REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy

Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy
Tytuł prawny spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi - projekt ustawy
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od wielu lat nierozwiązany jest problem braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Niekorzystne skutki tego stanu dotykają bezpośrednio właścicieli mieszkań w takich spółdzielniach, którzy nie mogą założyć księgi wieczystej. W Ministerstwie Rozwoju i Technologii opracowano projekt ustawy, który całościowo obejmuje kwestie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie. Wpisano go do wykazu prac Rady Ministrów (nr UD458), a 31 marca 2023 r. przekazano do uzgodnień międzyresortowych. Rzecznik Praw Obywatelskich zapytał pod koniec kwietnia 2023 r. Prezesa Rządowego Centrum Legislacji, czy są procedowane także inne projekty ustaw dotyczące tego problemu.

Problem uregulowania stanu prawnego gruntów pod budynkami spółdzielni mieszkaniowych

Rzecznik Praw Obywatelskich od lat wskazuje problem braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntu pod budynkami spółdzielczymi. Problem ten ma związek z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/121), w której stwierdzono, że: "Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia." 

Na skutek skarg obywateli Rzecznik Praw obywatelskich wielokrotnie zabierał głos w sprawie skutków tej uchwały, a w wystąpieniach generalnych kierowanych do władz wskazywał na konieczność podjęcia przez ustawodawcę pilnej interwencji legislacyjnej. 

W opinii RPO, skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali - także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat - to ma obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej. 

Brak podjęcia tych działań oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli - nie ze swojej winy - zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Narusza to zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowane w praworządnym państwie. 

Rzecznik podkreśla, że do dziś ustawodawca ani nie uregulował kwestii nabycia przez spółdzielnie praw do gruntu, ani nie unormował w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych praw i obowiązków tej grupy osób.

Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla, że wprowadzenie nowych przepisów w tym zakresie może być trudne ze względu na problemy natury konstytucyjnej. Zwraca uwagę, że w wielu sytuacjach okoliczność nieskorzystania w przeszłości z ustawowo przyznanych roszczeń była związana z toczącymi się procedurami reprywatyzacyjnymi. Skutki ewentualnych zaniedbań czy nietrafnych decyzji, podejmowanych w przeszłości przez osoby wchodzące w skład organów spółdzielczych, dotykają bezpośrednio i bardzo niekorzystnie nie tyle same spółdzielnie, ile osoby, którym w ramach tych spółdzielni przysługuje jedynie ekspektatywa prawa, jaka w zasadzie nie może zostać zrealizowana bez zmian ustawowych. 

Zdaniem RPO rozwiązanie omawianego problemu jest obowiązkiem ustawodawcy. Funkcjonujące obecnie regulacje są niewystarczające i w znikomym stopniu przyczyniły się do jego rozstrzygnięcia. Jak podkreśla Rzecznik, trzeba znaleźć takie rozwiązania, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, ale które zarazem nie będą budziły wątpliwości co do zgodności z Konstytucją RP. 

Z informacji mediów z końca 2022 r. wynika, że resort podjął działania legislacyjne w celu umożliwienia spółdzielniom regulowanie stanu prawnego gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne. Projekt miał być wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu. 
Dlatego RPO Marcin Wiącek w piśmie z 24 marca 2023 r. poprosił ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę o stanowisko i informację o stanie prac nad tym projektem i proponowanych w nim rozwiązaniach.

REKLAMA

Odpowiedzi na to pismo udzielił 23 kwietnia 2023 r. Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii.

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

W odpowiedzi na wiceminister Uściński stwierdził, że problem uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe jest przedmiotem stałego zainteresowania resortu rozwoju i technologii. Resort ten dostrzega, że obecna sytuacja powoduje niepewność prawną mieszkańców i uniemożliwia właścicielom spółdzielczych praw do lokali obrót tymi nieruchomościami.

Wiceminister przypomniał też, że w celu rozwiązania omawianego problemu w przeszłości podejmowano szereg działań i inicjatyw, które w większości zostały zakwestionowane pod kątem zgodności proponowanych rozwiązań z konstytucją. 

Ograniczona skuteczność dotychczasowych interwencji legislacyjnych skłoniła resort rozwoju i technologii do przeprowadzenia analiz, których celem była ocena zasadności podjęcia interwencji legislacyjnej oraz określenie kierunków zmian w obowiązujących przepisach. Minister Rozwoju i Technologii wystąpił do środowisk spółdzielczych, w tym największych ogólnopolskich związków rewizyjnych zrzeszających spółdzielnie mieszkaniowe, z prośbą o udzielenie informacji dotyczących skali oraz przyczyn problemu nieuregulowanego stanu prawnego gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych. 

Badanie to przeprowadzono w I połowie 2022 r., wysyłając ankietę do 14 podmiotów, w tym największych spółdzielni mieszkaniowych, które zgłaszały problemy związane z regulacją stanów prawnych gruntów, oraz dwóch reprezentatywnych ogólnopolskich organizacji zrzeszających środowiska spółdzielcze, tj. Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP i Krajowej Rady Spółdzielczej. 

Resort rozwoju i technologii otrzymał dane od 48 respondentów. Różnica pomiędzy liczbą adresatów a liczbą respondentów wynikała z faktu, że część danych raportowana była indywidualnie przez poszczególne spółdzielnie mieszkaniowe zrzeszone w związkach rewizyjnych, do których wystosowano prośbę o udzielenie informacji.

Celem badania było uzyskanie danych dotyczących:

  • liczby i powierzchni gruntów, do których spółdzielnie mieszkaniowe nie uzyskały trwałego tytułu prawnego,
  • liczby i powierzchni zabudowanych nieruchomości gruntowych, do których spółdzielniom przysługuje inny, niż własność lub użytkowanie wieczyste, tytuł prawny,
  • przyczyn, dla których nie został dotąd uregulowany stan prawny gruntów zabudowanych przez spółdzielnie, 
  • liczby znajdujących się w toku spraw dotyczących regulacji stanów prawnych gruntów,liczby spółdzielni, we władaniu których znajdują się grunty o nieuregulowanym stanie prawnym,
  • liczby mieszkańców lub lokali znajdujących się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.

Informacje uzyskane w wyniku przeprowadzonego badania pozwoliły m.in. oszacować liczbę podmiotów, które potencjalnie zostałyby objęte regulacjami.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W czerwcu 2022 roku Minister Rozwoju i Technologii wystąpił o uzupełnienie przekazanych informacji o dane dotyczące liczby budynków znajdujących się w zasobach spółdzielni, usytuowanych na gruntach, do których spółdzielnie nie uzyskały trwałego tytułu prawnorzeczowego, oraz liczbę lokali znajdujących się w tych budynkach. Kolejne badanie ankietowe przeprowadzone zostało na początku września 2022 r. wśród środowisk spółdzielczych. Badanie to pozwoliło ustalić, jaka część uprawnionych skorzystała z możliwości uregulowania stanu prawnego gruntu na podstawie obowiązujących obecnie przepisów oraz jaki odsetek spraw o uregulowanie praw do gruntów został zakończony uwzględnieniem wniosku spółdzielni.

Analiza badań ankietowych wykazała celowość podjęcia przez resort prac legislacyjnych. Uznano bowiem, że funkcjonujące obecnie mechanizmy regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie nie pozwalają na kompleksowe rozwiązanie problemu regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a ewentualne działania pozalegislacyjne charakteryzowałyby się ograniczoną skutecznością.

REKLAMA

Wiceminister Uściński poinformował też, że w resorcie rozwoju i technologii podjęto działania zmierzające do opracowania projektu ustawy, który całościowo obejmowałby kwestie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie, a jednocześnie jego postanowienia nie byłyby kwestionowane pod kątem zgodności z Konstytucją RP. Efektem tych prac jest uzgodniony wewnątrzresortowy i przekazany w dniu 31 marca 2023 r. do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, wpisany do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod numerem UD458.

Projekt zakłada m.in. przyznanie ograniczonego w czasie (w terminie roku od wejścia ustawy w życie) roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków na rzecz spółdzielni, które dotąd nie dysponowały tym prawem. Rozwiązanie to dedykowane będzie spółdzielniom mieszkaniowym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego:

  • po dniu 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, albo
  • do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, i nie zgłosiły roszczenia, o którym mowa w art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do dnia 31 grudnia 1996 r.

Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków wiązało się będzie ze zobowiązaniem spółdzielni mieszkaniowej, na rzecz której będzie ono ustanowione, do uiszczania właścicielowi pierwszej opłaty i opłat rocznych za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie spółdzielnie mieszkaniowe, które na podstawie odrębnych przepisów były zwolnione z obowiązku wnoszenia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, zachowają ten przywilej.

Kolejnym rozwiązaniem, które przewiduje projekt jest rozpatrywanie nowych wniosków spółdzielni w procedurze administracyjnej, oraz korespondujące z tym uprawnieniem prawo do wyboru ścieżki administracyjnej przez spółdzielnie, które złożyły wcześniej wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego. Odejście od umownego trybu ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz trybu administracyjnego zagwarantuje stronom możliwość skorzystania z instrumentów zwalczania bezczynności lub przewlekłości postępowania oraz zapewni możliwość poddania rozstrzygnięcia kontroli w administracyjnym toku instancji.

Jak poinformował wiceminister Uściński, projekt ten zakłada również rozszerzenie katalogu przesłanek odmowy uwzględnienia tzw. wniosku dekretowego. Dodatkową przyczynę odmowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stanowić będą przypadki zajmowania lokalu przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym albo ekspektatywa ustanowienia tego prawa. W konsekwencji odpadnie przeszkoda do regulacji stanu prawnego gruntu ze względu na zgłoszone roszczenia poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych.

Proponowane regulacje pozwolą na rozwiązanie problemu braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Stabilizacji ulegnie sytuacja prawna osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali w budynkach posadowionych na gruncie o nieuregulowanym do tej pory stanie prawnym. Odpadnie bowiem przesłanka niedopuszczalności zakładania ksiąg wieczystych dla tych lokali. Powyższe umożliwi łatwiejszy obrót tymi lokalami oraz skorzystanie z możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność.

Piotr Uściński, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii poinformował także, że szacowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2023 r.

Rzecznik Praw Obywatelskich pisze do prezesa RCL Krzysztofa Szczuckiego

W związku z odpowiedzią Ministerstwa Rozwoju i Technologii, mając na uwadze ogromne znaczenie poruszonej problematyki dla obywateli, która stale pojawia się w skargach do BRPO, Rzecznik wystąpił 26 kwietnia 2023 r. z pismem do Prezesa Rządowego Centrum Legislacji
Rzecznik zwrócił uwagę na omówiony projekt ustawy, wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów i zapytał prezesa Krzysztofa Szczuckiego, czy w Rządowym Centrum Legislacji są procedowane także inne projekty ustaw dotyczące opisanego problemu, a jeżeli tak, to na jakim są etapie.

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

Źródła: Rzecznik Praw Obywatelskich, rcl.gov.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(3)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Wielinianin
    2023-05-06 09:28:03
    Spółdzielnie Mieszkaniowe trzeba ZLIKWIDOWAĆ ! Ich działalność opiera się na krzywdzie ludzkiej i łamaniu praw człowieka. A najgorsza jest SM w Wieluniu, która to instytucja bierze aktywny udział w represjonowaniu OFIAR PRZESTĘPSTW, stosując wobec NIEWINNYCH ludzi nawet przemoc fizyczną.
    0
    pokażodpowiedzi (1)
  • Anna
    2023-05-07 10:21:03
    Też jestem za likwidacją spóldzielni mieszkaniowej nie ma czegos takiego w innych krajach
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

REKLAMA

Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

REKLAMA

Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

REKLAMA