Duże mieszkanie – problem z kredytem?

Z okazji przypadającego na 2 września „dnia dużego rozmiaru” Home Broker sprawdził, jakie nieruchomości o wyjątkowo dużych powierzchniach są obecnie dostępne na rynku. Sprawdzono też, jak banki podchodzą do kredytowania niestandardowych metraży. Duży format to duże pieniądze – przede wszystkim wynikające z metrażu, ale też lokalizacji. Luksusowe apartamenty to domena centrów miast i najbardziej prestiżowych dzielnic. Duże domy czy wręcz pałacyki powstają zwykle na terenach modnych przedmieść. Duże metraże znajdziemy też w przedwojennych willach lub kamienicach. Te drugie nierzadko wymagają generalnego remontu. W ich przypadku sam zakup nie musi oznaczać wydania niebotycznej kwoty, ale na pewno wielkie wydatki pojawią się później.

Duże domy – wysoka cena?   

Kwota 1 miliona złotych za nieruchomość przestała już robić wrażenie, bo tyle kosztuje większe mieszkanie w stolicy. Ale na rynku pojawiają się perełki – we Wrocławiu i w Poznaniu Home Broker znalazł dwa apartamenty w przedwojennych kamienicach, o bardzo atrakcyjnych metrażach w cenie poniżej 600 tys. zł. Obydwa wymagają jednak generalnego remontu. Dla fascynata mogą być jednak atrakcyjne.

Za 2 miliony kupimy już współczesny apartament w dużym mieście (ok. 200 mkw.) w ścisłym centrum lub duży dom na przedmieściach. Ale nie w stolicy  –  tutaj taka kwota wystarczy co najwyżej na zakup sporego mieszkania, ale na pewno nie w historycznej kamienicy i raczej nie w centrum miasta. Poniżej tej kwoty bez problemu znajdziemy też domy o powierzchni nie przekraczającej 300 mkw. zlokalizowane do 10 km od centrów Poznania, Wrocławia czy Gdańska. W Krakowie natomiast Home Broker znalazł 11-pokojowy dom o powierzchni 370 mkw., który znajduje się 6 km od centrum miasta.

3 miliony nie wystarczą na apartament w gdyńskim „Sea Towers” ani na 287-metrowe lokum na krakowskim Salwatorze, ale wystarczą na zakup 650 mkw. domu w Gdańsku czy też blisko 400-metrowego domu położonego niecałe 6 km od centrum Wrocławia. 5 milionów to nadal zbyt mało na reprezentacyjny dom na warszawskim Ursynowie lub też 320 metrowe mieszkanie z pięknym widokiem na Skarpę Warszawską.

Zobacz także: Znaczenie ceny przy zakupie nieruchomości

Luksusowe domy – duże domy, wysoki standard

W nieruchomościach „dużego rozmiaru” możemy spodziewać się wyszukanego standardu. Apartamenty – nawet te w stanie deweloperskim – będą miały recepcję z pakietem usług konsjerż czy prywatne siłownie lub basen. Do tego dochodzi wysoka klasa wykończenia części wspólnych (kamień, egzotyczne drewno, meble).

Domy z najwyższej półki to zazwyczaj reprezentacyjne rezydencje na dużych działkach. Duża powierzchnia, kilkanaście pokoi, nierzadko własny basen, sauna i jacuzzi. Takie domy zazwyczaj przynależą do większych osiedli zamkniętych – dzięki czemu teren jest stale chroniony.

–  To nie tylko basen czy sauna. W domach tej klasy znajdziemy również piwniczki na wino, miejsca na spore garderoby, gabinety czy też pokoje do gry w bilard. Blaty w kuchniach mają nierzadko ponad 10 metrów długości – wylicza Marcin Murzyński.

To jednak nie wszystko. Dodatkowym wyposażeniem największych domów bywa też domek gościnny.

---

Przedwojenne kamienice

Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku dużych mieszkań w kamienicach. Często zdarza się, że mieszkają w nich osoby, których nie stać na przeprowadzenie remontu.

 – Takie lokale są zaniedbane, mają węglowe piece, instalację elektryczną wymagającą natychmiastowej wymiany. Sufity się sypią, a na ścianach możemy znaleźć nawet 15–20 warstw przeróżnej farby, często kredy której dzisiaj się już nie stosuje. W łazienkach są żeliwne wanny, a w pokojach meble pamiętające kilka epok – zauważa Marcin Murzyński.

Dodaje jednak, że cena może kusić. Tym bardziej, że przedwojenne mieszkania mają swój urok.

Lokale w przedwojennych budynkach zazwyczaj są bardzo wysokie. 3 metry to norma, ale można znaleźć mieszkania o wysokości nawet do 3,7 m. Pokoje wielkości 30 nawet do 40 mkw., łazienki powyżej 10 mkw. dają możliwość ciekawej aranżacji. A dzięki murom zewnętrznym znacznie grubszym niż obecnie budowane, temperatury wewnątrz lokali utrzymują się na stałym poziomie przez cały rok.

–  Korzystając z usług doświadczonego architekta wnętrz można zrobić dosłownie wszystko. Ale oczywiście za taki remont trzeba słono zapłacić. Koszt remontu może sięgnąć nawet połowy kosztu zakupu mieszkania – konkluduje Marcin Murzyński.

Zobacz także: Szukasz mieszkania? W Warszawie do kupienia jest 18 000 mieszkań

Duże mieszkania dobre dla architektów?

Dlatego, jak zauważa Paweł Chaberski, duże powierzchnie chętnie kupują architekci.

– Mogą wtedy przelać swoje wizje na własne mieszkanie i pochwalić się nim jako swoją wizytówką.

Dotyczy to zarówno domów, jak i lokali mieszkań. W tym drugim przypadku często kupują np. dwa sąsiadujące apartamenty i łączą je ze sobą. Według Pawła Chaberskiego, metraż rzadko idzie w parze z liczebnością rodziny.

– Są rodziny z jednym dzieckiem, które budują domy o powierzchni powyżej 200 mkw. Chcą mieć przestrzeń, bo sami wychowali się wielkiej płycie i teraz mogą zrobić to, czego ich rodzice nie byli w stanie – mówi doradca.

Inny przykład nabywców „dużego rozmiaru” to osoby prowadzące własną firmę. Mogą część dużego domu przeznaczyć na biuro i odnosić z tego tytułu korzyści podatkowe (amortyzacja, odpis części kosztów kredytu).

---

Duży dom, niska płynność

Problemem przy zakupie dużego domu lub mieszkania może być  niska płynność tego typu nieruchomości. To potencjalne utrudnienie na przyszłość, ale też problem przy zaciągnięciu kredytu. Zakupy drogich mieszkań też są bowiem finansowane z kredytu, choć zwykle jego procentowy udział w cenie zakupu jest mniejszy niż w przypadku tańszych nieruchomości.

Badania przeprowadzone  w 2010 r. pokazują, że gdy udział gotówki w zakupie nieruchomości wynosi przynajmniej 80%, to jej średnia cena wynosi 489 tys. zł. Z kolei gdy udział gotówki wynosi co najwyżej 20%, to średnia cena nieruchomości spada do 321 tys. zł. Najprawdopodobniej wynika to stąd, że droższa nieruchomość jest kolejną kupowaną w życiu. Czyli po pierwsze nabywca dysponuje gotówką ze sprzedaży wcześniej kupionego mieszkania czy domu, a po drugie ma też inne oszczędności.

Problem z kredytem

Z jakimi ograniczeniami może się spotkać osoba, która chce zaciągnąć kredyt na zakup dużego mieszkania lub domu? Mogą dotyczyć lokalizacji, dopuszczalnego metrażu czy maksymalnej ceny. Przykładowo, banki mają wewnętrzną siatkę typów nieruchomości i lokalizacji, która określa, czy bank udzieli kredytu, a także, jakiego wkładu własnego zażąda. Bank dzieli nieruchomości na typowe i nietypowe. Przykładowo, do pierwszej grupy zalicza mieszkania o powierzchni do 110 mkw. czy domy o powierzchni do 300 mkw. Większe domy i mieszkania zalicza z kolei do drugiej grupy. Jeśli nieruchomość jest „nietypowa”, bank udzieli tylko kredytu hipotecznego. Nie jest możliwe zaciągnięcie pożyczki hipotecznej pod jej zastaw.

Zobacz także: Kredyty mieszkaniowe: marża a zdolność kredytowa

Wkład własny

Niektóre banki mają z kolei ograniczenia dotyczące powierzchni mieszkań i domów, które mogą być zabezpieczeniem kredytu. Na przykład jeśli klient nie dysponuje wkładem własnym w wysokości min. 10%, mieszkanie nie może być większe niż 150 mkw. Istnieją również ograniczenia co do maksymalnej wartości nieruchomości. Przykładowo dla Trójmiasta, Łodzi i Szczecina jest to 5 mln zł dla domu i 2 mln zł dla mieszkania. Jeżeli klient chce kupić lokal niespełniający powyższych parametrów, musi liczyć się z obniżeniem maksymalnego wskaźnika LtV o 15 pkt. procentowych.

Może pojawić się także ograniczenie w przypadku zakupu drogiej nieruchomości (powyżej 14 tys., za mkw.) położonej na małym rynku, gdzie nie ma innych lokali o podobnym standardzie (dotyczy to apartamentów o powierzchni powyżej 200 mkw. i domów powyżej 400 mkw.). Bank traktuje je jako trudno zbywalne i ogranicza LtV do 60%.