Różne stawki VAT przy zakupie pokoju hotelowego

Inwestycja w pokoje hotelowe  to coraz popularniejsza forma lokaty kapitału. Dane o transakcjach przeprowadzonych przez Lion’s House i Home Broker wskazują, że takich inwestycji było w 2011 roku pięciokrotnie więcej niż w 2010. Można się spodziewać, że w tym roku ich popularność będzie dalej rosła z uwagi na relatywnie wysoką stopę zwrotu względem ponoszonego ryzyka.

Zobacz także: Rośnie popularność condohoteli

Szacując rentowność inwestycji w taką nieruchomość, czyli potencjalny roczny przychód z najmu względem wartości netto pokoju hotelowego, trzeba uwzględnić podatek VAT. Cena, którą inwestor musi zapłacić za nieruchomość, zawiera bowiem VAT, ale podatek ten można „odzyskać”. Wysokość podatku, a także termin, w jakim wraca on na konto posiadacza nieruchomości, wpływa jednak na wysokość stopy zwrotu z inwestycji w pierwszym roku. Gotówka „zamrożona” w podatku nie pracuje bowiem przez kilka miesięcy. Co więcej, im stawka podatku jest wyższa, tym więcej trzeba jej zgromadzić, bo banki finansujące zakup pokoi hotelowych standardowo nie kredytują tej części ceny nieruchomości, która odpowiada podatkowi VAT (kredytują tylko cenę netto).

Ile czasu na zwrot VAT?

Aby móc obniżyć podatek należny (do zapłacenia) o podatek naliczony, jaki wynika z faktury zakupowej, nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej, ale trzeba zarejestrować się jako tzw. podatnik VAT czynny (koszt ok. 170 zł).

Prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że odliczenia zawartego w cenie nabycia VAT można dokonać tylko wtedy, gdy zakupiony lokal służy do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nie skorzystają więc z niego te osoby, które wybiorą zwolnienie z VAT, do czego mają prawo, jeśli osiągana przez nie sprzedaż nie przekracza 150 tys. zł rocznie.

Aby móc korzystać z odliczenia VAT, bardzo ważne jest też spełnienie innego warunku – wynajem pokoju musi odbywać się za pośrednictwem firmy, która zajmuje się poszukiwaniem najemców. W przeciwnym wypadku będziemy mieć bowiem do czynienia z tzw. najmem na własny rachunek. A w tej sytuacji (jeśli pokój wynajmowany jest na cele mieszkalne) nie będzie nam przysługiwać prawo do odliczenia, a tym samym zwrotu VAT zawartego w cenie nabycia.

Zobacz także: Lokal handlowy w inwestycji deweloperskiej

Jeżeli kwota podatku naliczonego w danym miesiącu (lub kwartale) jest wyższa od kwoty podatku należnego, możliwe są dwa rozwiązania. Albo obniża się o tę kwotę zobowiązanie za następny miesiąc (kwartał), albo występuje o zwrot różnicy do urzędu skarbowego. O ile więc nie jest się w tak komfortowej sytuacji, że w danym okresie rozliczeniowym VAT zawarty w cenie pokoju hotelowego niweluje nam VAT należny fiskusowi (czyli wynikający ze sprzedaży lub świadczenia usług), trzeba wystąpić o zwrot VAT-u do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (dłużej, bo do 180 dni, będą czekały te osoby, które nie wykonały czynności opodatkowanych, czyli nie wynajmowały pokoju w okresie rozliczeniowym).

Zobacz także: Powstaną nowe biurowce na Woli?

Co ciekawe, stawka VAT stosowana wobec lokali w konkretnych inwestycjach jest zróżnicowana. Może to być zarówno 23%, jak i 8%. Może się nawet okazać, że w jednym budynku część lokali jest sprzedawanych ze stawką obniżoną, a inne – z podstawową. Lion’s House sprawdził, jak sytuacja wygląda w wybranych inwestycjach z gwarantowaną cena najmu.

Co obniża opłacalność wynajmu?

Gdyby inwestor stał przed wyborem identycznie atrakcyjnych ofert dwóch gotowych pokoi hotelowych, w przypadku których jeden byłby opodatkowany stawką 8%, a drugi stawką 23%, lepiej wybrać pierwszą z ofert. W związku z tym, że nawet przez pół roku nabywca musi czekać na zwrot VAT, wybierając lokal ze stawką 23%, okresowo musi zainwestować większy kapitał, przez co osiąga niższą rentowność oraz ponosi większe koszty utraconych korzyści – pieniądze zamiast na koncie fiskusa mogłyby bowiem pracować na przykład na lokacie.

Przyjmując, że inwestor wybrał lokal w cenie 200 tys. zł netto z rentownością na poziomie 9% rocznie, to do czasu uzyskania zwrotu VAT kapitał zainwestowany w lokal przy stawce podatku 8% wynosi 216 tysięcy, a przy stawce 23% – 246 tysięcy. Czynsz otrzymywany co miesiąc na poziomie 1,5 tysiąca generuje więc okresowo rentowność nie 9% (jak po zwrocie VAT), ale odpowiednio 8,3% lub 7,3%. Ponadto inwestor, który wybierze lokal opodatkowany stawką 23%, zamiast 8%, musi dysponować kapitałem o 30 tys. zł wyższym. Trzymając te pieniądze przez pół roku na dobrze oprocentowanej lokacie może liczyć na 900 zł odsetek, co stanowi koszt utraconych korzyści przy wyborze pokoju opodatkowanego stawką podstawową.

Zobacz także: Rośnie popularność nieruchomości wakacyjnych

Skąd różne stawki VAT?

Skąd bierze się sytuacja, w której do zakupu pokoju hotelowego raz ma zastosowanie stawka 8%, a raz 23%? Aby można było transakcję opodatkować stawką obniżoną, lokal musi spełniać wymagania budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zobacz także: Biurowiec Grzybowska 81: GALERIA

Ustawa o VAT wyjaśnia, że budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym to:

1. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
2. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Społeczny program mieszkaniowy może także objąć domy jednorodzinne, których powierzchnia nie przekracza 300 mkw., a w przypadku lokali mieszkalnych 150 mkw. Gdy nieruchomości są większe, to wobec każdego kolejnego metra będzie miała zastosowanie podstawowa stawka VAT (23%).

Obiekt budownictwa mieszkaniowego to budynek mieszkalny stałego zamieszkania sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. To ma miejsce podział na budynki jednorodzinne (np. wille, pawilony, domki wypoczynkowe), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (np. budynki samodzielne lub bliźniacze o dwóch lub więcej lokalach; nie dotyczy to hoteli) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (np. domy opieki społecznej, domy studenckie). Idąc dalej, stawka 8% będzie też obowiązywała w przypadku lokali mieszkalnych, które są częściami budynków niemieszkalnych wymienionych w dziale 12 wskazanej klasyfikacji. Znajdują się tam m. in. hotele i budynki zakwaterowania turystycznego. W efekcie jeśli w hotelu znajduje się też mieszkania lub kilka mieszkań, to wobec tych nieruchomości będzie miała zastosowanie stawka 8%.

O tym, czy dany lokal będzie uznany za mieszkalny, decyduje w pierwszej kolejności przeznaczenie gruntu, na którym ma powstać budynek. W zgodzie z nim musi powstać projekt architektoniczno-budowlany, którego wykonanie jest następnie weryfikowane na etapie odbioru budynku. Deweloper określając swoje wymagania odnośnie do charakteru budynku i znajdujących się w nim lokali, nie ma więc pełnej dowolności. Wynik pracy architekta stanowi bowiem kompromis pomiędzy oczekiwaniami dewelopera, przeznaczeniem gruntu a wymaganiami stawianymi przez prawo wobec charakterystyki samych lokali mieszalnych (szczególnie chodzi tu o rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Jedynie gdy wszystkie te wymagania spełni pokój w hotelu, będzie wobec niego można zastosować 8% VAT-u. W przeciwnym wypadku lokal będzie miał charakter użytkowy, zatem zastosowanie będzie mieć stawka 23%.

Zobacz także: Wieżowiec Cosmopolitan (Hines/Twarda Tower): GALERIA

Autorzy: Artur Wach, Katarzyna Rola-Stężycka