REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?

Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Cesja praw do umowy deweloperskiej – jak ją wykonać?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W ostatnim czasie zauważalnie wzrosła liczba osób zainteresowanych wykonaniem cesji praw z wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej. Obecne warunki związane z rosyjską agresją na Ukrainę oraz rosnącymi kosztami kredytów skłaniają pewną część Polaków do weryfikacji swoich mieszkaniowych planów. Czasem pojawiają się także członkowie spółdzielni szukający chętnych na ekspektatywę dotyczącą budowanego lokalu.

Prawo veta dewelopera, a cesja praw do umowy deweloperskiej

Niektóre osoby mogą obawiać się, że inwestor nie wyrazi zgody na cesję umowy deweloperskiej. Takie obawy są uzasadnione, bo zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przeprowadzenie cesji bez zgody dewelopera nie będzie możliwe. Artykuł 509 KC wprawdzie wskazuje, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, ale trzeba brać pod uwagę również artykuł 519. Ten przepis kodeksu cywilnego mówi, że zmiana dłużnika będzie wymagała zgody wierzyciela.

REKLAMA

Nabywca mieszkania w ramach umowy deweloperskiej jest zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem, co wyklucza możliwość dokonania cesji bez wiedzy i zgody dewelopera. Wspomniana zgoda musi również dotyczyć odrębnych umów związanych np. z zakupem miejsca garażowego jako udziału w hali będącej lokalem użytkowym. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2001 r. (sygn. akt I CKN 379/00) potwierdza, że na nabywcę cesji (cesjonariusza) przejdzie ogół praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Czy deweloper może odmówić zgodny na cesję praw do umowy deweloperskiej?

Dobrą wiadomością dla osób zamierzających się pozbyć praw do mieszkania jest fakt, że deweloperzy na ogół przyjmują zrównoważone stanowisko. Inwestorzy mieszkaniowi generalnie nie są przeciwni cesjom praw wynikających z umowy deweloperskiej. Uprzedni brak zgody na jakąkolwiek cesję wyrażony w umowie deweloperskiej stanowi rzadkość. Zwykle nie można jednak liczyć na to, że wspomniana umowa będzie zawierała bezwarunkową zgodę na cesję - niezależnie od osoby cesjonariusza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Trzeba też pamiętać, że pomoc notariusza jest konieczna niezależnie od tego, w jaki sposób deweloper wyraził zgodę na cesję. Strony muszą bowiem zmienić umowę deweloperską, która jak wiadomo jest obowiązkowo zawierana w formie notarialnej. Taka zmiana wymaga zachowania formy aktu notarialnego (zobacz art. 77 KC). Sama umowa cesji również może zostać zawarta w formie notarialnej. Strony powinny wcześniej ustalić, jak dzielone będą koszty dotyczące taksy notariusza. Ze względu na koszty notarialne, ryzykowna wydaje się praktyka polegająca na tym, że deweloper dopiero po zawarciu umowy udziela zgody na cesję, co czyni ją skuteczną.

Zbycie ekspektatywy jest o wiele mniej popularną transakcją

W praktyce zbycie ekspektatywy dotyczącej odrębnej własności budowanego lokalu jest rzadsze niż obrót cesjami. Wynika to ze stosunkowo niewielkiej popularności lokali budowanych przez spółdzielnie wyłącznie dla swoich członków. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych potwierdzają, że spółdzielcza ekspektatywa jest związana z podpisaniem umowy o budowę samodzielnego lokalu. Posiadanie ekspektatywy stanowi wystarczającą przesłankę, aby dana osoba mogła dołączyć do grona członków spółdzielni.

Natomiast zbycie opisywanej ekspektatywy uprawnia spółdzielnię do skreślenia zbywcy z listy spółdzielców (o ile taka osoba równolegle nie posiada np. spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania). Artykuł 19 ustęp 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że umowa zbycia ekspektatywy powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to oczywiście pewne koszty, które strony mogą podzielić między siebie.

Cesja praw do umowy deweloperskiej, a przepisy podatkowe

Przepisy podatkowe nie są szczególnie zachęcające z punktu widzenia obrotu cesjami i ekspektatywami. Do takich transakcji nie stosujemy bowiem przepisów z ustawy o PIT dotyczących obrotu nieruchomościami. Potwierdzenie stanowi m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r. (sygn. akt II FSK 929/13) oraz Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 maja 2019 r. (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD).

Konieczność zakwalifikowania sprzedaży ekspektatywy i deweloperskiej cesji jako odpłatnego zbycia praw majątkowych oznacza m.in. konieczność częstej zapłaty podatku PIT według stawki 32% i brak możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że tylko sprzedaż ekspektatywy będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zobacz: Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. - sygn. 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

Kredyt na start przesunięty. Co z rynkiem mieszkaniowym?

Program rządowy "Kredyt na strat" został przesunięty na przyszły rok. Jak oceniają tę sytuację deweloperzy mieszkaniowi? 

Nadchodzą zmiany w opodatkowaniu nieruchomości - nowe definicje budynków i budowli

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych, który wprowadza istotne zmiany w definicjach "budynku" i "budowli". Nowe przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2025 roku, mają na celu doprecyzowanie i ujednolicenie zasad opodatkowania nieruchomości.

REKLAMA

Schron lub miejsce doraźnego schronienia pod każdym nowym blokiem? Deweloperzy: ceny wzrosną o kilkaset złotych na 1 metrze kw.

Jest całkiem możliwe, że w tzw. ustawie schronowej (ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej), nad projektem której toczą się właśnie prace legislacyjne, zostanie wprowadzony obowiązek, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała 
posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach. W takim przypadku - zdaniem deweloperów - wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Realizacja inwestycji budowlanej, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu. Tak wynika z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych. To pomysł ministerstwa ds. polityki senioralnej. Budowę zapowiedziała Marzena Okła-Drewnowicz, trwają prace nad odpowiednim programem.

REKLAMA