Kredyty mieszkaniowe 2023. Jaka zdolność kredytowa przeciętnej rodziny w połowie października?

W tej beczce miodu jest jednak też łyżka dziegciu, bo niektóre banków poinformowały o podwyżkach oprocentowania. Część instytucji ograniczyła jednak koszty dodatkowe, bo nawet pomimo wyższego niż we wrześniu oprocentowania znacznie rzadziej mieliśmy do czynienia ze wzrostem RRSO. 

Od boomu do załamania i z powrotem

Warto też spojrzeć na te dane w szerszej perspektywie, a nie tylko w porównaniu „miesiąc do miesiąca”. Patrząc tylko od końcówki 2021 roku mieliśmy bowiem do czynienia z ogromną zmiennością. Przypomnijmy, że jeszcze we wrześniu 2021 roku, czyli przed cyklem podwyżek stóp procentowych, nasza przykładowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła na zakup mieszkania pożyczyć 700 tysięcy złotych. Potem gwałtowne zakręcanie kurków z kredytami spowodowało, że zdolność kredytowa spadła poniżej 400 tysięcy złotych. Dziś wynik na poziomie 644 tys. złotych jest nie tylko o ponad 62% wyższy niż w hipotecznym dołku, ale też już tylko o krok od tego sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Przy takiej zmienności trudno się dziwić, że Polacy chcą zaciągać kredyty, gdy odzyskali taką możliwość. Doceniają to szczególnie osoby, które w roku 2020 albo 2022 nie mogły liczyć na pożyczenie pieniędzy na zakup mieszkania.

Standardem staje się zdolność rzędu 600-700 tysięcy złotych

Cóż jednak dokładnie wynika z faktu, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 644 tysiące złotych? Trzeba dodać, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a w połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na prawie 700, a nawet ponad 700 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Millennium, Velobanku, BOŚ Banku, Pekao czy Aliora. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt lub na przykład szybszy proces udzielania kredytu. 

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 410 zł netto
Nazwa Banku	Maksymalna zdolność kredytowa	Oprocentowanie kredytu	Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować
Alior Bank S.A.	724 332 zł	7,15%	90%
Bank Pekao	706 300 zł	7,21%	90%
BOŚ Bank	693 727 zł	7,96%	90%
VeloBank	686 346 zł	7,80%	90%
Bank Millennium	686 000 zł	7,06%	90%
BNP Paribas	649 192 zł	7,40%	80%
PKO Bank Hipoteczny	638 700 zł	7,55%	90%
PKO Bank Polski	638 700 zł	7,55%	90%
Santander	638 390 zł	6,94%	90%
Citi Handlowy	590 831 zł	6,82%	80%
ING	590 007 zł	7,28%	80%
mBank	553 952 zł	7,30%	90%
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 410 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 13.10.2023 r.)

 

Ponad połowa środków na Bezpieczny Kredyt 2% została wykorzystana 

W kontekście rynku hipotecznego nie sposób nie wspomnieć też o „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Ten cieszy się ogromną popularnością, bo co tydzień podpisywane są umowy opiewające na grubo ponad miliard złotych. Problem w tym, że na etapie prac nad stosowną ustawą zakładano, że do końca bieżącego roku udzielone zostaną kredyty o łącznej wartości 3,2 mld złotych. Według stanu na 12 października limit ten został przekroczony ponad dwu i półkrotnie. 

Z szacunków HREIT wynika, że już tylko umowy podpisane dotychczas mogą wygenerować koszt dla budżetu na poziomie około 450 mln złotych w samym tylko 2024 roku. Warto więc wiedzieć, że zgodnie z obowiązującą ustawą BGK ma obowiązek ogłosić koniec przyjmowania wniosków kredytowych, gdy licznik dobije do niewiele ponad 830 milionów złotych. Wszystko wskazuje na to, że wykorzystaliśmy ponad połowę tych środków, przy czym w bankach czekają jeszcze dziesiątki tysięcy wniosków, a co tydzień kolejne tysiące napływają. 

Najwcześniej komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków może zostać wydany w styczniu 2024 roku. Jeśli popularność „Bezpiecznego Kredytu 2%” nie zmaleje, to z początkiem przyszłego roku skończyć się mogą pieniądze przewidziane na dopłaty. Nawet gdyby jakimś cudem parlament postanowił powiększyć budżet tego programu, to niemal pewne jest, że nie zdąży przed Nowym Rokiem.

Pół miliona za niewiele ponad średnią krajową

Widząc taki obrót spraw część rodaków może chcieć skorzystać z „Bezpiecznego Kredytu 2%” jeszcze w bieżącym roku. Powodów jest co najmniej kilka. Przecież rata preferencyjnego długu jest znacznie niższa niż w standardowej „hipotece”. Do tego, ubiegając się o kredyt z dopłatą, wystarczy znacznie niższy dochód niż przy zwykłym długu, a ponadto wkład własny można zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK. To w sumie powoduje, że tak hojnego programu mieszkaniowego jeszcze nie było.

Spójrzmy na konkretny przykład. Spytaliśmy banki o to jakim dochodem musiałby się pochwalić singiel, który mieszkając w mieście wojewódzkim, chciałby zaciągnąć 30-letni kredyt na kwotę 500 tysięcy złotych. Efekt? Przebadane instytucje zadeklarowały, że pół miliona taniego kredytu są w stanie udzielić singlowi z dochodem na poziomie nawet od około 5 do 7 tys. złotych netto. 

Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(Singiel zaciąga 30-letni kredyt na 500 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank)
Nazwa Banku	Wymagany dochód	Pierwsza rata	Całkowity koszt kredytu
Alior	5 400 zł	2 231 zł	427 618 zł
Bank Pekao	6 130 zł	1 778 zł	361 263 zł
mBank	7 100 zł	2 284 zł	514 719 zł
PKO Bank Polski	6 200 zł	2 279 zł	427 853 zł
VeloBank	5 850 zł	2 222 zł	452 893 zł
Przypadek: Bezdzietny singiel pracujący od 3 lat na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniający wszystkie warunki otrzymania "Bezpiecznego kredytu 2%". Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment singiel spłacił wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Singiel posiada samochód wart 30 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, singiel skłonny jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp.
Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.10.2023 r.)

 

A co, jeśli po preferencyjny kredyt chciałaby ruszyć rodzina z dzieckiem? Gdyby taka familia chciała na 30 lat pożyczyć kwotę 600 tysięcy złotych, to banki wymagałaby od nich dochodu netto na łącznym poziomie od około 8 do 10 tysięcy złotych i to przeważnie niezależnie od tego czy rodzina miała 20% wkładu własnego czy chciała go w maksymalnym stopniu zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK w ramach tzw. „kredytu bez wkładu własnego”.

Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(3-osobowa rodzina zaciąga 30-letni kredyt na 600 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank)
Nazwa Banku	Wymagany dochód	Pierwsza rata	Całkowity koszt kredytu
Alior	7 850 zł	2 677 zł	513 019 zł
Bank Pekao	8 950 zł	2 667 zł	542 082 zł
mBank	9 700 zł	2 742 zł	616 193 zł
PKO Bank Polski	9 000 zł	2 735 zł	512 672 zł
VeloBank	8 500 zł	2 667 zł	543 468 zł
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem, gdzie obie osoby od 3 lat pracują na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniają wszystkie ustawowe warunki otrzymania "Bezpiecznego kredytu 2%". Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 35 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp.
Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.10.2023 r.)

 

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust