REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ustawa deweloperska – komu przynosi korzyści?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa deweloperska jest pełna niejasności i nieścisłości, nie precyzuje również szczegółowych rozwiązań. Ustawa deweloperska miała być zabezpieczeniem interesów klienta, a tymczasem ugodziła w polski rynek nieruchomości utrudniając życie deweloperom. Kto odnosi korzyści z ustawy deweloperskiej? A kto na niej traci?

REKLAMA

Krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych po raz kolejny nie ma szczęścia do ważnego aktu prawnego regulującego jego funkcjonowanie. Podobnie jak w przypadku innej ustawy „o ochronie” sprzed ponad dekady, także zbliżająca się powoli do pierwszej rocznicy swojej rynkowej misji ustawa deweloperska budzi wiele kontrowersji i zastrzeżeń. Co gorsza, ta ostatnia jest w dodatku typowana do niechlubnej roli swoistego „killera” rodzimej branży deweloperskiej – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

REKLAMA

Pochodząca z początku ubiegłej dekady Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dopiero w tym roku, a więc po 12 długich latach obowiązywania, ma szansę doczekać się gruntownej nowelizacji, która zapewni jej racjonalną wymowę, ale przede wszystkim wyeliminuje ewidentne wady i braki. Jeżeli podobne perypetie staną się udziałem Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to z pewnością krajową mieszkaniówkę czekają „ciekawe czasy”.

Zobacz także: Eksurbanizacja, na czym to polega?

Niedopowiedzenia i niejasności

W powszechnej opinii przepisy ustawy deweloperskiej są w wielu punktach niejasne, nieścisłe, niedoprecyzowane, a nawet sprzeczne, co stwarza zagrożenie ich interpretacji na wiele sposobów. W praktyce trudno wyobrazić sobie coś bardziej kuriozalnego niż regulację prawną w randze ustawy, która nie pozwala się w sposób jednoznaczny zrozumieć, a co za tym idzie zastosować w jeden konkretny dla wszystkich zainteresowanych sposób – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Jak kupujący wybierają dewelopera?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Natomiast bezpośrednie zastrzeżenia środowiska deweloperskiego, reprezentowanego głównie przez Polski Związek Firm Deweloperskich, odpowiadające kolejnym paragrafom ustawy deweloperskiej, dotyczą przede wszystkim zawartości prospektu informacyjnego, braku sankcji za brak rachunku powierniczego, braku możliwości stosowania umowy rezerwacyjnej, różnicy pomiędzy projektowaną i zrealizowaną powierzchnią mieszkania, obowiązku wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej i wreszcie zastąpienia kary więzienia karą grzywny za niedopełnienie niektórych ustawowych obowiązków.

Zobacz także: Inwestowanie w nieruchomości użytkowe - czy to się opłaca?

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, prawdziwym „być albo nie być” dla praktycznie połowy przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż, a reprezentujących małe i średniej wielkości firmy deweloperskie, jest sprawa rachunków powierniczych, a ściślej możliwości wprowadzenia alternatywnych wobec nich form zabezpieczenia nabywców lokali mieszkalnych.

Ustawa dobra dla banków

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez obowiązek bankowego rachunku powierniczego daje praktycznie nieograniczoną władzę sektorowi bankowemu nad deweloperskim. W historii polskiego ustawodawstwa trudno by doszukiwać się podobnego precedensu „rynkowego wasalizmu”. W efekcie banki będą decydować o tym komu taki rachunek udostępnić, a komu nie oraz czy rachunek powierniczy ma być otwarty czy zamknięty. Dla wielu firm deweloperskich będzie to kwestią „życia i śmierci”, bowiem dla jednych będzie oznaczało odcięcie od źródła finansowania, dla innych z kolei będzie wprost decydowało o możliwości kontynuacji działalności gospodarczej. Ostrożne szacunki przewidują, że przepisy ustawy deweloperskiej mogą wyeliminować z rynku nawet 30 proc. przedsiębiorców, którym banki odmówią podjęcia współpracy.

Zobacz także: Jakie lokalizacje mieszkania preferują warszawiacy?

Koszty

Rachunki powiernicze zamknięte, które będą z oczywistych względów zdecydowanie preferowane przez banki, staną się dla nich źródłem intratnych dochodów. Poza standardowymi opłatami za ich obsługę i prowadzenie, dadzą bankowcom sposobność podwójnego, o ile nie wielokrotnego zarabiania na tym samym kapitale. Polegać to będzie na tym, że środki z udzielanych przez banki klientom indywidualnym kredytów hipotecznych będą trafiać wprost na rachunki powiernicze zamknięte, gdzie nie zalegną odłogiem, ale będą ponownie intensywnie pracować na bankowe zyski. Za ten swoisty oscylator zapłaci nie kto inny, ale teoretycznie jedyny beneficjent ustawy deweloperskiej, a więc „nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Kosztem będzie oczywiście wyższa cena mieszkania. O ile wyższa?

Zobacz także: Jak kształtują się ceny mieszkań w niedużych miastach?

REKLAMA

– Koszty obsługi rachunku powierniczego, sporządzenia prospektu informacyjnego, czy taksy notarialnej umowy deweloperskiej to jedno. Natomiast zasadniczy koszt, który wyniknie z wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej, będzie wynikał z różnicy pomiędzy oprocentowaniem kredytu inwestycyjnego, który deweloper w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego będzie zmuszony zaciągnąć na prowadzenie inwestycji, a oprocentowaniem środków gromadzonych na rachunku powierniczym – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Nie wnikając jak koszty ustawy deweloperskiej wpłyną na cenę metra kwadratowego przeciętnego lokalu mieszkalnego, z dużym prawdopodobieństwem można przewidzieć, że w skali całego pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce koszty przedmiotowej regulacji będą się zamykać kwotą rzędu dziesiątek, o ile nie setek milionów złotych rocznie, z których lwia część będzie stanowiła dochód sektora bankowego. W tym miejscu samo nasuwa się pytanie, czy nie istnieją prostsze, a przede wszystkim tańsze sposoby na pewno koniecznej ochrony kupujących mieszkania z pierwszej ręki? W końcu rozwój polskiej mieszkaniówki nie zmierza w kierunku struktury „pola minowego”, ale raczej w dokładnie przeciwnym. Dziś ryzyko zakupu mieszkania od dewelopera jest nieporównywalnie mniejsze niż jeszcze dziesięć czy kilkanaście lat temu, a coraz rzadsze przypadki „nieszczęść”, które spotykają amatorów mieszkaniowego rynku pierwotnego, są raczej wyjątkami potwierdzającymi regułę postępującej poprawy jego bezpieczeństwa.

Zobacz także: Rekordowo niskie ceny mieszkań – czy trend spadkowy się utrzyma?

Konieczna nowelizacja

Zasadniczą wadą ustawy deweloperskiej jest wysoki, zdecydowanie niewspółmierny do skali ryzyka które ma ona eliminować, rachunek kosztów, zarówno tych bezpośrednich finansowych, jak i w szerszym pojęciu rynkowych, polegających głównie na wykluczeniu z działalności gospodarczej dużej części firm deweloperskich. Konsekwencją będzie nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, już widoczny zanik inwestycji, a z czasem być może nawet poważne zaburzenie relacji popytowo-podażowych na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. W efekcie ustawa deweloperska zamiast poprawić bezpieczeństwo nabywców mieszkań z pierwszej ręki i ucywilizować krajowy rynek nieruchomości może doprowadzić do pogłębienia i utrwalenia zjawisk kryzysowych. Jedynym rozwiązaniem jest przeprowadzenie szybkiej i konstruktywnej nowelizacji ustawy z uwzględnieniem projektu zmian proponowanego przez środowisko deweloperskiepodsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Czego klienci oczekują od deweloperów?

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: ceny mieszkań mają być jawne. Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości nie ma nic przeciwko jawności cen mieszkań, ale ustawa musi być dobrze przygotowana, apelują deweloperzy do legislatorów. Czy ta rewolucja cenowa zmieni coś zasadniczo na rynku nieruchomości?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

REKLAMA

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

REKLAMA

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA