Sprzedaż lub wynajem mieszkania w 2023 roku. Obowiązkowe świadectwa energetyczne

Dotychczas obowiązek sporządzania świadectw energetycznych dotyczył nieruchomości oddawanych do użytku po 2009 r. Nowelizacja Ustawy wprowadza istotne zmiany, które są szczególnie ważne dla osób, które w 2023 r. będą kupować lub sprzedawać nieruchomość.

Czym są świadectwa energetyczne?

Charakterystyka energetyczna budynku to dokument sporządzony przez osobę posiadającą niezbędne uprawnienia do jej przygotowania. Może to być np. projektant budynku lub osoba uprawniona, legitymująca się właściwym podyplomowym wykształceniem w tym kierunku. Dokument ten zawiera szereg danych i wskaźników energetycznych budynku, które pozwalają określić zapotrzebowanie budynku na energię. Dotychczas takie świadectwa były obowiązkowe w przypadku nieruchomości wzniesionych po 2009 r., natomiast nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane wprowadza szereg zmian w tym zakresie odnośnie budynków, które wcześniej nie podlegały temu obowiązkowi.

Świadectwa energetyczne 2023 – najważniejsze zmiany

Od momentu wejścia w życie ustawy (będzie to końcówka kwietnia 2023 r.) świadectwa charakterystyki energetycznej budynku stają się obowiązkowe przy sprzedaży budynku lub jego części, sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub też najmu budynku lub jego części. W praktyce oznacza to, że każdej transakcji zawartej po tym terminie musi towarzyszyć dodatkowy dokument przekazany przez zbywcę.

Strony transakcji nie mogą zrzec się swoich praw – czyli kupujący mieszkanie nie może powiedzieć, że świadectwo jest mu do niczego nie potrzebne. Notariusz w akcie notarialnym odnotowuje przekazanie takiego świadectwa, a w przypadku, jeżeli np. zbywca nie przekaże świadectwa, notariusz ma obowiązek pouczyć go o karze grzywny za niewykonanie takiego obowiązku. Wysokości takiej grzywny ustawa nie określa. Można więc domniemywać, że zgodnie z obowiązującym prawem może to być zakres kwotowy od 20 do nawet 5000 zł.

Dużą zmianą jest obowiązek podawania w ogłoszeniach dotyczących wynajmu i sprzedaży nieruchomości informacji na temat wskaźników rocznego zapotrzebowania na energię wskazanych w świadectwie charakterystyki energetycznej. Świadectwa stają się też obowiązkowe jako załącznik przy składaniu wniosku o zakończeniu budowy i pozwolenia na użytkowanie.

Świadectwa będą mogły być sporządzane wyłącznie przez osoby uprawnione w ustawie. Osoby te są wpisane w Wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Dodatkowo ustawodawca nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązkowe okresowe kontrole budynków w zakresie ogrzewania i klimatyzacji. Świadectwo będzie trzeba każdorazowo przygotować na nowo, jeżeli przeprowadzony remont będzie skutkował zmianą parametrów energetycznych.

Świadectwa energetyczne – znaczenie zmian dla obrotu nieruchomościami

O ile dla nabywców mieszkań i domów z rynku wtórnego świadectwa energetyczne nie są żadnym novum, to obligatoryjne ich wprowadzenie dla rynku wtórnego spowoduje dość znaczące konsekwencje. - Dla potencjalnych nabywców wiedza na temat zapotrzebowania nieruchomości na energię może stanowić jeden z bardziej istotnych czynników przemawiających za zakupem konkretnej nieruchomości, zwłaszcza w czasach, gdy ceny energii biją rekordy. Dotyczy to przede wszystkim zakupu nieruchomości wybudowanych w starszych technologiach, niespełniających obecnych norm budowalnych i wymagających prac termomodernizacyjnych. Rzetelnie przygotowane świadectwo energetyczne może ułatwić wybór nieruchomości do zakupu i porównanie ofert. Należy jednak podkreślić, że świadectwo będzie mieć swoją realną wartość tylko w przypadku, gdy zostanie przygotowane w sposób profesjonalny i zgodny z faktycznym stanem nieruchomości. Zapewne będzie to wymagać kontroli podmiotów zajmujących się tego rodzaju działalnością, mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

Porównania ofert będą o tyle prostsze, że ustawodawca nakłada na zbywców i właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem, aby w ogłoszeniach podawali wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię. Nie będzie zatem problemu, by przy pomocy wyszukiwarek łatwo uporządkować interesujące nas oferty po ww. parametrze. W tej sytuacji na popularności zyskają oferty, które będą najbardziej eko, wykorzystujące technologii pozwalające na oszczędne gospodarowanie energii.

W dotychczasowej praktyce wśród klientów realizujących transakcję na rynku wtórnym istniała niewielka świadomość dotycząca samych świadectw. Sprzedający nieruchomość nie musiał posiadać takiego dokumentu, o ile takowego nie zażądał kupujący. Po zmianach nawet jeżeli nabywca nie wyrazi zainteresowani takim dokumentem, sprzedający musi je obowiązkowo dostarczyć do transakcji. 

Jednak kolejny dokument do transakcji będzie mieć wpływ na zwiększenie i tak już wysokich kosztów około transakcyjnych. - Właściciele nieruchomości wystawianych do sprzedaży już dziś powinni zatroszczyć się o sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. Koszt takiego dokumentu dla przeciętnego mieszkania rozpoczyna się od 400 zł, a dla domu jednorodzinnego od 500 zł. Zatem jeżeli to właśnie teraz myślimy o wystawieniu naszej nieruchomości na sprzedaż, a nie mamy jeszcze takiego dokumentu, warto zlecić jego wykonanie już dziś, mając na uwadze możliwe zatory spowodowane wzrostem popytu na tego typu usługi wiosną 2023 r. - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Co można zrobić, aby poprawić świadectwo energetyczne swojej nieruchomości?

Nowe wymagania ustawowe, ale także kryzys energetyczny oraz większa świadomość w kwestiach środowiskowych spowodowały odwrót klientów w kierunku rozwiązań ekologicznych. Jak pokazuje raport „Odpowiedzialne inwestycje. ESG na rynku nieruchomości” aż 81% Polaków uważa, że mają wpływ na stan środowiska naturalnego i oczekują wprowadzania rozwiązań proekologicznych.

Właściciele nieruchomości stają więc przed nowym wyzwaniem jakim jest budownictwo energooszczędne. Większość budynków w Polsce daleko jest od spełniania najwyższych norm środowiskowych, a temat ten dopiero raczkuje w naszym kraju. Modernizacja nieruchomości i dostosowanie ich do najnowszych ekologicznych rozwiązań to zadanie, przed którym staje dziś wiele osób, w szczególności ci, którzy planują sprzedaż.

Dobra wiadomość jest taka, że instytucje finansowe przygotowały na tego rodzaju inwestycje specjalne rozwiązania. Ekokredyty czy ekopożyczki można otrzymać na preferencyjnych warunkach z niższym oprocentowaniem niż standardowy kredyt czy z zerową prowizją. Co istotne banki oferują klientom szerokie spectrum możliwości finansowania eko-rozwiązań, poczynając od materiałów do ociepleń domu, przydomowych oczyszczalni po fotowoltaikę, pompy ciepła a nawet na zakup energooszczędnego sprzętu AGD.  - reasumuje Tomasz Kosiba, ekspert finansowy Credipass.