REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna - kiedy i w jakiej formie warto ją zawrzeć?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Umowa przedwstępna - co warto wiedzieć?
Umowa przedwstępna - co warto wiedzieć?
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna to umowa, mocą której obie strony, lub tylko jedna, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości docelowej umowy przyrzeczonej. W praktyce umowa przedwstępna zawierana jest dla zabezpieczenia, czy przygotowania się do zrealizowania głównej transakcji.

Umowa przedwstępna

W sytuacjach, gdy wszystko jest jasne i wszelkie czynniki niezbędne do dokonania określonej czynności prawnej zostały spełnione strona lub strony przystępują do zawarcia umowy pieczętującej tę czynność. Jednak gdy nie wszystkie elementy umożliwiające nawiązanie współpracy są jeszcze gotowe, a przystępujące do dokonania czynności podmioty deklarują chęć jej realizacji, dobrą praktyką jest zawarcie umowy przedwstępnej, która do czasu spełnienia tych warunków zabezpiecza deklaracje. Co ważne umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umową o podobnym charakterze jest umowa deweloperska, na mocy której deweloper zobowiązuje się na etapie procesu budowy nieruchomości do przeniesienia na przyszłego nabywcę określonych praw do niej, np. odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego.

REKLAMA

Umowa jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca

Choć w praktyce najczęściej spotykanymi umowami przedwstępnymi są te o charakterze dwustronnie zobowiązującym, a więc takie, w których obie strony deklarują chęć zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak, zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowy te mogą mieć również charakter jednostronny.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

REKLAMA

Przykładem umowy dwustronnie zobowiązującej jest np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem tej umowy jest przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości. Standardowymi elementami takiej umowy jest opis nieruchomości i zadeklarowanie przez zbywców stanu prawnego wraz z ewentualnymi obciążeniami. Zasadniczo strony określają w niej również termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może zawierać inne zapisy, od których spełniania uwarunkowana będzie sprzedaż – np. o konieczności uzyskania zgody banku na spłatę hipoteki i przeniesie własności na nowych właścicieli, czy też dostarczenia zaświadczenia z urzędu gminy o braku zameldowania w sprzedawanym lokalu jakiejkolwiek osoby. Najczęściej w okresie trwania umowy przedwstępnej, podczas gdy przyszli nabywcy czynią starania o załatwienie formalności kredytowych i pozyskanie niezbędnego finansowania, strona sprzedająca może zobowiązać się do doporowadzenia nieruchomości do określonego stanu, np. wykończenia mieszkania pod klucz, uzyskania zgody na użytkownie lokalu czy dokonania utwardzenia drogi dojazdowej.

Zadatek a zaliczka

REKLAMA

Standardowym punktem w umowie przedwstępnej jest ustanowienie zadatku bardzo często mylonego z zaliczką. Obie formy zabezpieczenia umowy w przypadku jej wykonania podlegają zaliczeniu na poczet ceny, jednak w razie niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi. Zadatek natomiast ma to do siebie, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dla przykładu – nie zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości z winy nabywców będzie skutkować utratą przez nich wpłaconego zadatku. Jeśli natomiast umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie zbywców, wówczas kupujący będą mogli żądać kwoty o równowartości dwukrotnego zadatku. Dlaczego? Chodzi o to, by instytucja zadatku miała dla obu stron umowy to samo znaczenie. Jeśli nabywca za zawinienie przy niewykonaniu umowy traci np. kwotę 10 000 zł zadatku, to zbywca również powinien ponieść konsekwencje w tej samej wysokości w przypadku swojego zawinienia, a więc zobligowany będzie zwrócić nabywcy wpłacone przez niego 10 000 zł i zapłacić kolejne 10 000 zł z własnej kieszeni.

Co w przypadku braku wyznaczenia terminu?

Art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego reguluje sytuacje, w których strony umowy przedwstępnej nie oznaczyły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku umowa ta powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, której przysługuje żądanie do jej zawarcia. Jeśli takie uprawnienie przysługuje obu stronom, wówczas wiążącym jest ten termin, jaki któraś ze stron wyznaczyła jako pierwsza. Natomiast, gdy od daty zawarcia przedwstępnej umowy upłynął rok, wówczas żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej

W przypadku, gdy jedna ze stron pomimo zobowiązania się do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie się od tego uchylać, wówczas druga strona może żądać od niej naprawienia wynikłej z tego szkody. Przykładem może być roszczenie w związku z poniesionymi przez nabywcę kosztami prowizji pośredników nieruchomości, kosztorysów wykonawców, wykończenia mieszkania, czy kosztami przygotowania umowy kredytowej. Oczywiście w ramach swobody umów strony mogą indywidulanie określić warunki ewentualnej odpowiedzialności drugiej strony z tytułu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku, gdy żądanie zawarcia tej umowy oddali sąd, wówczas roszczenia określone w umowie przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od uprawomocnienia tego orzeczenia.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają również możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie uprawnienie będzie przysługiwać stronom, jeśli przy zawieraniu umowy przedwstępnej zachowają odpowiednią formę, np. aktu notarialnego - jak to ma miejsce w przypadku umowy przeniesienia własności nieruchomości.

- Atutem umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, jest ochrona prawna jaką ta forma gwarantuje. Umożliwia ona dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności nieruchomości w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli tej strony – wyjaśnia Kamil Nagrabski radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Innym sposobem na zabezpieczenie prawa do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej jest umieszczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Mówi o tym wprost Orzeczenie Głównej Komisji Arbitrażowej z 22 czerwca 1983 r.: „Umowa, przez którą jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia umowy o wykonanie robót lub remontów budowlanych, winna określać oprócz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej również termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta. Tylko umowa przedwstępna czyniąca zadość powyższym wymaganiom uprawnia zamawiającego do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej” (OSP 1984/10/202).

Umowa przedwstępna w formie ustnej

Warto dodać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wspominają o tym, by dla ważności umowy przedwstępnej wymagane było zachowanie formy pisemnej. Oznacza to, że umowę taką można zawrzeć również ustnie. Wadą takiej formy są jednak ewentualne późniejsze trudności w udowodnieniu określonych ustaleń tak zawartej umowy.

Podsumowanie

Przed przystąpieniem do zawarcia umowy przedwstępnej warto zabezpieczyć swój interes prawny. W przypadku braku zawarcia w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej może ona zostać uznana za nieważną, co skomplikuje ewentualne dochodzenie roszczeń. Najpoważniejszą konsekwencją dla nabywców nieruchomości może być niemożność wyegzekwowania od dewelopera przeniesienia własności wyczekiwanego latami mieszkania, z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Autor: Kamil Nagrabski, radca prawny w Kancelarii Prawnej Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA