Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a wydatki na lokale właścicieli

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczek ustala wspólnota mieszkaniowa. Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są tożsame z kosztami funkcjonowania zarządu. Kosztami zarządu są tylko te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną. Natomiast koszty własne zarządcy dotyczą zarządzania własnymi zasobami bądź wynikają z innej ustawowej działalności.

Różne cele, różne rozliczenia

Zgodnie z praktyką i orzecznictwem sądów, należy wyraźnie rozgraniczyć wydatki przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej od wydatków przeznaczonych na utrzymanie lokali właścicieli, dokonywanych za pośrednictwem organów wspólnoty.

Zobacz również serwis: Najem

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się remonty i bieżące konserwacje, opłaty za dostawy energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dot. nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, opłaty na utrzymanie porządku i czystości itd. Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną. W przypadku gdy, okaże się że wpłaty były wyższe niż wydatki – nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Do wydatków związanych z utrzymaniem lokalu właściciela można zaliczyć koszty zużyte energii elektrycznej oraz wody czy wywóz nieczystości. Pieniądze wpłacone na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach określonych w szczególności w Kodeksie cywilnym i Ustawie o własności lokali. Natomiast w zakresie dysponowania środkami finansowymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się, wspólnota nie ma żadnych uprawnień, ponieważ są to pieniądze właścicieli a nie wspólnoty i wspólnota nie może zmienić ich przeznaczenia, nawet pod naciskiem większości właścicieli, a także wtedy gdy okaże się, że wydatki na które były uiszczane nie przekraczały założonych prognoz. W związku z tym nadpłata z takiego tytułu stanowi własność właściciela i tylko on może dysponować tymi środkami. Wspólnota nie jest upoważniona do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Fundusz remontowy

Jeżeli chodzi o sposób zasilania funduszu remontowego wspólnoty, nie może on naruszać prawa i musi odbywać się według określonych reguł. Wspólnota ma obowiązek wcześniej określić:
• potrzeby remontowe
• środki niezbędne do ich realizacji
• plan niezbędnych prac
• wysokość obciążeń każdego właściciela z tego tytułu
• terminy wpłat

Właściciele, którzy mają nadpłaty na świadczeniach indywidualnych, mogą zwrócić się do zarządu o ich przeniesienie na fundusz remontowy, aby w ten sposób pokryć swoje zobowiązania z tego tytułu.