REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Szok na rynku najmu - raport PKO BP

Szok na rynku najmu - raport PKO BP
Szok na rynku najmu - raport PKO BP
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wybuch wojny w Ukrainie wygenerował pozytywny szok popytowy na rynku najmu. W efekcie dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła, a stawki najmu silnie wzrosły. Spodziewamy się, że część uchodźców na dłużej lub na stałe pozostanie w Polsce, co w perspektywie kilku lat wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.

Rynek najmu - silny spadek dostępności mieszkań

W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Przy założeniu przeciętnego zagęszczenia mieszkania na poziomie 2,7 osób, polski rynek najmu jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ponad 3,2 mln osób. Warto jednak zaznaczyć, że zasób ten jest w dużej mierze wynajęty. Jeżeli założymy, że odsetek mieszkań dostępnych na rynku najmu jest równy wskaźnikowi pustostanów na obszarach miejskich, który w normalnej sytuacji szacujemy na 6%, możemy konkludować, że wolne mieszkania mogłyby pomieścić około 200 tys. osób.

REKLAMA

REKLAMA

W marcu 2022 wraz z wybuchem wojny w Ukrainie doszło jednak do ujemnego szoku podażowego i dodatniego szoku popytowego. Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Dostępność mieszkania na wynajem istotnie spadła. Warto dodać, że impuls ten powstał w otoczeniu wzrostu popytu na wynajem związanego ze wzrostem stóp procentowych i niższą dostępnością mieszkania do zakupu.

Spośród miast wojewódzkich oferta mieszkań na wynajem najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70%. W Warszawie, a więc na największym rynku, oferta spadła o ponad połowę. Sytuacja ta jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Największy ubytek oferty odnotowano w przypadku mieszkań wznoszonych w okresie PRL, a najmniejszy ubytek oferty dotyczy starych kamienic zlokalizowanych w centrach miast. Szok popytowy i podażowy przyczynił się do znacznego wzrostu stawek wynajmu.

Na rynkach o niższej płynności (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Opole) sytuacja szokowa doprowadziła do gwałtownych, nawet ponad 50-procentowych, wzrostów stawek wynajmu, zwłaszcza w mieszkaniach położonych w zabudowie wielkopłytowej. Na dużych i płynnych rynkach wzrost stawek, choć niższy, był również kilkudziesięcioprocentowy w ujęciu miesięcznym. Szczególną uwagę zwraca dynamika cen wynajmu w Krakowie i Wrocławiu, gdzie za wynajem mieszkania w nowym budownictwie w marcu należy zapłacić o około 30% więcej niż w lutym. Spośród miast o silnym napływie uchodźców względnie umiarkowane wzrosty stawek wynajmu odnotowaliśmy w Lublinie i Warszawie.

Zmiana stawek najmu

Zmiana stawek najmu

Wykres obejmuje ceny najmu w marcu 2022 względem marca 2021

media PKO BP

Podwyżki stóp procentowych w ważnej roli drugoplanowej rynku najmu

W cieniu szokowej sytuacji wywołanej wojną w Ukrainie pozostaje inny ważny czynnik determinujący stawki i rentowność na rynku najmu, a mianowicie cykl podwyżek stóp procentowych. Od października stopa referencyjna NBP wzrosła o 340 pb., co istotnie ograniczyło zdolność kredytową. Bardzo ważnym ogranicznikiem dostępności mieszkania do zakupu jest zalecenie KNF dotyczące stosowania pięciopunktowego buforu na wzrost stóp procentowych przy wyliczaniu zdolności kredytowej. W efekcie część osób myślących o zakupie mieszkania zostanie przynajmniej na pewien czas przekierowana na rynek wynajmu. Z kolei patrząc od strony właścicieli mieszkań wzrost stóp uzasadnia oczekiwanie wyższej stopy zwrotu z najmu.

Rentowność najmu mieszkań

Rentowność najmu mieszkań

Wykres obejmuje ceny najmu w marcu 2022 względem marca 2021

media PKO BP

Wzrost rentowności najmu jest powszechnym zjawiskiem na wszystkich największych rynkach. Oceniamy, że obecna szokowa sytuacja może mieć charakter przejściowy – możliwe, że stawki najmu nieco spadną po wygaśnięciu rządowego programu wsparcia finansowego związanego z pomocą uchodźcom (obecnie to 60 dni). Niemniej, powrotu do poziomu z roku 2021 już raczej nie będzie z uwagi na wyższe stopy procentowe, a także prawdopodobny dodatkowy popyt ze strony Ukraińców chcących dłużej pozostać w Polsce, również po ustabilizowaniu się sytuacji w ojczyźnie.

Rynek najmu - dobry czas dla PRS?

REKLAMA

Oceniamy, że obecny czas słabej koniunktury na rynku sprzedaży mieszkań może być dobrym momentem dla funduszy PRS do zwiększenia zaangażowania na polskim rynku. Przy niskim zainteresowaniu mieszkaniami ze strony klienta indywidualnego, klient instytucjonalny będzie miał większą siłę negocjacyjną przy pakietowym zakupie mieszkań. Badania ankietowe NBP wskazują, że 56% dużych firm deweloperskich (produkcja powyżej 500 mieszkań rocznie) notowało w 2021 wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań przez fundusze z przeznaczeniem dla PRS. W perspektywie kilku najbliższych lat inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu. Istotnym elementem decyzji funduszu PRS jest też długoterminowa ocena perspektyw zmiany cen na mieszkania, a te wciąż wyglądają korzystnie.

Spodziewamy się, że ograniczenia podażowe wywołane wojną, które przyczynią się do wzrostu cen surowców, kosztów materiałów budowlanych i pracy mogą zahamować decyzje o nowych projektach mieszkaniowych. Deweloperzy mogą wykazać się ostrożnością przy uruchamianiu nowych inwestycji, mając świadomość, że kolejna podwyżka cen oferty mogłaby nie zostać zaakceptowana przez mocno osłabioną obecnie stronę popytową. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby, że w perspektywie kilku lat podaż mieszkań pozostanie niska, a ponowne ożywienie popytu np. wskutek przejścia polityki pieniężnej w fazę łagodzenia mogłoby wywołać ponowny silny wzrost cen. Byłby to zarazem bardzo dobry scenariusz dla inwestorów PRS.

Uchodźcy z Ukrainy wykreują dodatkowy popyt na mieszkania

Zakładamy, że w perspektywie długoterminowej część uchodźców przeniesie swoje życie do Polski. Polski rynek pracy charakteryzuje się obecnie niedoborem podaży i powinien poradzić sobie z wchłonięciem dodatkowej liczby osób aktywnych zawodowo. Potrzeby rynku pracy, a także dotychczasowe preferencje czy relacje rodzinne imigrantów, będą determinowały ich relokację w perspektywie długoterminowej. To z kolei określi przyszły potencjał rynku mieszkaniowego w ujęciu regionalnym. Według naszych szacunków imigranci w największym stopniu wykreują dodatkowy popyt na wynajem, a w dłuższej perspektywie także na zakup mieszkania, na rynkach mazowieckim, małopolskim, a także położonych w zachodniej części kraju. Oceniamy, że w perspektywie kilku lat omawiana grupa stworzy dodatkowe zapotrzebowanie na około 230 tys. mieszkań. Czynnik ten powinien zatem istotnie wesprzeć aktywność budownictwa mieszkaniowego w długim okresie, pomimo obecnie obserwowanej niechęci deweloperów do wchodzenia w nowe wieloletnie projekty w warunkach dużej niepewności.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: PKO BP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odbudowa szkół w Ukrainie na nieokupowanych terenach. Jest specjalny projekt

Ministerstwo Edukacji i Nauki oraz Ministerstwo Transformacji Cyfrowej w Ukrainie ogłosiły projekt odbudowy ukraińskich szkół na nieokupowanych terenach. Specjalnie powołany zespół zaprojektował rozwiązania architektoniczne, które pozwolą przekształcić placówki oświatowe w obiekty na miarę europejskich standardów. Inicjatywa realizowana jest przy wsparciu firm z sektora publicznego i prywatnego.

Co najczęściej finansował „Bezpieczny Kredyt 2%”? Mieszkania na rynku wtórnym, pierwotnym, budowę domu?

Z programu "Bezpieczny Kredyt 2%" skorzystało około 90 tys. gospodarstw domowych. Jakie mieszkania były kupowane częściej? Z rynku wtórnego czy pierwotnego? 

Czy przepisy, które zaczną obowiązywać od 1 sierpnia przyczynią się do wzrostu cen mieszkań?

Plac zabaw w każdej inwestycji i bardziej rozrzedzona zabudowa. Czy nowe regulacje wpłyną na ceny mieszkań? Przepisy zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. 

Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

REKLAMA

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

REKLAMA

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

REKLAMA