REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?

Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W ostatnim czasie zauważalnie wzrosła liczba osób zainteresowanych wykonaniem cesji praw z wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej. Obecne warunki związane z rosyjską agresją na Ukrainę oraz rosnącymi kosztami kredytów skłaniają pewną część Polaków do weryfikacji swoich mieszkaniowych planów. Czasem pojawiają się także członkowie spółdzielni szukający chętnych na ekspektatywę dotyczącą budowanego lokalu.

Prawo veta dewelopera, a cesja praw do umowy deweloperskiej

Niektóre osoby mogą obawiać się, że inwestor nie wyrazi zgody na cesję umowy deweloperskiej. Takie obawy są uzasadnione, bo zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przeprowadzenie cesji bez zgody dewelopera nie będzie możliwe. Artykuł 509 KC wprawdzie wskazuje, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, ale trzeba brać pod uwagę również artykuł 519. Ten przepis kodeksu cywilnego mówi, że zmiana dłużnika będzie wymagała zgody wierzyciela.

REKLAMA

Nabywca mieszkania w ramach umowy deweloperskiej jest zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem, co wyklucza możliwość dokonania cesji bez wiedzy i zgody dewelopera. Wspomniana zgoda musi również dotyczyć odrębnych umów związanych np. z zakupem miejsca garażowego jako udziału w hali będącej lokalem użytkowym. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2001 r. (sygn. akt I CKN 379/00) potwierdza, że na nabywcę cesji (cesjonariusza) przejdzie ogół praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Czy deweloper może odmówić zgodny na cesję praw do umowy deweloperskiej?

Dobrą wiadomością dla osób zamierzających się pozbyć praw do mieszkania jest fakt, że deweloperzy na ogół przyjmują zrównoważone stanowisko. Inwestorzy mieszkaniowi generalnie nie są przeciwni cesjom praw wynikających z umowy deweloperskiej. Uprzedni brak zgody na jakąkolwiek cesję wyrażony w umowie deweloperskiej stanowi rzadkość. Zwykle nie można jednak liczyć na to, że wspomniana umowa będzie zawierała bezwarunkową zgodę na cesję - niezależnie od osoby cesjonariusza.

Trzeba też pamiętać, że pomoc notariusza jest konieczna niezależnie od tego, w jaki sposób deweloper wyraził zgodę na cesję. Strony muszą bowiem zmienić umowę deweloperską, która jak wiadomo jest obowiązkowo zawierana w formie notarialnej. Taka zmiana wymaga zachowania formy aktu notarialnego (zobacz art. 77 KC). Sama umowa cesji również może zostać zawarta w formie notarialnej. Strony powinny wcześniej ustalić, jak dzielone będą koszty dotyczące taksy notariusza. Ze względu na koszty notarialne, ryzykowna wydaje się praktyka polegająca na tym, że deweloper dopiero po zawarciu umowy udziela zgody na cesję, co czyni ją skuteczną.

Zbycie ekspektatywy jest o wiele mniej popularną transakcją

W praktyce zbycie ekspektatywy dotyczącej odrębnej własności budowanego lokalu jest rzadsze niż obrót cesjami. Wynika to ze stosunkowo niewielkiej popularności lokali budowanych przez spółdzielnie wyłącznie dla swoich członków. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych potwierdzają, że spółdzielcza ekspektatywa jest związana z podpisaniem umowy o budowę samodzielnego lokalu. Posiadanie ekspektatywy stanowi wystarczającą przesłankę, aby dana osoba mogła dołączyć do grona członków spółdzielni.

Natomiast zbycie opisywanej ekspektatywy uprawnia spółdzielnię do skreślenia zbywcy z listy spółdzielców (o ile taka osoba równolegle nie posiada np. spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania). Artykuł 19 ustęp 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że umowa zbycia ekspektatywy powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to oczywiście pewne koszty, które strony mogą podzielić między siebie.

Cesja praw do umowy deweloperskiej, a przepisy podatkowe

Przepisy podatkowe nie są szczególnie zachęcające z punktu widzenia obrotu cesjami i ekspektatywami. Do takich transakcji nie stosujemy bowiem przepisów z ustawy o PIT dotyczących obrotu nieruchomościami. Potwierdzenie stanowi m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r. (sygn. akt II FSK 929/13) oraz Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 maja 2019 r. (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD).

Konieczność zakwalifikowania sprzedaży ekspektatywy i deweloperskiej cesji jako odpłatnego zbycia praw majątkowych oznacza m.in. konieczność częstej zapłaty podatku PIT według stawki 32% i brak możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że tylko sprzedaż ekspektatywy będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zobacz: Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. - sygn. 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • lidia
    2022-04-28 14:30:36
    Dobra kancelaria jest w tczewie na słowackiego pomogli mi uporać się z problemami natury notarialnej.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

Bezpieczny Kredyt 2% tylko do końca roku, potem zabraknie pieniędzy. Coraz większa nerwowość wśród chętnych i tłok w bankach. Trzeba się spieszyć?

Dostępność kredytu z gwarantowanymi odsetkami, czym w istocie jest bezpieczny Kredyt 2 procent, poluzowane zasady ustalania zdolności kredytowej, początek obniżania stóp procentowych i osłabiania inflacji – to wszystko sprawiło, że banki zostały zasypane wnioskami o kredyty hipoteczne na kupno pierwszego mieszkania dla rodziny. Rosnące szybko ceny mieszkań i niepewność polityczna związana z formowaniem nowego rządu dodatkowo podnoszą temperaturę i zdenerwowanie chętnych na kredyty hipoteczne na specjalnych warunkach.

Rekordowy październik w bankach. Najwyższa wartość w historii udzielonych kredytów mieszkaniowych

Banki w październiku miały co robić. Najwyższa kwota w całej dotychczasowej historii rynku kredytów mieszkaniowych padła w właśnie w tym miesiącu. Wzrost odnotowano również w kredytach ratalnych i limitach na kartach kredytowych.

Budownictwo mieszkaniowe 2024 – rekomendacje deweloperów i pracodawców dla nowego rządu

W dniu 27 listopada 2023 r. opublikowano raport zawierający rekomendacje Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej Pracodawców RP przygotowane we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich pod nazwą „Priorytety mieszkaniowe na pierwsze 100 dni rządu”. Tego samego dnia przedstawiono ten dokument na konferencji prasowej i omówiono podczas debaty z udziałem kilku posłów z prawdopodobnej nowej koalicji rządowej.

REKLAMA

Obowiązki zarządców nieruchomości zimą. Nie tylko odśnieżanie

Jakie czynności należą do obowiązków zarządcy nieruchomości w czasie zimy?

Konserwacja paneli fotowoltaicznych. Jak to robić? Jak unikać awarii i oszczędzać koszty?

Konserwacja paneli fotowoltaicznych ma ogromne znacznie. Jeśli nie będziemy tego robić prawidłowo, może dojść do niższej produkcji energii, mniejszych oszczędności związanych z rachunkami za prąd, a w niektórych przypadkach – do awarii instalacji fotowoltaicznej. Obiekty komercyjne powinny zwracać szczególną uwagę na kwestie bezpieczeństwa, a te z kolei wiążą się z kontrolowaniem, czy instalacja pracuje w sposób prawidłowy. 

Jak, zdaniem deweloperów, rząd może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym?

Jakie decyzje nowego rządu byłby najbardziej skuteczne, by możliwe było przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie bardzo niskiej podaży? Jak dalej będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy? Deweloperzy odpowiadają.

Ulga mieszkaniowa: wyroki zakończą wątpliwości?

Niedawno zapadł kolejny, interesujący nie tylko dla prawników wyrok w sprawie ulgi mieszkaniowej. Postanowiliśmy go przybliżyć. Analizujemy również inne wyroki.

REKLAMA

Frankowicze nie odpuszczają, sądy przeżywają oblężenie. Nie opłaca się iść na ugodę z bankiem?

Frankowicze nie wierzą w ugody. W sądach znowu wzrosła liczba pozwów, a eksperci nie przewidują zmian w najbliższym czasie. Rośnie świadomość kredytobiorców, a ponadto coraz więcej wyroków jest korzystnych dla nich.

Specjalne zasady kontroli tzw. obiektów wielkopowierzchniowych w prawie budowlanym

Magazyny, hale sportowe, fabryczne, targowe, obiekty sportowe, galerie handlowe, czy nawet duże sklepy określa się w żargonie budowlanym jako tzw. obiekty (budowlane) wielkopowierzchniowe. Jako, że z tych budynków korzysta wiele osób jednocześnie, to przepisy budowlane nakładają na właścicieli i zarządców tych obiektów częstsze obowiązki kontrolne. Chodzi o regularne sprawdzanie stanu technicznego tych obiektów i instalacji w nich zamontowanych, tak by ich użytkowanie było bezpieczne dla ludzi.

REKLAMA