PRS: Instytucjonaly najem mieszkań w Polsce zyskuje na populaności

PRS: Instytucjonaly najem mieszkań w Polsce - dlaczego zyskuje na popularności?

Choć najem instytucjonalny stanowi w Polsce na razie mniej niż 1 proc. rynku najmu, to przed nim szerokie perspektywy rozwoju. Luka mieszkaniowa szacowana na około 2 mln lokali, najwyższe od 2012 roku stopy procentowe i spadająca siła nabywcza kierują uwagę poszukujących w stronę alternatywy, jaką staje się możliwość skorzystania z wygodnej i bezpiecznej oferty sektora PRS.

Według Kwartalnika mieszkaniowego Otodom, OLX i Polityki Insight około 4 proc. Polaków mieszka w wynajętych lokalach, a rynek najmu funkcjonuje wyłącznie w miastach – to tam rezyduje 91 proc. wszystkich najemców. Tymczasem w najbogatszych krajach Europy – Niemczech, Austrii czy Dani – stosunek do nieruchomości jest zgoła odmienny. Tam sektor najmu rozwija się szybciej, a udział lokali wynajmowanych na terenie Unii Europejskiej przekracza 30 proc.

PRS: Instytucjonaly najem mieszkań w Polsce w silnej fazie rozwoju

- Zapowiedzi inwestorów i prognozy rynkowe wskazują, że sektor PRS w Polsce w najbliższych latach będzie dalej dynamicznie rósł. Fundusze poszukują nowych rynków do lokowania zgromadzonego kapitału, a firmy deweloperskie są przygotowane do budowy całych osiedli z mieszkaniami na wynajem. Rosnąca inflacja, wzrost stóp procentowych i w konsekwencji malejąca zdolność kredytowa Polaków, spowodują, że część z nich będzie musiała odłożyć marzenia o własnym M w czasie, a wynajem stanie się atrakcyjną i przede wszystkim dostępną dla nich opcją. Jako zarządca nieruchomości również dostrzegliśmy potencjał rozwoju sektora PRS w Polsce. Jako jedni z pierwszych rozpoczęliśmy rozwój wyspecjalizowanych usług w obszarze najmu instytucjonalnego, a aktualnie w zarządzaniu mamy ponad 1600 mieszkań na wynajem, co daje nam prawie 50 proc. udziału w rynku usług zarządczych dostarczanych przez zewnętrze podmioty. Negocjujemy kolejne umowy i widzimy duże zainteresowanie sektorem PRS wśród poszczególnych graczy rynkowych. Najem instytucjonalny w Polsce w najbliższym czasie nabierze rozpędu, otwartym jednak pozostaje pytanie w jakim tempie finalnie będzie się rozwijał -  mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM w Polsce.

Czym charakteryzuje się najem instytucjonalny?

Badanie „Rynek wynajmu w Polsce”, przeprowadzone na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wykazało, że 97 proc. ze wszystkich ankietowanych najemców instytucjonalnych jest zadowolonych lub bardzo zadowolonych ze świadczonych usług najmu. Nieruchomości te oferują różne standardy wykończenia i powierzchnie wspólne, na przykład recepcje i czytelnie. Tym samym przez wielu postrzegane są jako kolejny obszar ekonomii współdzielenia, przedkładającej dostęp nad posiadanie.

Jak tłumaczą eksperci z firmy Tétris, przygotowując fit-out dla kilkudziesięciu mieszkań na wynajem trzeba wziąć pod uwagę z jednej strony potrzeby inwestora i dewelopera, z drugiej, potencjalnych najemców. Dla pierwszej grupy istotne są zarówno koszty wykończenia, jak i trwałość użytych materiałów, ponieważ przełoży się to potem na koszty eksploatacyjne. Dla drugiej ważniejsze będą design i komfort.

- Tego typu projekty, chociaż dotyczą najmu długoterminowego, mają dużo wspólnego z branżą hotelową, z którą współpracujemy od wielu lat i w której możemy pochwalić się bogatym portfolio realizacji. Specyfika w sektorze PRS dotyczy między innymi standaryzacji i uniwersalności zaproponowanych rozwiązań. Nasz zespół, przy projektowaniu, bierze pod uwagę różne aspekty takie, jak lokalizacja, grupa docelowa, wielkość mieszkań, budżet inwestora czy cel biznesowy. To wszystko wpływa na wygląd wnętrz mieszkań na wynajem. Ich potencjalni użytkownicy oczekują, by lokum było wygodne i praktyczne, ale jednocześnie posiadało wnętrze łatwe do zaadaptowania i nadania mu indywidualnego charakteru. Projektujemy przestrzenie uniwersalne, stonowane, o przemyślanej funkcjonalności, które trafią w gusta szerokiego grona odbiorców. Częstą praktyką jest przygotowanie mieszkań w dwóch – trzech stylach na przykład nowoczesnym, bardziej odważnym i klasycznym, stonowanym. W ten sposób najemcy mają możliwość wyboru opcji bliższej ich indywidualnym preferencjom - wyjaśnia Kamila Dzionek, Business Development Hospitality & Retail Manager w Tétris.

Design i funkcjonalność to jedno, ale czy PRS faktycznie się opłaca? Z punktu widzenia najemców rentowność najmu wzrasta wraz ze zmianami na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z wyliczeniami ekspertów, jeśli finansujemy zakup mieszkania w połowie kredytem, to powinniśmy mieszkać w nim co najmniej siedem lat, aby było to korzystniejsze niż najem.

- W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami obiektów typu PRS najemcy zyskują dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Wynika to najczęściej z ugruntowanej pozycji rynkowej podmiotu wynajmującego oraz charakterystyki umów występujących w polskim systemie prawnym. Standardowym zapisem w tego typu dokumentach może być opcja przedłużenia najmu na kolejne okresy lub możliwość zmiany lokalu na większy lub mniejszy czy w innej lokalizacji, gdy wynajmujący dysponuje ich pokaźniejszą pulą - mówi Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca praktyką Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Polska.

Także z perspektywy inwestorów najem instytucjonalny w ostatnich dwóch latach w Polsce zdecydowanie zyskał na popularności. Jak wyliczył JLL, w całym 2021 roku wolumen transakcji w sektorze living (PRS oraz prywatne akademiki) wyniósł 665 mln euro, czyli dwa razy więcej niż jeszcze w 2019. Agata Jurek-Zbrojska zwraca jednak uwagę, że mimo narastającego zainteresowania najmem instytucjonalnym, sektor mieszkań na sprzedaż wciąż będzie notował stabilny rozwój, a model PRS będzie mu współtowarzyszył i kształtował się jako odrębny, alternatywny obszar rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Różne modele działania

Na rynku głośno o graczach, którzy weszli w PRS poprzez wykupienie deweloperów i w ramach ich działalności oraz na bazie posiadanego banku ziemi, rozpoczęli realizację nieruchomości. Ogłoszono również inwestycje typu joint venture, w których to inwestor finansowy zobowiązuje się dostarczyć środki na budowę obiektu na wynajem instytucjonalny, a deweloper odpowiada za prowadzenie całego procesu. Ponadto, są podmioty takie, jak Resi Capital czy Resi4Rent, powołane z inicjatywy samych deweloperów w celu stworzenia samodzielnie zarządzanych platform najmu.

- Polska stanowi podatny grunt do rozwijania sektora najmu instytucjonalnego. Od lat obserwujemy deficyt mieszkań na rynku. Prognozujemy, że przywiązanie Polaków do modelu własnościowego będzie stopniowo ustępować, popularnej na Zachodzie, koncepcji współdzielenia. Dlatego nie poprzestajemy na budowie inwestycji na sprzedaż, przygotowując się do pilotażowej inwestycji PRS w Poznaniu. Dysponujemy wiedzą oraz wieloletnim doświadczeniem zdobytymi przy realizacji tego typu projektów w Niemczech i Stanach Zjednoczonych – teraz chcemy przenieść je na lokalny grunt. Nasz model biznesowy w Polsce zakłada partnerstwo z innym podmiotem, który będzie końcowym odbiorcą budynków na wynajem - wyjaśnia Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Jak duży jest w Polsce rynek najmu instytucjonalnego, czyli PRS?

Według danych Colliers obecna podaż inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego obejmuje 7,5 tys. mieszkań, natomiast w budowie lub na etapie uzyskiwania pozwoleń znajduje się kolejnych 23 tys. lokali. Rozwój rynku PRS i jego perspektywy są coraz mocniej zauważane, także banki powoli dostosowują swoją ofertę oraz procesy do usprawnienia finansowania tego typu projektów.

- Z naszych doświadczeń przy pozyskiwaniu finansowania na projekty residential widać, że na razie większą odwagą i lepszym przygotowaniem oferty dla inwestorów sektora PRS mogą pochwalić się na przykład banki austriackie czy niemieckie. Widzą one wzrosty na tym rynku w Polsce i są gotowe inwestować w projekty prowadzone na terenie naszego kraju. Obecnie ich oferta jest jeszcze bardziej konkurencyjna w stosunku do rodzimych instytucji finansowych. Jestem jednak przekonana, że już wkrótce nasze banki będą jak równy z równym rywalizować z podmiotami zagranicznymi o udział we wzroście rynku najmu instytucjonalnego w Polsce. Jednym z banków, które już dziś udzielają finansowania w tym obszarze, jest Pekao SA – w grudniu 2021 roku bank ten przyznał nam kredyty na realizację rozpoczętych projektów mieszkaniowych we Wrocławiu i Łodzi na kwotę ponad 160 mln zł -zauważa Mirosława Płużek, prezes zarządu Resi Capital, jednego z wiodących graczy rynku PRS w Polsce, który zakłada budowę własnego portfela mieszkań na wynajem – 5 tys. do 2025.

Sytuacja makroekonomiczna, zmiana przyzwyczajeń i siły nabywczej konsumentów, wraz z pozytywną oceną perspektyw dla sektora najmu instytucjonalnego przez inwestorów tworzą dobry klimat dla budowy tej części rynku mieszkaniowego w Polsce. Z drugiej strony rodzą się pytania, gdyż i ten sektor musi zmierzyć się z wyzwaniami dostępności gruntów, cen materiałów i ciągłością łańcucha dostaw, a także aspektami legislacyjnymi.

- O ile sytuacja prawna dotycząca najmu jest stabilna, to wyzwaniem dla inwestorów będzie zabezpieczenie różnic kursowych, gdyż najmy mieszkaniowe, w przeciwieństwie do komercyjnych, na chwilę obecną w praktyce nie są denominowane w euro. Ponadto ważnym aspektem jest uwzględnienie w stawkach czynszu kosztów obsługi nieruchomości tzw. service charges, które w najmach komercyjnych stanowią dodatkową opłatę, a w sektorze mieszkaniowym tradycyjnie w znacznej części są ujęte w czynszu - podsumowuje Agata Jurek-Zbrojska.