Ustawa deweloperska niekorzystna dla małych deweloperów?

Podstawowym celem ustawy było zabezpieczenie interesu osób kupujących lokale mieszkalne w przypadku bankructwa dewelopera. Potrzebę takich rozwiązań na polskim rynku ujawnił światowy kryzys finansowy. Wraz z jego nadejściem w wyniku mniejszego zainteresowania ze strony kupujących, część firm deweloperskich znalazła się w trudnym położeniu. W niektórych przypadkach doszło nawet do bankructwa. Osoby, które zapłaciły za jeszcze niegotowe lokale, ryzykowały, że w takiej sytuacji nie zobaczą już ani pieniędzy, ani mieszkania.

Zobacz także: Odebrałeś mieszkanie z usterką? Co powinieneś wiedzieć?

Zgodnie z nowymi przepisami deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty rachunek powierniczy, z którego środki będą dostępne dla dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na klienta, lub rachunek otwarty, z którego środki będą przekazywane stopniowo w miarę postępowania prac. Ten ostatni dodatkowo będzie mógł być połączony także z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Ponadto w przypadku bankructwa firmy realizującej projekt priorytetem będzie doprowadzenie inwestycji do końca. Kolejną zmianą jest wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dodatkowo ustawa proponuje również uregulowanie treści umowy i określa prawa i obowiązki obydwu stron transakcji. Poza tym podmiot sprzedający nowe mieszkania będzie zobowiązany do przygotowania prospektu informacyjnego, który będzie dokładnie opisywał projekt oraz samą firmę. Pomimo że część zapisów ustawy budzi pewne zastrzeżenia, to jednak zdecydowanie poprawia ona sytuację kupujących.

Zobacz także: Ustawa deweloperska poprawi sytuację kupujących

---

Warto się zastanowić, jak te przepisy wpłyną na sytuację na rynku mieszkaniowym. Po pierwsze trzeba zaznaczyć, że ustawa nie obejmie tych projektów, których sprzedaż rozpocznie się przed jej wejściem w życie. W związku z tym większość firm z branży będzie chciała wprowadzić na rynek nowe projekty jeszcze przed tym terminem, co zaowocuje zwiększoną podażą w pierwszych miesiącach 2012 r. Jednak z drugiej strony część osób poszukujących nowego lokum może wstrzymywać się z podjęciem decyzji o zakupie, chcąc nabyć własne M już na nowych zasadach.

Zobacz także: Warszawskie Śródmieście – dzielnica o wielu obliczach

Ustawa może również odmienić oblicze rynku deweloperskiego w długim terminie. W tym miejscu należy zaznaczyć, że większość małych firm z branży stara się pozyskać pieniądze od klientów na wczesnym etapie realizacji projektu, które następnie są wykorzystywane do prowadzenia danej inwestycji. Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych wyeliminuje zjawisko finansowania budowy z wpłat od kupujących. Taka sytuacja będzie oznaczała problemy dla lokalnych przedsiębiorstw nieposiadających własnego kapitału. Będzie to z kolei na rękę większym firmom z dostępem do stabilnego finansowania i może sprawić, że za kilka lat rynek deweloperski będzie bardziej skoncentrowany niż obecnie. Wydaje się, że w niektórych przypadkach mniejsi deweloperzy będą zmuszeni rezygnować z własnych projektów na rzecz większych graczy. Można się więc spodziewać wzrostu liczby ofert sprzedaży działek z przygotowanymi projektami deweloperskimi, a nawet transakcji całymi wybudowanymi budynkami.

Zobacz także: Rynek pierwotny czy rynek wtórny?