Rynek nieruchomości w Polsce – jakie zmiany czekają nas w IV kwartale 2024 roku? [ANALIZA]

• Zmiany w IV kwartale 2024 r.
• Co wpływa na wzrost i hamowanie cen?
• Sytuacja geopolityczna a ceny mieszkań

Zmiany w IV kwartale 2024 r.

Większość analityków instytucjonalnych, np. PKO BP, prognozuje w scenariuszu bazowym niewielki wzrost (na poziomie inflacji) średnich cen transakcyjnych mieszkań w najbliższych miesiącach (co uwzględniając inflację oznaczać będzie realnie stabilizację cen realnych). Nieodosobnione są jednak bardziej ostrożne prognozy analityków i ekspertów niezależnych oczekujące stabilizacji cen nominalnych, a nawet ryzyko zapoczątkowania korekty, szczególnie w przypadku braku wdrożenia Kredytu na Start i realizacji negatywnego scenariusza w gospodarczego względem prognozowanego. 

Z drugiej strony należy pamiętać o silnym przekonaniu społecznym na bazie doświadczenia z ostatniej dekady o nieuchronnym wzroście cen nieruchomości (brak korekty cen nieruchomości w Polsce od ponad 10 lat) i publikacji w mediach zwykle zmiany cen w ujęciu rok do roku, szczególnie przez uczestników rynku zainteresowanych jego wzrostem. Ceny w ujęciu r/r będą jeszcze rosły co najmniej do II kwartału 2025 z uwagi na wysokie wzrosty k/k w ciągu poprzedniego roku co najmniej do I lub nawet II kwartału 2024. A biorąc pod uwagę opóźnienia o 1-2 kwartały w publikacji raportów NBP i GUS cen transakcyjnych, ciągle optymistyczne informacje w mediach o rosnących cenach nominalnych w porównaniu do poprzedniego roku mogą być publikowane jeszcze do połowy 2025 pomimo braku wzrostów od trzech kwartałów. Jednak w przypadku napływu negatywnych danych i informacji nastroje w mediach oraz nastroje społeczne mogą się równie szybko zmienić, szczególnie po okresie bardzo dynamicznego wzrostu w ostatnim roku.

Co wpływa na wzrost i hamowanie cen?

Również na rynku najmu spodziewana jest kontynuacja stabilizacji cen najmu ale biorąc pod uwagę cykliczność rynku najmu możliwa jest drobna korekta po sezonowej zwyżce w III kwartale.

Czynniki wpływające na wzrost cen: 

• oczekiwany wpływ uchwalenia Kredytu na Start (Kredyt 0%) na wzrost cen (raczej większy wpływ psychologiczny w związku z historycznym efektem Kredytu 2% i nazwą, niż realny z powodu zakresu wsparcia) 
• wzrost realnych wynagrodzeń oraz zdolności kredytowej
• kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat
• wzrost kosztu budowy mieszkań (wzrost cen materiałów budowlanych wg. GUS na poziomie inflacji, usług budowlanych i działek budowlanych o około 10%)
• zakup mieszkań przez zamożnych imigrantów z Europy Wschodniej z powodu wojny w Ukrainie
• dobra sytuacja gospodarcza w Polsce i perspektywy na kolejny rok w (wzrost PKB 3-4% r/r) oraz historycznie najniższe bezrobocie
• spodziewany większy popyt na materiały i usługi budowlane w związku z odbudową po powodzi

Czynnik hamujące ceny:

• niepewny los Kredytu na Start oraz zapowiedzi programu budowy tanich mieszkań na wynajem oraz opodatkowania pustostanów 
• zwiększająca się podaż nowych mieszkań ze strony deweloperów (wzrost o 54,7% r/r w sierpniu wg. danych GUS) 
• obniżony popyt po wygaszeniu Kredytu 2% (spadek wniosków kredytowych o 32% r/r  i o 13,7% m/m w sierpniu wg. danych Biura Informacji Kredytowej)
• stabilizacja cen ofertowych w III kwartale 2024, wydłużenie się czasu sprzedaży oferty oraz większa skłonność sprzedających do akceptacji niższych cen sygnalizowana przez deweloperów i pośredników
• odległa perspektywa obniżek stóp procentowych NBP (spodziewany początek cyklu obniżek w pierwszej połowie 2025 i utrzymywanie się podwyższonej inflacji w najbliższych 2-3 latach) 
• stabilizacja cen najmu oraz większe trudności w znalezieniu najemcy 
• spadek opłacalności najmu (dynamiczny wzrost cen nieruchomości w ostatnim roku przy stabilizacji cen najmu) względem lokat bankowych i obligacji
• znaczący wzrost kosztów utrzymania mieszkań (wzrost opłat administracyjnych (koszty ogrzewania i energii części wspólnych), kosztów energii i ogrzewania od 1.07.2024 oraz kosztów wywozu śmieci oraz wody i kanalizacji. Spodziewane są dalsze wzrosty tych kosztów w IV kwartale oraz dalsze zmiany cen regulowanych energii i gazu od stycznia 2025)
• krótkoterminowy wpływ powodzi na obniżenie PKB i sytuację budżetową
• poniżej prognoz odczyty danych i nastrojów gospodarczych w sierpniu i wrześniu zwiększające ryzyko spowolnienia gospodarczego

Sytuacja geopolityczna a ceny mieszkań

Warto też pamiętać o sytuacji geopolitycznej i ciągle aktywnej wojnie w Ukrainie i Bliskim Wschodzie. Ewentualna eskalacja lub deeskalacja tych konfliktów w najbliższych miesiącach, szczególnie za naszą wschodnią granicą będzie miała odpowiednio negatywny lub pozytywny wpływ na naszą gospodarkę oraz rynek nieruchomości

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl