Nowe prognozy analityków rynku nieruchomości ― czekamy na spadek cen

Jednak zarówno kupujących, jak i deweloperów najbardziej interesowała kwestia spadku cenowego ― czy w ogóle nastąpi, jeśli tak, to kiedy, i na jakie obniżenie cen trzeba być przygotowanym.

Najnowsze badania rynku sporządzone przez analityków dają odpowiedź na to pytanie ― spadek nastąpi i przez jakiś czas potrwa. W niniejszym artykule wyjaśniamy szczegóły.

Kiedy i ile ― liczby i szacunki ekspertów

W ciągu kilku ostatnich miesięcy regularnie przeprowadzano badania rynku nieruchomości pozwalające na sporządzenie merytorycznych prognoz. Jedną z najważniejszych analiz stało się zestawienie firmy Emmerson Evaluation pt. "Analiza cen transakcyjnych i prognoz dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Rynek pierwotny i wtórny".

Początki spadku cenowego mogą nastąpić już pod koniec 2020 roku. Tendencja ta miałaby się zachować przez kilka następnych lat ― eksperci szacują, że może potrwać nawet do końca 2022 roku.

Jeżeli chodzi o liczby ― przewiduje się spadek w wysokości od 5 do 7% rocznie, czyli pod koniec okresu kryzysowego ceny ulegną 15-20-procentowemu obniżeniu w porównaniu do stanu rynku sprzed pandemii.

Za punkt szczytowy wzięto przełom lat 2019 i 2020, kiedy to rynek nieruchomości sięgnął najwyższego poziomu cenowego.

Co prawda, na razie deweloperzy otwarcie nie przyznają się do decyzji o obniżaniu cen, ponieważ uderzyłoby to w ich stabilność finansową, jednak eksperci zgodnie zapewniają, że spadek jest nieunikniony. Tyle, że może on wyglądać nieco inaczej, niż klasyczne obniżenie stawek za metr kwadratowy ― deweloperzy mogą korzystać z opcji “gratisów”, na przykład darmowego miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej przy zakupie mieszkania.

Aktualne ceny oraz oferty największych deweloperów z całej Polski można znaleźć na portalu inwestycji mieszkaniowych Korter ― jest to przydatne narzędzie do śledzenia zmian cenowych na rynku pierwotnym.

Główne przyczyny spadku cenowego

Wiarygodność prognoz co do zmiany sytuacji na rynku nieruchomości oparta jest o ocenę zaobserwowanych procesów zarówno gospodarczych, jak i społecznych.

Związane z rządowymi restrykcjami zatrzymanie się działalności gospodarczej zmieniło podejście osób poszukujących nowego lokum.

• Niepewna sytuacja finansowa. Zaburzone funkcjonowanie firm, zmiana trybu oraz zmniejszenie godzin pracy sprawiły, że kupujący wolą nie ryzykować inwestując w mieszkanie, o ile nie mają pewności co do dalszego rozwoju sytuacji i poziomu własnych zarobków.
• Kredyty hipoteczne stały się mniej dostępne. Polityka banków dotycząca udzielania kredytów mieszkaniowych uległa istotnemu zaostrzeniu ― ze względu na sytuację na rynku pracy, oraz wspomnianą już niepewność finansową wielu kredytobiorców, kryteria banków stały się bardziej rygorystyczne.
• Obniżenie popytu. Dwa powyższe czynniki z czasem spowodowały zatrzymanie, a nawet zamrożenie rynku nieruchomości ― finalizowano jedynie transakcje rozpoczęte przed pandemią. Czynnik ten zmusił deweloperów do zastanowienia się nad polityką cenową i sposobami na przyciągnięcie klientów.

Nieruchomości inwestycyjne ― czy warto?

Pandemia COVID-19 spowodowała całkowite kilkumiesięczne zatrzymanie się ruchu turystycznego, co nie mogło się nie odbić na właścicielach nieruchomości inwestycyjnych przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy.

Lokale inwestycyjne, które były hitem rynku nieruchomości w kilku ostatnich latach, nagle przestały być atrakcyjne ― opłacalność ich już jest wątpliwa, i nie wiadomo, kiedy wróci do normy.

Jednak kwestia zakupu nowych nieruchomości na wynajem ― na przykład, w lokalizacjach o wysokim potencjale turystycznym, jak to w Zakopanem lub na terenach nadmorskich w okolicach Gdańska czy Szczecina ― nie jest tak jednoznaczna.

Zaobserwowany spadek rentowności lokali inwestycyjnych mimo wszystko jest zjawiskiem okresowym ― eksperci uważają, że po ostatecznym ustabilizowaniu się sytuacji (jak wynika z powyższych szacunków ― pod koniec 2022 roku) atrakcyjność takich posiadłości znów będzie wysoka.

Jak zmieniają się preferencje kupujących ― hity sprzedaży w okresie kryzysowym

Obecna sytuacja finansowa, jak też zmiana ogólnych warunków życia, istotnie wpłynęły na gusta poszukujących nowego mieszkania.

• Coraz więcej osób rozgląda się za lokum o dodatkowej powierzchni w postaci ogródka czy tarasu ― atuty swobodnej przestrzeni do życia stały się w ostatnim czasie decydujące. Rośnie też popularność inwestycji o infrastrukturze rekreacyjnej i zapleczu usługowym, które zapewniają wystarczający komfort życia bez konieczności opuszczania miejsca zamieszkania.
• Większe metraże w przystępniejszej cenie. Lokale o większej powierzchni będą coraz bardziej popularne, szczególnie po prognozowanej obniżce cen, dzięki której można będzie nabyć większe lokum w dobrej cenie.
• Dalej od miasta i tłumów ― coraz więcej chętnych na domy i działki. Wzrost popularności tego typu nieruchomości odnotowywany jest już w obecnych warunkach spowolnienia rynku, i eksperci zapowiadają jedynie nasilenie się tego trendu. Nieruchomości kameralne, położone w oddali od dużych miast są uważane za bardziej bezpieczne i odpowiednie do normalnego funkcjonowania w ewentualnych warunkach jakichkolwiek ograniczeń społecznych.

Co po kryzysie ― przyszłość rynku nieruchomości

Jeszcze miesiąc temu opinie ekspertów co do rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości były bardzo odmienne ― jedni prognozowali jedynie stabilizację cen, drudzy zapowiadali poważną recesję, trzeci przewidywali mało odczuwalne spadki cenowe.

Ostatnie badania są już bardziej jednolite ― zgodnie mówi się o obniżeniu cen mieszkań.

Jednak niewątpliwie nastąpi moment, w którym obecna tendencja zacznie zanikać.

Mamy na razie zarys prognozy na kolejne dwa lata, czyli do końca 2022 roku.

Niektórzy analitycy prognozują, że po tym okresie nastąpi intensywne uaktywnienie rynku i istotny wzrost cenowy.

To pozwala nam wyciągnąć wnioski, że kolejne kilka lat będą sprzyjały udanym transakcjom na rynku nieruchomości ― czyli będzie to dobry czas na zakup nowego mieszkania.