REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ustawa deweloperska – komu przynosi korzyści?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa deweloperska jest pełna niejasności i nieścisłości, nie precyzuje również szczegółowych rozwiązań. Ustawa deweloperska miała być zabezpieczeniem interesów klienta, a tymczasem ugodziła w polski rynek nieruchomości utrudniając życie deweloperom. Kto odnosi korzyści z ustawy deweloperskiej? A kto na niej traci?

REKLAMA

Krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych po raz kolejny nie ma szczęścia do ważnego aktu prawnego regulującego jego funkcjonowanie. Podobnie jak w przypadku innej ustawy „o ochronie” sprzed ponad dekady, także zbliżająca się powoli do pierwszej rocznicy swojej rynkowej misji ustawa deweloperska budzi wiele kontrowersji i zastrzeżeń. Co gorsza, ta ostatnia jest w dodatku typowana do niechlubnej roli swoistego „killera” rodzimej branży deweloperskiej – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

REKLAMA

Pochodząca z początku ubiegłej dekady Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dopiero w tym roku, a więc po 12 długich latach obowiązywania, ma szansę doczekać się gruntownej nowelizacji, która zapewni jej racjonalną wymowę, ale przede wszystkim wyeliminuje ewidentne wady i braki. Jeżeli podobne perypetie staną się udziałem Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to z pewnością krajową mieszkaniówkę czekają „ciekawe czasy”.

Zobacz także: Eksurbanizacja, na czym to polega?

Niedopowiedzenia i niejasności

W powszechnej opinii przepisy ustawy deweloperskiej są w wielu punktach niejasne, nieścisłe, niedoprecyzowane, a nawet sprzeczne, co stwarza zagrożenie ich interpretacji na wiele sposobów. W praktyce trudno wyobrazić sobie coś bardziej kuriozalnego niż regulację prawną w randze ustawy, która nie pozwala się w sposób jednoznaczny zrozumieć, a co za tym idzie zastosować w jeden konkretny dla wszystkich zainteresowanych sposób – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Jak kupujący wybierają dewelopera?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Natomiast bezpośrednie zastrzeżenia środowiska deweloperskiego, reprezentowanego głównie przez Polski Związek Firm Deweloperskich, odpowiadające kolejnym paragrafom ustawy deweloperskiej, dotyczą przede wszystkim zawartości prospektu informacyjnego, braku sankcji za brak rachunku powierniczego, braku możliwości stosowania umowy rezerwacyjnej, różnicy pomiędzy projektowaną i zrealizowaną powierzchnią mieszkania, obowiązku wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej i wreszcie zastąpienia kary więzienia karą grzywny za niedopełnienie niektórych ustawowych obowiązków.

Zobacz także: Inwestowanie w nieruchomości użytkowe - czy to się opłaca?

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, prawdziwym „być albo nie być” dla praktycznie połowy przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż, a reprezentujących małe i średniej wielkości firmy deweloperskie, jest sprawa rachunków powierniczych, a ściślej możliwości wprowadzenia alternatywnych wobec nich form zabezpieczenia nabywców lokali mieszkalnych.

Ustawa dobra dla banków

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez obowiązek bankowego rachunku powierniczego daje praktycznie nieograniczoną władzę sektorowi bankowemu nad deweloperskim. W historii polskiego ustawodawstwa trudno by doszukiwać się podobnego precedensu „rynkowego wasalizmu”. W efekcie banki będą decydować o tym komu taki rachunek udostępnić, a komu nie oraz czy rachunek powierniczy ma być otwarty czy zamknięty. Dla wielu firm deweloperskich będzie to kwestią „życia i śmierci”, bowiem dla jednych będzie oznaczało odcięcie od źródła finansowania, dla innych z kolei będzie wprost decydowało o możliwości kontynuacji działalności gospodarczej. Ostrożne szacunki przewidują, że przepisy ustawy deweloperskiej mogą wyeliminować z rynku nawet 30 proc. przedsiębiorców, którym banki odmówią podjęcia współpracy.

Zobacz także: Jakie lokalizacje mieszkania preferują warszawiacy?

Koszty

Rachunki powiernicze zamknięte, które będą z oczywistych względów zdecydowanie preferowane przez banki, staną się dla nich źródłem intratnych dochodów. Poza standardowymi opłatami za ich obsługę i prowadzenie, dadzą bankowcom sposobność podwójnego, o ile nie wielokrotnego zarabiania na tym samym kapitale. Polegać to będzie na tym, że środki z udzielanych przez banki klientom indywidualnym kredytów hipotecznych będą trafiać wprost na rachunki powiernicze zamknięte, gdzie nie zalegną odłogiem, ale będą ponownie intensywnie pracować na bankowe zyski. Za ten swoisty oscylator zapłaci nie kto inny, ale teoretycznie jedyny beneficjent ustawy deweloperskiej, a więc „nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Kosztem będzie oczywiście wyższa cena mieszkania. O ile wyższa?

Zobacz także: Jak kształtują się ceny mieszkań w niedużych miastach?

REKLAMA

– Koszty obsługi rachunku powierniczego, sporządzenia prospektu informacyjnego, czy taksy notarialnej umowy deweloperskiej to jedno. Natomiast zasadniczy koszt, który wyniknie z wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej, będzie wynikał z różnicy pomiędzy oprocentowaniem kredytu inwestycyjnego, który deweloper w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego będzie zmuszony zaciągnąć na prowadzenie inwestycji, a oprocentowaniem środków gromadzonych na rachunku powierniczym – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Nie wnikając jak koszty ustawy deweloperskiej wpłyną na cenę metra kwadratowego przeciętnego lokalu mieszkalnego, z dużym prawdopodobieństwem można przewidzieć, że w skali całego pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce koszty przedmiotowej regulacji będą się zamykać kwotą rzędu dziesiątek, o ile nie setek milionów złotych rocznie, z których lwia część będzie stanowiła dochód sektora bankowego. W tym miejscu samo nasuwa się pytanie, czy nie istnieją prostsze, a przede wszystkim tańsze sposoby na pewno koniecznej ochrony kupujących mieszkania z pierwszej ręki? W końcu rozwój polskiej mieszkaniówki nie zmierza w kierunku struktury „pola minowego”, ale raczej w dokładnie przeciwnym. Dziś ryzyko zakupu mieszkania od dewelopera jest nieporównywalnie mniejsze niż jeszcze dziesięć czy kilkanaście lat temu, a coraz rzadsze przypadki „nieszczęść”, które spotykają amatorów mieszkaniowego rynku pierwotnego, są raczej wyjątkami potwierdzającymi regułę postępującej poprawy jego bezpieczeństwa.

Zobacz także: Rekordowo niskie ceny mieszkań – czy trend spadkowy się utrzyma?

Konieczna nowelizacja

Zasadniczą wadą ustawy deweloperskiej jest wysoki, zdecydowanie niewspółmierny do skali ryzyka które ma ona eliminować, rachunek kosztów, zarówno tych bezpośrednich finansowych, jak i w szerszym pojęciu rynkowych, polegających głównie na wykluczeniu z działalności gospodarczej dużej części firm deweloperskich. Konsekwencją będzie nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, już widoczny zanik inwestycji, a z czasem być może nawet poważne zaburzenie relacji popytowo-podażowych na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. W efekcie ustawa deweloperska zamiast poprawić bezpieczeństwo nabywców mieszkań z pierwszej ręki i ucywilizować krajowy rynek nieruchomości może doprowadzić do pogłębienia i utrwalenia zjawisk kryzysowych. Jedynym rozwiązaniem jest przeprowadzenie szybkiej i konstruktywnej nowelizacji ustawy z uwzględnieniem projektu zmian proponowanego przez środowisko deweloperskiepodsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Czego klienci oczekują od deweloperów?

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

REKLAMA

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

REKLAMA

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

REKLAMA