REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?

Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W ostatnim czasie zauważalnie wzrosła liczba osób zainteresowanych wykonaniem cesji praw z wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej. Obecne warunki związane z rosyjską agresją na Ukrainę oraz rosnącymi kosztami kredytów skłaniają pewną część Polaków do weryfikacji swoich mieszkaniowych planów. Czasem pojawiają się także członkowie spółdzielni szukający chętnych na ekspektatywę dotyczącą budowanego lokalu.

Prawo veta dewelopera, a cesja praw do umowy deweloperskiej

Niektóre osoby mogą obawiać się, że inwestor nie wyrazi zgody na cesję umowy deweloperskiej. Takie obawy są uzasadnione, bo zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przeprowadzenie cesji bez zgody dewelopera nie będzie możliwe. Artykuł 509 KC wprawdzie wskazuje, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, ale trzeba brać pod uwagę również artykuł 519. Ten przepis kodeksu cywilnego mówi, że zmiana dłużnika będzie wymagała zgody wierzyciela.

REKLAMA

Nabywca mieszkania w ramach umowy deweloperskiej jest zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem, co wyklucza możliwość dokonania cesji bez wiedzy i zgody dewelopera. Wspomniana zgoda musi również dotyczyć odrębnych umów związanych np. z zakupem miejsca garażowego jako udziału w hali będącej lokalem użytkowym. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2001 r. (sygn. akt I CKN 379/00) potwierdza, że na nabywcę cesji (cesjonariusza) przejdzie ogół praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Czy deweloper może odmówić zgodny na cesję praw do umowy deweloperskiej?

Dobrą wiadomością dla osób zamierzających się pozbyć praw do mieszkania jest fakt, że deweloperzy na ogół przyjmują zrównoważone stanowisko. Inwestorzy mieszkaniowi generalnie nie są przeciwni cesjom praw wynikających z umowy deweloperskiej. Uprzedni brak zgody na jakąkolwiek cesję wyrażony w umowie deweloperskiej stanowi rzadkość. Zwykle nie można jednak liczyć na to, że wspomniana umowa będzie zawierała bezwarunkową zgodę na cesję - niezależnie od osoby cesjonariusza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Trzeba też pamiętać, że pomoc notariusza jest konieczna niezależnie od tego, w jaki sposób deweloper wyraził zgodę na cesję. Strony muszą bowiem zmienić umowę deweloperską, która jak wiadomo jest obowiązkowo zawierana w formie notarialnej. Taka zmiana wymaga zachowania formy aktu notarialnego (zobacz art. 77 KC). Sama umowa cesji również może zostać zawarta w formie notarialnej. Strony powinny wcześniej ustalić, jak dzielone będą koszty dotyczące taksy notariusza. Ze względu na koszty notarialne, ryzykowna wydaje się praktyka polegająca na tym, że deweloper dopiero po zawarciu umowy udziela zgody na cesję, co czyni ją skuteczną.

Zbycie ekspektatywy jest o wiele mniej popularną transakcją

W praktyce zbycie ekspektatywy dotyczącej odrębnej własności budowanego lokalu jest rzadsze niż obrót cesjami. Wynika to ze stosunkowo niewielkiej popularności lokali budowanych przez spółdzielnie wyłącznie dla swoich członków. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych potwierdzają, że spółdzielcza ekspektatywa jest związana z podpisaniem umowy o budowę samodzielnego lokalu. Posiadanie ekspektatywy stanowi wystarczającą przesłankę, aby dana osoba mogła dołączyć do grona członków spółdzielni.

Natomiast zbycie opisywanej ekspektatywy uprawnia spółdzielnię do skreślenia zbywcy z listy spółdzielców (o ile taka osoba równolegle nie posiada np. spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania). Artykuł 19 ustęp 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że umowa zbycia ekspektatywy powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to oczywiście pewne koszty, które strony mogą podzielić między siebie.

Cesja praw do umowy deweloperskiej, a przepisy podatkowe

Przepisy podatkowe nie są szczególnie zachęcające z punktu widzenia obrotu cesjami i ekspektatywami. Do takich transakcji nie stosujemy bowiem przepisów z ustawy o PIT dotyczących obrotu nieruchomościami. Potwierdzenie stanowi m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r. (sygn. akt II FSK 929/13) oraz Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 maja 2019 r. (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD).

Konieczność zakwalifikowania sprzedaży ekspektatywy i deweloperskiej cesji jako odpłatnego zbycia praw majątkowych oznacza m.in. konieczność częstej zapłaty podatku PIT według stawki 32% i brak możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że tylko sprzedaż ekspektatywy będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zobacz: Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. - sygn. 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • lidia
    2022-04-28 14:30:36
    Dobra kancelaria jest w tczewie na słowackiego pomogli mi uporać się z problemami natury notarialnej.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

REKLAMA

Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

REKLAMA

Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

REKLAMA