Spółdzielnia czy wspólnota?

Spółdzielnia – jak to działa?

Decydując się na spółdzielcze mieszkanie zawieramy umowę ze spółdzielnią w efekcie, której nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a więc możemy w nim mieszkać i z niego korzystać, jednak to spółdzielnia nadal będzie właścicielem budynku, w którym mieszkamy. 

Posiadając takie prawo zobowiązani jesteśmy do wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz obowiązek świadczeń na wkład budowlany a także obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. Możemy też takie prawo do mieszkania sprzedać, zapisać komuś w testamencie bądź obciążyć hipoteką.W momencie, gdy spłacimy zadłużenie przypadające na nasz lokal, które jest związane z budową budynku, możemy złożyć do spółdzielni wniosek o przeniesienie na nas prawa własności do mieszkania.

Zobacz także: Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przynależność do takiej wspólnoty wiąże się, więc bezpośrednio z prawem własności, a więc nie można wstąpić bądź wystąpić ze wspólnoty poprzez jakąś odrębną czynność. Lokatorzy, którzy wynajmują mieszkanie nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Jaki jest cel działania wspólnoty?

Wspólnota powstaje z mocy prawa, a więc nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali czy jej rejestracja. Głównym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną. W każdej wspólnocie możemy wyodrębnić organy takie jak ogólne zgromadzenie właścicieli, zarząd oraz administratora, które kierują wszelkimi sprawami związanymi z budynkiem.

Możliwość decydowania – zaleta czy wada?

Prawo własności jest silniejszym prawem do nieruchomości. W sprawie swojego mieszkania mamy więcej do powiedzenia niż osoba ze spółdzielczym prawem do lokalu. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej na ogólnym zgromadzeniu właścicieli decydują np. o wysokości zaliczek na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz dają absolutorium zarządowi. Natomiast w spółdzielni występują organy, które cieszą się dużą niezależności od mieszkańców budynków, które należą do spółdzielni.

Jednak istnieje też druga strona medalu. Istniejąca demokracja we wspólnocie może niekiedy zaszkodzić, na przykład w momencie, gdy ktoś nie zgodzi się na współfinansowanie remontów. Przez takie sytuacje nieruchomość może w skrajnych przypadkach nie być zdatna do użytkowania. Spółdzielni ten problem nie dotyczy - fundusz remontowy jest ustalany przez rade nadzorczą.

Zobacz także: Jak i kiedy zaskarżyć uchwałę we wspólnocie mieszkaniowej?

Co z kosztami?

Powszechnie panuje opinia, że mieszkanie spółdzielcze jest droższe niż mieszkanie we wspólnocie. Mieszkają w mieszkaniu spółdzielczym „składamy się” nie tylko na sprawy dot. funkcjonowania nieruchomości, ale tez m.in. na pensję dla prezesa i na funkcjonowanie całej administracji. Musimy jednak pamiętać, że wspólnoty posiadają mniejszy majątek. Spółdzielnie mogą korzystać majątek komercyjny i czerpać dochód na przykład z wynajmowania lokali pod powierzchnie handlowe czy biurowe. Dochód mogą wówczas przeznaczyć na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, obniżać opłaty czy gromadzić fundusze na działalność socjalną czy kulturalną.

Koszty utrzymania lokali w spółdzielniach są niższe niż w zasobach komunalnych czy wspólnotach, mniejsza jest tez luka remontowa.

Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania własnościowe czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy dokładnie przemyśleć wszystkie możliwości. Nie możemy przyjmować z góry, że któreś z tych rozwiązań jest lepsze. Należy się przyjrzeć dokładnie, w jaki sposób działa dana wspólnota czy spółdzielnia, bo to czy wszystko będzie sprawnie funkcjonować zależy od poszczególnych rozwiązań, statutów oraz przede wszystkim od mieszkańców - naszych przyszłych sąsiadów.