branży najmu krótkoterminowego koncentrują się przede wszystkim wokół regulacji prawnych oraz zmian legislacyjnych, konkurencji, rosnących oczekiwań klientów, zmian w preferencjach turystycznych, kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomościami i wreszcie społecznej akceptacji, a także sezonowości i zmienności popytu na te usługi. 

Jakie przepisy trzeba zmienić. Będą ograniczenia jak w dużych miastach na świecie?

Problemem sektora wynajmu krótkoterminowego są lokalne regulacje, ograniczające liczbę dni, w których właściciele mogą wynajmować swoje nieruchomości. Przykładem może być Paryż, Nowy Jork czy Barcelona, które wprowadziły ograniczenia w wynajmie krótkoterminowym, aby przeciwdziałać negatywnemu wpływowi na rynek mieszkań dla lokalnej społeczności. Te przepisy mają na celu ograniczenie działalności, która zwiększa ceny nieruchomości i zmniejsza dostępność mieszkań na długoterminowy wynajem. W efekcie firmy i właściciele muszą szukać nowych sposobów na dostosowanie się 
do lokalnych przepisów, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami. 

- Polski rynek jest wciąż na innym poziomie rozwoju niż hiszpański czy amerykański, choć oczywiście chciałbym, by nasz kraj przyciągał tylu turystów, co np. Barcelona – mówi Marcin Dumania, Prezes Zarządu Sun & Snow. I dodaje: - Najem krótkoterminowy dopiero się u nas rozwija, więc konieczna jest obserwacja trendów, a – jeśli chodzi o regulacje – rozważenie wprowadzenia rejestru, o którym wspominała Pani Minister. To jest dobry pomysł. Taki rejestr pomógłby oszacować rynek i zapobiegł rozprzestrzenianiu się szarej strefy. W oparciu o analizę lokali wynajmowanych krótkoterminowo versus tego, jaka jest ogólna podaż mieszkań – można by było dojść do sensownych wniosków i zastanowić się nad kolejnymi regulacjami.

Konkurencja na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce staje się coraz bardziej konkurencyjny. Wzrastają oczekiwania klientów co do jakości, czystości, obsługi oraz unikalnych doświadczeń. Wyzwaniem jest utrzymanie wysokiego standardu, personalizacja ofert oraz konkurowanie z hotelami, które również podnoszą standardy i obniżają ceny. Najemcy muszą więc inwestować w poprawę jakości usług, automatyzację procesów rezerwacyjnych, a także w technologie takie jak inteligentne zamki, cyfrowe meldunki czy systemy zarządzania obiektami. Klienci coraz częściej szukają także unikalnych doświadczeń, 
co zmusza wynajmujących do różnicowania swojej oferty. 

- Najemcy mają więc co robić, tym bardziej nie należy zniechęcać ich np. nowymi podatkami, tym bardziej, że w mojej opinii nie zwiększyłoby to automatycznie wynajmu na średni i długi termin – zauważa Marcin Dumania. W Polsce wynajem krótkoterminowy odbywa się głównie w centrum i przy lotniskach, a długoterminowy na peryferiach, obrzeżach miast, gdzie są najniższe ceny i tańsze mieszkania. Nowe obostrzenia podatkowe nie wpłyną więc na dostępność lokali w niecentralnych dzielnicach, a jedyne co spowodują, to podniesienie cen wynajmu na krótkie terminy, co z kolei może zniechęcić przyjezdnych.

Prezes Sun & Snow zauważa, że specyfika polskiego rynku najmu jest mocno powiązana z sytuacją w Ukrainie. Z uwagi na wojnę i napływ uchodźców, stawki najmu szły w górę, a na dłuższy termin zaczęto też wynajmować mieszkania wszędzie – nie tylko na obrzeżach miast, ale i w centrum. W tej chwili sytuacja powoli wraca do normy i można zauważyć spadek cen. 

- Stawki najmu w dużych miastach są w tym roku wciąż kilkukrotnie niższe niż w hotelach i to też nakręca podaż na apartamenty – mówi Prezes Dumania. Rozwija się też przedsiębiorczość Polaków w tym obszarze - coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, często na kredyt. Jeśli chodzi o klientów Sun & Snow, zdecydowana większość właścicieli ma jeden apartament na wynajem, rzadko jeden właściciel wynajmuje kilka mieszkań.

Preferencje turystów - rośnie trend dłuższych pobytów

Pandemia COVID-19 wpłynęła na zmiany w sposobie podróżowania, a także na preferencje turystów. Coraz więcej osób wybiera podróże krajowe, podróże poza sezonem lub pobyty długoterminowe, związane z pracą zdalną. Wyzwaniem na rynku najmu krótkoterminowego jest zatem dostosowanie oferty do zmieniających się potrzeb. Wynajmujący muszą oferować bardziej elastyczne warunki, np. zniżki na długoterminowe pobyty oraz zapewniać dodatkowe udogodnienia, takie jak szybki Internet czy odpowiednie miejsce do pracy zdalnej. Wynajmujący muszą inwestować w przystosowanie mieszkań do dłuższych pobytów oraz tworzenie bardziej komfortowych warunków pracy zdalnej, co nie zawsze jest łatwe w tradycyjnych lokalach przystosowanych na krótki wynajem turystyczny. 

- W Polsce wciąż skupiamy się na przyciąganiu turystów – mówi Marcin Dumania. Zauważmy, że powierzchnia Warszawy około pięciokrotnie przekracza powierzchnię Barcelony, natomiast liczba turystów jest u nas trzykrotnie mniejsza niż tam. Atrakcyjne ceny wynajmu apartamentów na krótkie terminy są z pewnością elementem przyciągającym i tak w mojej opinii powinno pozostać.  

Zarządzanie nieruchomościami

Najem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do długoterminowego, wymaga stałej obsługi gości, sprzątania, konserwacji oraz zarządzania rezerwacjami. Ponadto dochodzi do tego zarządzanie wieloma kanałami sprzedaży i różnymi platformami. Konieczne jest zatem znalezienie balansu pomiędzy automatyzacją procesów a personalizacją obsługi gości. Wielu właścicieli decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi najmem, co jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. 
Z drugiej strony, automatyzacja takich procesów jak rezerwacje, płatności czy sprzątanie, może prowadzić do zwiększenia efektywności i poprawy satysfakcji gości.

Społeczna akceptacja i sezonowość

W wielu miastach wynajem krótkoterminowy spotyka się z negatywnym nastawieniem lokalnych społeczności. Mieszkańcy często skarżą się na hałas, zatłoczenie, oraz wpływ na wzrost cen nieruchomości. Wyzwaniem jest znalezienie rozwiązania, które będzie zadowalające zarówno dla wynajmujących, jak i lokalnych społeczności. W wielu przypadkach miasta podejmują decyzję o wprowadzeniu ograniczeń, co budzi protesty w branży. Wynajmujący muszą liczyć się z narastającymi restrykcjami oraz lokalnymi ograniczeniami, co może zmusić ich do ograniczenia działalności lub zmiany strategii biznesowej. 

- Najem krótkoterminowy jest też często zależny od sezonów turystycznych, co może prowadzić do problemów z rentownością w okresach poza sezonem – podsumowuje Prezes Sun & Snow. Wyzwaniem jest przyciągnięcie gości w okresach niskiego popytu oraz dostosowanie się do zmiennych trendów turystycznych. Aby zwiększyć obłożenie, wynajmujący muszą oferować bardziej elastyczne ceny, promocje oraz rozważać inne segmenty klientów, np. podróżujących w celach służbowych czy rodziny na dłuższych pobytach.

Najem krótkoterminowy jest branżą z dużym potencjałem wzrostu, ale sukces w tej branży zależy od zdolności do adaptacji do dynamicznych zmian, zarówno w zakresie regulacji prawnych, jak i preferencji klientów. Wynajmujący, którzy potrafią dostosować swoje oferty do nowych realiów, inwestują w technologie i odpowiedzialność społeczną, mają największe szanse na długotrwały sukces. 

Wprowadzenie ewentualnych zmian na tym rynku powinno zostać szeroko skonsultowane z ekspertami z branży, którzy wyjaśnią niuanse specyfiki rodzimego rynku wynajmu nieruchomości.

Najem krótkoterminowy w Europie: jakie ograniczenia są stosowane 

Najem krótkoterminowy: Włochy

Krótki wynajem mieszkań dla turystów to jeden z najczęściej dyskutowanych tematów we Włoszech w minionych miesiącach, a dyskusja nasiliła się po lecie, w trakcie którego zanotowano rekordowe tłumy w historycznych miejscowościach. W wielu miastach odbywają się protesty mieszkańców przeciwko raptownemu przyrostowi apartamentów na krótki wynajem. Uczestnicy tych akcji zrywają specjalne skrytki na klucze dla turystów lub zaklejają ja hasłami w obronie swojego miasta.

Według ministerstwa turystyki w kraju zarejestrowanych jest około 600 tysięcy takich obiektów, ale jest ich zapewne znacznie więcej. We Włoszech nie ma ogólnokrajowych przepisów regulujących taki wynajem i na razie burmistrzowie podejmują starania w granicach swoich możliwości. Pierwsze inicjatywy przedstawiły poprzednie władze Florencji, gdzie w zeszłym roku ograniczono udostępnianie mieszkań na krótki wynajem na obszarze wpisanym na listę dziedzictwa UNESCO. Rezultatem coraz większej liczby apartamentów dla turystów w historycznych miastach jest brak mieszkań na wynajem długoterminowy, m.in. dla studentów i wysokie czynsze. W konsekwencji coraz więcej rodzin i młodych osób zmuszonych jest do poszukiwania mieszkań w odległych dzielnicach.

Najem krótkoterminowy: Wielka Brytania (limit 90 dni)

W Wielkiej Brytanii w regionie Londynu właściciele lokali mieszkalnych, którzy chcą wynajmować je krótkoterminowo łącznie przez więcej niż 90 dni w roku kalendarzowym, muszą ubiegać się o specjalne zezwolenie. Konkretny limit nie obowiązuje w innych częściach Anglii, gdzie lokalne urzędy decydują, czy wynajem oznacza istotną zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. W takim przypadku wymagane jest zezwolenie. W całym kraju dochody z wynajmu są opodatkowane.

Obowiązek uzyskania zezwolenia na wynajem krótkoterminowy istnieje już w Szkocji. Tamtejsze władze mają też prawo do wyznaczenia stref kontroli wynajmu krótkoterminowego, by zarządzać obszarami, gdzie występuje duże nagromadzenie takich lokali. Plany zacieśnienia przepisów ogłoszono też w Walii, a w Irlandii Północnej wszystkie lokale dla turystów muszą być zatwierdzone przez władze.

Najem krótkoterminowy: Holandia

Odkąd w styczniu 2021 r. w Holandii weszła w życie nowa ustawa o turystycznym wynajmie mieszkań, gminy mają prawo wymagać rejestracji wynajmu krótkoterminowego. Najsurowsze zasady obowiązują w Amsterdamie, który od lat walczy z zalewem turystów. Lokalne władze swego czasu próbowały nawet zabronić wynajmu turystycznego w historycznym centrum, w tym w dzielnicy Czerwonych Latarni. Właściciele kwater prywatnych – domów, mieszkań lub zacumowanych przy kanałach łodzi – mogą wynająć je obecnie turystom na maksymalnie 30 nocy w roku. Gmina może wymusić przestrzeganie tego limitu np. zalecając platformom typu Airbnb blokowanie do końca roku ofert, które przekroczyły ten termin. Gospodarze zobowiązani są poinformować gminę o każdym wynajmie jeszcze przed przyjazdem gości, a kwatera może być wynajęta jednocześnie czterem osobom.

Najem krótkoterminowy: Belgia

Ogólnokrajowych zezwoleń, licencji czy obowiązku rejestracji najmu krótkoterminowego nie posiada Belgia, ale wynajmujący muszą pamiętać o odprowadzaniu podatku na wynajem oraz liczyć się z tym, że zobowiązani będą zdobyć osobne zgody np. od straży pożarnej. W samej Brukseli wynajmujący muszą zarejestrować wynajmowany przez siebie lokal na stronie z wykazem kwater turystycznych.

Najem krótkoterminowy: Czechy - jest już projekt zmian przepisów

Czeski rząd przyjął latem 2024 r. projekt ustawy regulującej kwestie najmu krótkoterminowego. Władze liczą, że uda się ograniczyć liczbę takich wynajmów, dzięki czemu spadną ceny nieruchomości. Jeżeli parlament zaakceptuje nowe prawo samorządy będą mogły na przykład ustalić maksymalną liczbę dni na wynajem. Projekt przewiduje, że każdy właściciel nieruchomości oferowanej w systemach najmu krótkoterminowego będzie musiał ją zarejestrować, a także udostępnić dane najemców i uiścić podatki. Dzięki planowanym regulacjom samorządy mogą uzyskać dziesiątki milionów euro. Na samym Starym Mieście w Pradze na 100 mieszkańców przypada średnio 45 łóżek oferowanych w ramach krótkoterminowych najmów. Według szacunków od 40 do 70 proc. takich transakcji ma miejsce w szarej strefie.

Najem krótkoterminowy: Słowacja

Na Słowacji nie ma specjalnych regulacji dotyczących takiego najmu. Zgodnie z prawem właściciel nieruchomości, który dzięki niej uzyskuje dochód powinien zarejestrować działalność gospodarczą i płacić podatki. Większość transakcji zasila jednak szarą sferę. Częstą praktyką jest „przekazywanie” oferowanych mieszkań do dużych firm zarządzających kilkudziesięcioma nieruchomościami. Takie rozwiązanie pozwala na obejście biurokratycznych obowiązków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy: Grecja - zmiany w Atenach od 2025 roku

Również w Grecji wzrost liczby ofert krótkoterminowego najmu sprawił, że lokale są mniej dostępne dla Greków, a ceny wynajmu wzrosły. Władze zdecydowały, że na rok zamrożą wydawanie licencji nowym lokalom na platformie Airbnb w trzech centralnych dzielnicach Aten, a ograniczenia zaczną obowiązywać 1 stycznia 2025 r. Po roku sytuacja na rynku zostanie ponownie przeanalizowana, by sprawdzić, czy krótkoterminowy najem nadal wpływa na możliwość wynajmu mieszkania na długi okres. Władze zapowiedziały też wdrożenie trzyletniej ulgi podatkowej dla zamkniętych obecnie nieruchomości, które zostaną udostępnione pod długoterminowy wynajem.

Najem krótkoterminowy: Cypr

Również na Cyprze wynajem krótkoterminowy wpływa na ograniczoną dostępność nieruchomości dla lokalnych mieszkańców, zwłaszcza w takich miejscach jak Limassol. Kraj względnie niedawno zaczął prace nad uregulowaniem tego rynku. Dotychczasowe przepisy przewidują, że wynajmujący lokal krótkookresowo musi zarejestrować się w ministerstwie turystyki.

Najem krótkoterminowy: Portugalia

Portugalskie przepisy o najmie krótkoterminowym zobowiązują osoby zamierzające prowadzić taką działalność do zgłoszenia jej do samorządu terytorialnego oraz fiskusa. Jeżeli ponad połowa mieszkańców budynku zaskarży działalność właściciela takiego mieszkania z uwagi na zakłócania normalnego użytkowania budynku, burmistrz może zdecydować o odebraniu licencji na najem krótkoterminowy.

Najem krótkoterminowy: Turcja - zmiany od początku 2024 roku

W Turcji od początku 2024 r. obowiązują nowe przepisy, które utrudniają wynajmowanie lokali na krótki okres w celach turystycznych. Regulacje mają ograniczać negatywny wpływ krótkoterminowego najmu na rynek nieruchomości. Wynajmujący musi ubiegać się o specjalną licencję od władz. Po jej otrzymaniu w mieszkaniu prowadzone są inspekcje. Jeśli lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, konieczne jest uzyskanie zgody na prowadzenie wynajmu krótkookresowego od pozostałych właścicieli oraz uiszczanie podatku.

Najem krótkoterminowy: Chorwacja - zmiany od 2025 roku

Kwestia regulacji najmu krótkoterminowego była ważnym tematem chorwackiej debaty publicznej w mijającym roku. Zgodnie z decyzją rządu w Zagrzebiu od 2025 r. właściciele oferujący najem krótkoterminowy będą musieli uprzednio uzyskać zgodę 80 proc. mieszkańców budynku oraz płacić podwójną wartość kosztów utrzymania części wspólnych. Kary za nieprzestrzeganie nowych przepisów wyniosą od 2 do 10 tys. euro.

Najem krótkoterminowy: Serbia

Serbia, która odnotowuje regularny wzrost liczby odwiedzających ją turystów, wymaga od wynajmujących zarejestrowania w centralnym systemie informacyjnym eTurysta. W kraju odnotowano problem masowego wynajmowania mieszkań na krótki okres na "czarnym rynku", przez co rząd zagroził w październiku zdelegalizowaniem platformy Booking. W odpowiedzi władze serwisu zobowiązały się do zadbania o przestrzeganie serbskiego ustawodawstwa przez swoich klientów.

Najem krótkoterminowy: Finlandia

W zamieszkanej przez 5,5 miliona osób Finlandii przychody z najmu deklaruje rocznie ok. 420 tys. właścicieli. Jeszcze dziesięć lat temu takich podatników było o kilkadziesiąt tysięcy mniej. Najem krótkoterminowy nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego, a roczny dochód z najmu opodatkowany jest podstawową stawką 30 proc. (powyżej 30 tys. euro - 34 proc.). Dochody z najmu można pomniejszyć o wydatki poniesione np. na pozyskanie najemcy (koszty ogłoszeń, prowizje i opłaty manipulacyjne agencji pośredniczących, tj. np. popularnych serwisów czy platform internetowych).

Najem krótkoterminowy: Norwegia

NHO Reiseliv, największa organizacja branży turystycznej w Norwegii przyznaje, że platformy takie jak AirBnB pomagają przyciągnięciu gości w mniejszych czy oddalonych od głównych tras miejscowości. Nadmierna turystyka powoduje jednak irytację lokalnych społeczności. Protesty przeciwko niekontrolowanemu ruchowi turystycznemu odbywają się m.in. w zamieszkanym przez 24 tys. osób archipelagu Lofoty, gdzie infrastruktura sanitarna i transportowa nie jest przygotowana na ponad milion odwiedzających w sezonie letnim gości.

Obowiązek odrębnego wykazywania przychodów z najmu krótkoterminowego wprowadzono w Norwegii w 2020 r. W ciągu pierwszych dwóch lat tutejsze urzędy skarbowe odnotowały wzrost opodatkowanych przychodów z 5,3 mld do 8,6 mld koron. Organizacje branżowe i związki zawodowe wezwały norweskie władze, by nowe przepisy wprowadzone przez Brukselę, zobowiązujące platformy do udzielania niezbędnych informacji administracji krajowej i lokalnej, obowiązywały również w Norwegii, choć ta nie należy do Unii Europejskiej.

Najem krótkoterminowy: Szwecja

Szczególne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego nie istnieją z kolei w Szwecji, a tego rodzaju usługa podlega przepisom o długoterminowym wynajmie. Oznacza to konieczność uzyskania zgody administracji budynku komunalnego lub wspólnoty mieszkaniowej, która może pobierać procent od kwoty wynajmu. Dodatkowe przepisy są jednak dość surowe, co sprawia, że legalny najem krótkoterminowy dla turystów nie jest w Szwecji popularny. Wynajmować można lokal jedynie tymczasowo, a powodem nie może być chęć zarobku. Według prawa należy wskazać ważny życiowy powód wyprowadzki, na przykład studia lub pracę w innym mieście. Żądana kwota za wynajem musi być "sprawiedliwa", czyli pokrywać czynsz, ewentualnie kwotę kredytu oraz zużycia wyposażenia. Wynajmujący może podać do specjalnego sądu ds. wynajmu wynajmującego i zażądać zwrotu nadpłaconej kwoty.

Od 2019 r. wynajmowanie na czarno jest w Szwecji poważnym przestępstwem. W październiku 2024 r. w sądzie w Goeteborgu zapadł pierwszy w historii wyrok skazujący mężczyznę na dziewięć miesięcy więzienia za podnajmowanie dwupokojowego mieszkania turystom, w którym nie był on zameldowany. Szwed w ciągu czterech lat za pośrednictwem platformy Airbnb zarobił 400 tys. koron (ok 45 tys. euro).

Najem krótkoterminowy: Hiszpania - zmiany od 2025 roku

Rząd Hiszpanii przedstawił w połowie października propozycje dotyczące regulacji najmu krótkoterminowego, które mają wejść w życie od początku 2025 r. Nowe przepisy dotyczą platform ogłoszeń wynajmu oraz właścicieli domów i mieszkań. Każda usługa będzie musiała być zarejestrowana i trafi do centralnej bazy obsługi wynajmu. Dzięki zmianom w prawie rząd chce „ścigać wszelkie oszustwa i nielegalne działania, które mają miejsce w odniesieniu do zakwaterowania turystycznego”, a tym samym „chronić tych, którzy naprawdę potrzebują zakwaterowania sezonowego”.

Najem krótkoterminowy: Francja

Ze względu na kryzys mieszkaniowy regulacje wynajmu krótkoterminowego we Francji przyjmowane są od lat. Obecnie właściciele mogą oferować swoją główną nieruchomość przez 120 dni w roku, odprowadzając od tego podatek. Nie można wynajmować na Airbnb drugiej posiadanej nieruchomości. W listopadzie br. przyjęto ustawę, która daje prawo merom miast do skrócenia okresu wynajmu krótkoterminowego ze 120 do 90 dni.

Z powodu dwu - lub trzykrotnie większej opłacalności w stosunku do wynajmu długoterminowego szacowana liczba lokali na krótki najem to 1,2 miliona, podczas gdy w 2016 r. było ich 300 tysięcy. Najem turystyczny pozwala też uniknąć zakazu wynajmu lokatorom mieszkań o niskiej efektywności energetycznej czy problemów z najemcą niepłacącym czynszu (prawo we Francji chroni lokatorów przed eksmisją). Według danych przytoczonych przez dziennik "Le Monde" co roku z rynku mieszkaniowego Paryża znika osiem tysięcy lokali, a powiększa się liczba pustostanów i nieruchomości, które są drugim domem ich właścicieli. 
(PAP) ndz/ zat/ jbw/ pmo/ ptg/ sw/ cmm/ zys/ jowi/ mrf/ wia/ awl/ baj/