Spada sprzedaż mieszkań deweloperskich [komentarz do danych GUS]

Wyniki sektora mieszkaniowego w lipcu 2022

Pogłębiająca się od końca ubiegłego roku przewaga podaży nad popytem na pierwotnym rynku mieszkaniowym bardzo długo, bo przez ponad pół roku, nie znajdowała potwierdzenia w GUS-owskich danych budownictwa mieszkaniowego, które aż do czerwca utrzymywały się na relatywnie niezłych poziomach. Co więcej, czerwcowe statystyki nowych pozwoleń na budowę ogółem zanotowały swój rekordowy wynik na poziomie blisko 35 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych, a rozpoczęte inwestycje osiągnęły jeden z największych miesięcznych wolumenów w historii.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl tego typu sytuacja wynikała przede wszystkim z terminu wejścia w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej, przed którą deweloperzy do ostatniej chwili starali się uchronić maksymalną liczbę swoich nowych budów. Tym samym dopiero lipiec miał pokazać faktyczny potencjał inwestycyjny pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki, w okresie załamania koniunktury sprzedażowej. I jak się okazało, w pełni ten potencjał obnażył.

Spadek liczby nowych pozwoleń na budowę

Jak zwykle najciekawiej zaprezentowały się GUS-owskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, które aż do połowy roku w żaden sposób nie komunikowały braku słabnięcia rynkowej euforii inwestycyjnej. Tymczasem w lipcu nastąpiło spektakularne tąpnięcie przedmiotowych statystyk, które ogółem zaliczyły zjazd o 24 proc. w relacji rdr i aż 37 proc. mdm. Na taki spadek zapracowali głównie deweloperzy, którzy w tegorocznym czerwcu rezultatem blisko 26 tys. pozwoleń pobili swój rekord z grudnia 2020 roku, natomiast miesiąc później z wynikiem zaledwie 14 tys. decyzji zeszli do najniższego poziomu od dwóch lat.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl nowe pozwolenia na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów oraz wiarygodnym wskaźnikiem ich optymizmu inwestycyjnego. Uwzględniając jednak efekt znacznej różnicy w czasie od złożenia wniosku o pozwolenie do momentu jego uzyskania, na potwierdzenie tezy o znacznym pogorszeniu nastrojów inwestorów, zarówno instytucjonalnych jak i tych budujących na własne potrzeby, przyjdzie jeszcze nieco poczekać. W przypadku deweloperów bowiem wynik za 7 miesięcy br. jest tu wciąż o 4 proc. lepszy od uzyskanego w analogicznym okresie ub. roku

Niestety podobnie pesymistycznie ma się sytuacja z nowymi inwestycjami. Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl w lipcu było ich ogółem niewiele ponad 16 tys., czyli aż o 37 proc. mniej rdr i o jedną trzecią słabiej mdm. Tymczasem sami deweloperzy osiągnęli w minionym miesiącu wynik rzędu zaledwie 8,4 tys. rozpoczętych mieszkań, czyli jeden z najgorszych w rynkowej historii, i o blisko połowę gorszy zarówno w relacji rdr jak i mdm.

Tak spektakularny zjazd to oczywiście w pierwszym rzędzie efekt zakończenia batalii o ochronę bieżących inwestycji przed regulacjami noweli ustawy deweloperskiej, która wchodząc w życie z początkiem lipca, dość poważnie skomplikowała działalność gospodarczą branży budowniczych mieszkań. Tym samym zarówno ogółem, jak i u samych deweloperów w ramach nowych budów mamy słabsze 7 miesięcy roku względem analogicznego okresu ub. roku już o ponad jedną piątą.

Co czeka mieszkaniówkę w najbliższych miesiącach?

W związku z tym, kwestią pozostaje jedynie skala osłabienia aktywności inwestycyjnej deweloperów w drugim półroczu. Oni sami oceniają tegoroczny spadek nowych inwestycji na mniej więcej 40 proc. względem roku poprzedniego, czyli dwukrotnie więcej niż po siedmiu miesiącach tego roku.

Podobnie słabo zapowiada się aktywność inwestorów budujących na własne potrzeby. W tym przypadku lipiec okazał się już kolejnym bardzo słabym okresem, zapowiadając dalsze spadki wolumenów budów domów jednorodzinnych w kolejnych miesiącach. Przyczyną są tu przede wszystkim rosnące koszty budowy połączone z załamaniem zdolności kredytowej Polaków.

Z kolei statystyki lokali oddawanych do użytkowania, najmniej istotne dla oceny bieżącej koniunktury, wciąż trzymają się na przeciętnych poziomach, bliższych dolnemu zakresowi wahań. W tym przypadku zdecydowanego regresu nie należy oczekiwać w najbliższej przyszłości, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat.

W sumie lipcowe tąpnięcie wyników inwestycyjnych rynku mieszkaniowego jest zjawiskiem nie tylko powszechnie spodziewanym, ale w obecnej sytuacji rynkowej jak najbardziej naturalnym. Prosperity budownictwa mieszkaniowego definitywnie dobiegło końca, a kwestią sporną może być obecnie jedynie przewidywanie terminu kolejnego cyklicznego ożywienia.