REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy

Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy
Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od wielu lat nierozwiązany jest problem braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Niekorzystne skutki tego stanu dotykają bezpośrednio właścicieli mieszkań w takich spółdzielniach, którzy nie mogą założyć księgi wieczystej. W Ministerstwie Rozwoju i Technologii opracowano projekt ustawy, który całościowo obejmuje kwestie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie. Wpisano go do wykazu prac Rady Ministrów (nr UD458), a 31 marca 2023 r. przekazano do uzgodnień międzyresortowych. Rzecznik Praw Obywatelskich zapytał pod koniec kwietnia 2023 r. Prezesa Rządowego Centrum Legislacji, czy są procedowane także inne projekty ustaw dotyczące tego problemu.

Problem uregulowania stanu prawnego gruntów pod budynkami spółdzielni mieszkaniowych

Rzecznik Praw Obywatelskich od lat wskazuje problem braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntu pod budynkami spółdzielczymi. Problem ten ma związek z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/121), w której stwierdzono, że: "Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia." 

Na skutek skarg obywateli Rzecznik Praw obywatelskich wielokrotnie zabierał głos w sprawie skutków tej uchwały, a w wystąpieniach generalnych kierowanych do władz wskazywał na konieczność podjęcia przez ustawodawcę pilnej interwencji legislacyjnej. 

W opinii RPO, skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali - także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat - to ma obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej. 

Brak podjęcia tych działań oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli - nie ze swojej winy - zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Narusza to zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowane w praworządnym państwie. 

Rzecznik podkreśla, że do dziś ustawodawca ani nie uregulował kwestii nabycia przez spółdzielnie praw do gruntu, ani nie unormował w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych praw i obowiązków tej grupy osób.

Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla, że wprowadzenie nowych przepisów w tym zakresie może być trudne ze względu na problemy natury konstytucyjnej. Zwraca uwagę, że w wielu sytuacjach okoliczność nieskorzystania w przeszłości z ustawowo przyznanych roszczeń była związana z toczącymi się procedurami reprywatyzacyjnymi. Skutki ewentualnych zaniedbań czy nietrafnych decyzji, podejmowanych w przeszłości przez osoby wchodzące w skład organów spółdzielczych, dotykają bezpośrednio i bardzo niekorzystnie nie tyle same spółdzielnie, ile osoby, którym w ramach tych spółdzielni przysługuje jedynie ekspektatywa prawa, jaka w zasadzie nie może zostać zrealizowana bez zmian ustawowych. 

Zdaniem RPO rozwiązanie omawianego problemu jest obowiązkiem ustawodawcy. Funkcjonujące obecnie regulacje są niewystarczające i w znikomym stopniu przyczyniły się do jego rozstrzygnięcia. Jak podkreśla Rzecznik, trzeba znaleźć takie rozwiązania, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, ale które zarazem nie będą budziły wątpliwości co do zgodności z Konstytucją RP. 

Z informacji mediów z końca 2022 r. wynika, że resort podjął działania legislacyjne w celu umożliwienia spółdzielniom regulowanie stanu prawnego gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne. Projekt miał być wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu. 
Dlatego RPO Marcin Wiącek w piśmie z 24 marca 2023 r. poprosił ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę o stanowisko i informację o stanie prac nad tym projektem i proponowanych w nim rozwiązaniach.

REKLAMA

Odpowiedzi na to pismo udzielił 23 kwietnia 2023 r. Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii.

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

W odpowiedzi na wiceminister Uściński stwierdził, że problem uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe jest przedmiotem stałego zainteresowania resortu rozwoju i technologii. Resort ten dostrzega, że obecna sytuacja powoduje niepewność prawną mieszkańców i uniemożliwia właścicielom spółdzielczych praw do lokali obrót tymi nieruchomościami.

Wiceminister przypomniał też, że w celu rozwiązania omawianego problemu w przeszłości podejmowano szereg działań i inicjatyw, które w większości zostały zakwestionowane pod kątem zgodności proponowanych rozwiązań z konstytucją. 

Ograniczona skuteczność dotychczasowych interwencji legislacyjnych skłoniła resort rozwoju i technologii do przeprowadzenia analiz, których celem była ocena zasadności podjęcia interwencji legislacyjnej oraz określenie kierunków zmian w obowiązujących przepisach. Minister Rozwoju i Technologii wystąpił do środowisk spółdzielczych, w tym największych ogólnopolskich związków rewizyjnych zrzeszających spółdzielnie mieszkaniowe, z prośbą o udzielenie informacji dotyczących skali oraz przyczyn problemu nieuregulowanego stanu prawnego gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych. 

Badanie to przeprowadzono w I połowie 2022 r., wysyłając ankietę do 14 podmiotów, w tym największych spółdzielni mieszkaniowych, które zgłaszały problemy związane z regulacją stanów prawnych gruntów, oraz dwóch reprezentatywnych ogólnopolskich organizacji zrzeszających środowiska spółdzielcze, tj. Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP i Krajowej Rady Spółdzielczej. 

Resort rozwoju i technologii otrzymał dane od 48 respondentów. Różnica pomiędzy liczbą adresatów a liczbą respondentów wynikała z faktu, że część danych raportowana była indywidualnie przez poszczególne spółdzielnie mieszkaniowe zrzeszone w związkach rewizyjnych, do których wystosowano prośbę o udzielenie informacji.

Celem badania było uzyskanie danych dotyczących:

  • liczby i powierzchni gruntów, do których spółdzielnie mieszkaniowe nie uzyskały trwałego tytułu prawnego,
  • liczby i powierzchni zabudowanych nieruchomości gruntowych, do których spółdzielniom przysługuje inny, niż własność lub użytkowanie wieczyste, tytuł prawny,
  • przyczyn, dla których nie został dotąd uregulowany stan prawny gruntów zabudowanych przez spółdzielnie, 
  • liczby znajdujących się w toku spraw dotyczących regulacji stanów prawnych gruntów,liczby spółdzielni, we władaniu których znajdują się grunty o nieuregulowanym stanie prawnym,
  • liczby mieszkańców lub lokali znajdujących się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.

Informacje uzyskane w wyniku przeprowadzonego badania pozwoliły m.in. oszacować liczbę podmiotów, które potencjalnie zostałyby objęte regulacjami.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W czerwcu 2022 roku Minister Rozwoju i Technologii wystąpił o uzupełnienie przekazanych informacji o dane dotyczące liczby budynków znajdujących się w zasobach spółdzielni, usytuowanych na gruntach, do których spółdzielnie nie uzyskały trwałego tytułu prawnorzeczowego, oraz liczbę lokali znajdujących się w tych budynkach. Kolejne badanie ankietowe przeprowadzone zostało na początku września 2022 r. wśród środowisk spółdzielczych. Badanie to pozwoliło ustalić, jaka część uprawnionych skorzystała z możliwości uregulowania stanu prawnego gruntu na podstawie obowiązujących obecnie przepisów oraz jaki odsetek spraw o uregulowanie praw do gruntów został zakończony uwzględnieniem wniosku spółdzielni.

Analiza badań ankietowych wykazała celowość podjęcia przez resort prac legislacyjnych. Uznano bowiem, że funkcjonujące obecnie mechanizmy regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie nie pozwalają na kompleksowe rozwiązanie problemu regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a ewentualne działania pozalegislacyjne charakteryzowałyby się ograniczoną skutecznością.

REKLAMA

Wiceminister Uściński poinformował też, że w resorcie rozwoju i technologii podjęto działania zmierzające do opracowania projektu ustawy, który całościowo obejmowałby kwestie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie, a jednocześnie jego postanowienia nie byłyby kwestionowane pod kątem zgodności z Konstytucją RP. Efektem tych prac jest uzgodniony wewnątrzresortowy i przekazany w dniu 31 marca 2023 r. do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, wpisany do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod numerem UD458.

Projekt zakłada m.in. przyznanie ograniczonego w czasie (w terminie roku od wejścia ustawy w życie) roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków na rzecz spółdzielni, które dotąd nie dysponowały tym prawem. Rozwiązanie to dedykowane będzie spółdzielniom mieszkaniowym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego:

  • po dniu 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, albo
  • do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, i nie zgłosiły roszczenia, o którym mowa w art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do dnia 31 grudnia 1996 r.

Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków wiązało się będzie ze zobowiązaniem spółdzielni mieszkaniowej, na rzecz której będzie ono ustanowione, do uiszczania właścicielowi pierwszej opłaty i opłat rocznych za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie spółdzielnie mieszkaniowe, które na podstawie odrębnych przepisów były zwolnione z obowiązku wnoszenia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, zachowają ten przywilej.

Kolejnym rozwiązaniem, które przewiduje projekt jest rozpatrywanie nowych wniosków spółdzielni w procedurze administracyjnej, oraz korespondujące z tym uprawnieniem prawo do wyboru ścieżki administracyjnej przez spółdzielnie, które złożyły wcześniej wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego. Odejście od umownego trybu ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz trybu administracyjnego zagwarantuje stronom możliwość skorzystania z instrumentów zwalczania bezczynności lub przewlekłości postępowania oraz zapewni możliwość poddania rozstrzygnięcia kontroli w administracyjnym toku instancji.

Jak poinformował wiceminister Uściński, projekt ten zakłada również rozszerzenie katalogu przesłanek odmowy uwzględnienia tzw. wniosku dekretowego. Dodatkową przyczynę odmowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stanowić będą przypadki zajmowania lokalu przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym albo ekspektatywa ustanowienia tego prawa. W konsekwencji odpadnie przeszkoda do regulacji stanu prawnego gruntu ze względu na zgłoszone roszczenia poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych.

Proponowane regulacje pozwolą na rozwiązanie problemu braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Stabilizacji ulegnie sytuacja prawna osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali w budynkach posadowionych na gruncie o nieuregulowanym do tej pory stanie prawnym. Odpadnie bowiem przesłanka niedopuszczalności zakładania ksiąg wieczystych dla tych lokali. Powyższe umożliwi łatwiejszy obrót tymi lokalami oraz skorzystanie z możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność.

Piotr Uściński, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii poinformował także, że szacowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2023 r.

Rzecznik Praw Obywatelskich pisze do prezesa RCL Krzysztofa Szczuckiego

W związku z odpowiedzią Ministerstwa Rozwoju i Technologii, mając na uwadze ogromne znaczenie poruszonej problematyki dla obywateli, która stale pojawia się w skargach do BRPO, Rzecznik wystąpił 26 kwietnia 2023 r. z pismem do Prezesa Rządowego Centrum Legislacji
Rzecznik zwrócił uwagę na omówiony projekt ustawy, wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów i zapytał prezesa Krzysztofa Szczuckiego, czy w Rządowym Centrum Legislacji są procedowane także inne projekty ustaw dotyczące opisanego problemu, a jeżeli tak, to na jakim są etapie.

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

Źródła: Rzecznik Praw Obywatelskich, rcl.gov.pl

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowość! Rząd ogłasza nowy program dopłat do zakupu mieszkania - Pierwsze klucze: kto dostanie, ile na jakich zasadach. Deweloperzy tym razem nie skorzystają z publicznych pieniędzy

Rząd ogłosił w czwartek 13 lutego 2025 roku nowy program mieszkaniowy: Klucz do mieszkania. Kto teraz może liczyć na wsparcie przy zakupie mieszkania i na jakich zasadach w ramach programu Pierwsze klucze.

Nowy rządowy program wsparcia "Klucz do mieszkania". Nie będzie możliwości kupna mieszkania od flipera

Minister rozwoju Krzysztof Paszyk poinformował o nowym rządowym programie "Klucz do mieszkania". Zakłada on wsparcie dla zakupu mieszkania tylko z rynku wtórnego oraz zakup domów z rynku wtórnego, lub działki i budowy domu metodą gospodarczą.

Co kiedy siać? Kalendarz ogrodnika

Niedługo rozpocznie się astronomiczna i kalendarzowa wiosna. Już w tym momencie warto zapoznać się z kalendarzem siewu do gruntu poszczególnych warzyw siew poszczególnych warzyw do gruntu. Niektóre z nich przykryte folią mogą zostać zasiane jeszcze w lutym. Inne zaś będzie można siać dopiero gdy zrobi się cieplej.

Nowość! Mieszkania potanieją bo będą jawne ceny nieruchomości w ofertach, jak obowiązkowo jawne wynagrodzenia

Nadchodzą zmiany na rynku nieruchomości: Według jednej z szykowanych zmian w prawie, deweloperzy mogą wkrótce zostać zobowiązani do publicznego ujawniania cen oferowanych mieszkań. Czy to zahamuje silny wzrost cen mieszkań i domów notowany od dłuższego czasu?

REKLAMA

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła?

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła? Czy jest więcej chętnych na własne M? Jakie nastroje można zaobserwować na rynku?

Rok 2024 na rynku nieruchomości

Rok 2024 na rynku nieruchomości. W minionym roku na rynku mieszkaniowym nastąpiło wiele ciekawych zmian. Wpłynęło to na nowe kierunki rozwoju i trendy inwestycyjne.

Luty w ogrodzie. Kalendarz ogrodnika [10 ZADAŃ]

W lutym powoli czujemy zbliżającą się wiosnę. Zaczyna docierać przez chmury coraz więcej słońca. Ptaki zaznaczają swoją obecność śpiewem, a przez ziemię przeciskają się pierwsze zielone pędy, np. rabarbaru czy krokusów. Jakie prace wykonuje się w lutym w ogrodzie? Oto kalendarz ogrodnika.

Potrzeby demograficzne się zmieniają. Czy deweloperzy nadążają za nimi?

Zmieniają się potrzeby demograficzne, co sprawia, że deweloperzy muszą zastosować nowe podejście do projektowania osiedli i mieszkań. Na co trzeba zwracać szczególną uwagę?

REKLAMA

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? [WYWIAD]

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? Jak zbić szalone ceny na rynku nieruchomości? Co się stanie z cenami na rynku mieszkaniowym po zakończeniu wojny na Ukrainie? Gościem Infor.pl jest Kamil Fejfer, dziennikarz ekonomiczny, związany z kanałem Ekonomia i Cała Reszta.

Teraz kontrole w mieszkaniach i domach, kto naruszył umowę Czyste Powietrze, ten zwraca dotację z odsetkami za pięć lat wstecz

Zatrzymali program Czyste Powietrze i ruszyli ze zmasowanymi kontrolami. Jedno i drugie - bo nadużycia przekroczyły niewyobrażalny poziom. Ale kto oszukiwał bardziej: firmy korzystające z luk czy gospodarstwa domowe chcące rozwiązać problem kopciuchów czy nieszczelnych okien. A skutki kontroli mogą być dla budżetów domowych bardzo dotkliwe.

REKLAMA