REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Inwestycje z wyburzeniami. Brak działek budowlanych wymusza zmianę przeznaczenia

Walter Herz
Prace rozbiórkowe
Prace rozbiórkowe
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy w najbliższym czasie będziemy obserwować wysyp inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na zabudowanych gruntach?   

Konwersje nieruchomości - nowe trendy inwestycyjne?

Trend związany z konwersjami nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. Pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast prawie już nie ma, deweloperzy zmuszeni są więc sięgać po zabudowane parcele. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że ilość tego typu projektów w najbliższych latach będzie rosła. 

REKLAMA

REKLAMA

Kapitał poszukuje bowiem projektów, które mogą zapewnić atrakcyjną stopę zwrotu. W wielu przypadkach na zabudowanych gruntach w nowych budynkach komercyjnych może powstać dużo większa powierzchnia GLA niż wcześniej stojących. Zakup takiej działki to też w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji inwestycji o określonej skali w danej lokalizacji

Spodziewamy się wiec, że inwestorzy coraz częściej będą sięgać po zabudowane działki i podejmować się nieco trudniejszych inwestycji, związanych z wyburzeniami lub przekształceniem obiektów w inne funkcje, pod warunkiem, że przyniosą oczekiwany zysk. Mówimy tu raczej o wyburzeniach zabudowań, o ile nie będzie chodziło o zabytki, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał także ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania, które obejmują tylko około 30–50 proc. obszarów aglomeracji. 

Kasacja biurowców 

Patrząc na rynek nie trudno zauważyć, że część starszych budynków biurowych nie jest atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają bardzo dużych nakładów finansowych w celu zapewnienia standardów pod względem energochłonności, których dziś oczekują najemcy. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na jakim stoją. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej analizują możliwość wykorzystania parceli, na których są posadowione takie obiekty pod projekty mieszkaniowe. 

Nadchodzące miesiące pokażą, czy na terenie warszawskiego Służewca, gdzie w największej strefie biznesowej w kraju prawie jedna czwarta biur jest niewynajęta będą realizowane kolejne inwestycje z wyburzeniami nieatrakcyjnych rynkowo budynków w tle. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Obiekty handlowe do rozbiórki 

REKLAMA

Zmiany rynkowe stanowią też duże wyzwanie dla właścicieli centrów handlowych z uwagi na rosnące koszty eksploatacyjne. Wielu kluczowych najemców ma zabezpieczone w umowach ograniczenie wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącą luką budżetową wpływającą bezpośrednio na obniżenie zysku operacyjnego (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów. 

Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Jednak niektóre obiekty, które utraciły głównych najemców mają kłopot z rentownością. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją. 

Zagospodarowywanie terenów przemysłowych

Rozwój aglomeracji miejskich na przestrzeni ostatnich dekad sprawił, iż wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi czy kompleksami komercyjnymi. Z urbanistycznego punktu widzenia zmiana funkcji obszarów industrialnych wydaje się wręcz koniecznością.

Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być warszawska Wola, gdzie w miejscu obiektów poprzemysłowych wyrosły nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się też Praga.

Szansa i ryzyko

Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę konwersji nieruchomości w najbliższych latach będzie finalny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe prawo ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych w mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania. 

Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z wyburzeniem budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. To proces obejmujący od trzech do ośmiu lat. Z drugiej strony, generowany przez nieruchomość przychód z wynajmu w czasie przygotowań do zmiany funkcji znacząco poprawia parametry finansowe tych długodystansowych przedsięwzięć, równoważąc ryzyko.

Transformacje funkcji na rynku nieruchomości są gorącym trendem, jednak ograniczenia planistyczne oraz prawno-administracyjne zweryfikują ostateczną ilość takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia przez deweloperów marży. 

Autor:  Piotr Szymoński, Director w Walter Herz 

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd ogłosił nowy program dopłat do zakupu mieszkania - Pierwsze klucze: kto dostanie, ile na jakich zasadach. Deweloperzy tym razem nie skorzystają z publicznych pieniędzy

Rząd ogłosił w czwartek 13 lutego 2025 roku nowy program mieszkaniowy: Klucz do mieszkania. Kto teraz może liczyć na wsparcie przy zakupie mieszkania i na jakich zasadach w ramach programu Pierwsze klucze.

Nowy rządowy program wsparcia "Klucz do mieszkania". Nie będzie możliwości kupna mieszkania od flipera

Minister rozwoju Krzysztof Paszyk poinformował o nowym rządowym programie "Klucz do mieszkania". Zakłada on wsparcie dla zakupu mieszkania tylko z rynku wtórnego oraz zakup domów z rynku wtórnego, lub działki i budowy domu metodą gospodarczą.

Co kiedy siać? Kalendarz ogrodnika

Niedługo rozpocznie się astronomiczna i kalendarzowa wiosna. Już w tym momencie warto zapoznać się z kalendarzem siewu do gruntu poszczególnych warzyw siew poszczególnych warzyw do gruntu. Niektóre z nich przykryte folią mogą zostać zasiane jeszcze w lutym. Inne zaś będzie można siać dopiero gdy zrobi się cieplej.

Nowość! Mieszkania potanieją bo będą jawne ceny nieruchomości w ofertach, jak obowiązkowo jawne wynagrodzenia

Nadchodzą zmiany na rynku nieruchomości: Według jednej z szykowanych zmian w prawie, deweloperzy mogą wkrótce zostać zobowiązani do publicznego ujawniania cen oferowanych mieszkań. Czy to zahamuje silny wzrost cen mieszkań i domów notowany od dłuższego czasu?

REKLAMA

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła?

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła? Czy jest więcej chętnych na własne M? Jakie nastroje można zaobserwować na rynku?

Rok 2024 na rynku nieruchomości

Rok 2024 na rynku nieruchomości. W minionym roku na rynku mieszkaniowym nastąpiło wiele ciekawych zmian. Wpłynęło to na nowe kierunki rozwoju i trendy inwestycyjne.

Luty w ogrodzie. Kalendarz ogrodnika [10 ZADAŃ]

W lutym powoli czujemy zbliżającą się wiosnę. Zaczyna docierać przez chmury coraz więcej słońca. Ptaki zaznaczają swoją obecność śpiewem, a przez ziemię przeciskają się pierwsze zielone pędy, np. rabarbaru czy krokusów. Jakie prace wykonuje się w lutym w ogrodzie? Oto kalendarz ogrodnika.

Potrzeby demograficzne się zmieniają. Czy deweloperzy nadążają za nimi?

Zmieniają się potrzeby demograficzne, co sprawia, że deweloperzy muszą zastosować nowe podejście do projektowania osiedli i mieszkań. Na co trzeba zwracać szczególną uwagę?

REKLAMA

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? [WYWIAD]

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? Jak zbić szalone ceny na rynku nieruchomości? Co się stanie z cenami na rynku mieszkaniowym po zakończeniu wojny na Ukrainie? Gościem Infor.pl jest Kamil Fejfer, dziennikarz ekonomiczny, związany z kanałem Ekonomia i Cała Reszta.

Teraz kontrole w mieszkaniach i domach, kto naruszył umowę Czyste Powietrze, ten zwraca dotację z odsetkami za pięć lat wstecz

Zatrzymali program Czyste Powietrze i ruszyli ze zmasowanymi kontrolami. Jedno i drugie - bo nadużycia przekroczyły niewyobrażalny poziom. Ale kto oszukiwał bardziej: firmy korzystające z luk czy gospodarstwa domowe chcące rozwiązać problem kopciuchów czy nieszczelnych okien. A skutki kontroli mogą być dla budżetów domowych bardzo dotkliwe.

REKLAMA