Drogie działki pod zabudowę ograniczają przyrost podaży mieszkań

Rynek działek gruntu pod zabudowę - jak wyglądał w 2021 r.

Rok 2021 charakteryzował się wzrostowym trendem cen gruntów pod zabudowę, nieco słabszym w drugiej połowie roku. Ograniczona dostępność działek budowlanych, przy wysokim popycie na mieszkania powodowała naturalny wzrost cen gruntów. Jednocześnie malejąca liczba działek o rozsądnej cenie w największych miastach i zmiany preferencji konsumentów wzmocniły sprzedaż działek w mniejszych ośrodkach i na obszarach poza miastami.

Statystyka powiatowa zarejestrowanych aktów notarialnych (Rejestry Cen Nieruchomości) sygnalizuje kontynuację ożywienia na rynku gruntów pod zabudowę w 1-3q21. Według wstępnych danych liczba transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych wzrosła (+21% r/r), szczególnie w przypadku takich gruntów poza miastami oraz w mniejszych ośrodkach – o ok. 24% r/r. W dużych miastach (ze statusem powiatu grodzkiego) zanotowano mniej transakcji (-12% r/r).

Obserwujemy kontynuację wzrostu udziału wniosków kredytowych dotyczących zakupu gruntu pod zabudowę mieszkaniową we wnioskach kredytowych dotyczących nieruchomości ogółem (7,7% vs 6,6% w 2020). W 2h21 liczba wniosków o kredyt na nieruchomości gruntowe wzrosła o 16% r/r (o 20% r/r w całym 2021).

Utrzymuje się większy popyt na działki rekreacyjne i leśne, ożywiony po wybuchu pandemii. Ceny ofertowe działek rekreacyjnych wzrosły w 2h21 o 22% r/r, a leśnych o 13% r/r (dane PONT Info Nieruchomości).

Wysoki popyt na działki jest konsekwencją wzrostu zainteresowania domami jednorodzinnymi, na który z kolei wpływają wysokie ceny w budownictwie wielorodzinnym, jak i zmiany preferencji konsumentów. Liczba pozwoleń na budowę domów w 2021 wzrosła (173 tys. vs 135 tys. w 2020). W pierwszych miesiącach 2022 obserwujemy spadki, na które może wpływać niepewność otoczenia, ale i duża liczba wcześniej wydanych pozwoleń

Perspektywy rynku działek gruntu na 2022 r.

Doświadczenia historyczne pokazują różne scenariusze dla rynku ziemi w warunkach silnych szoków w otoczeniu zewnętrznym – a w takich znajduje się teraz polski rynek. Obecnie w perspektywie roku – dwóch najbardziej prawdopodobne wydaje się utrzymanie wysokich cen gruntów pod zabudowę. Z uwagi na już ich wysoki poziom, psychologiczny efekt rozpoczętej w październiku 2021 serii podwyżek stóp procentowych NBP, a także niepewność w kontekście wojny w Ukrainie (wojna w sposób oczywisty zatrzymuje ruch inwestycyjny) wzrost cen ziemi raczej wyhamuje.

Fundamentalną przesłanką wzrostu cen nieruchomości gruntowych jest popyt budowlany oraz inwestycyjny związany z ochroną oszczędności. Nieruchomość gruntowa tradycyjnie jest postrzegana jako relatywnie bezpieczna inwestycja.

Realnie ujemne stopy procentowe w ostatnich latach, a od 2021 perspektywa dłuższego okresu wysokiej inflacji skłaniały do ochrony oszczędności przez inwestowanie w ziemię. Niepewność powstała po inwazji Rosji na Ukrainę w lutym 2022 może osłabiać ten motyw – w warunkach ryzyka wojny wyżej cenione stają się aktywa bardziej płynne (waluty, złoto, kamienie szlachetne). Niemniej konsekwencją niepewności kraju frontowego, jakim stała się Polska, wydaje się być raczej przejściowe wyhamowanie na rynku działek niż spadek cen ziemi.

Prawdopodobne jest także utrzymanie ceny w drogich lokalizacjach.