Mieszkanie hipoteczne a mieszkanie spółdzielcze

Mieszkanie hipoteczne

Mieszkanie hipoteczne to lokal z prawem własności. Kupując takie mieszkanie w budynku wielorodzinnym zostajemy także częściowymi właścicielami dobra wspólnego, czyli klatki schodowej i korytarzy, przypada nam udział w prawie własności gruntu lub udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. 

Zobacz także: Jak nie przepłacić za mieszkanie? Poradnik

- W przypadku gdy z własnością mieszkania będzie związany udział w użytkowaniu wieczystym działki, na której znajduje się budynek właściciel takiego mieszkania oprócz opłat eksploatacyjnych będzie musiał dodatkowo opłacać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – wyjaśnia Marek Biegocki, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. 

Opłata za użytkowanie wieczyste może istotnie wpływać na koszt utrzymania nieruchomości. Jest ona naliczana od wartości rynkowej – ta zaś ustalana jest na podstawie wartości transakcji w najbliższej okolicy. Gdy kupujemy mieszkanie, to najczęściej nasz udział w gruncie, czy w jego użytkowaniu wieczystym może być niewielki, ale jeżeli cena metra kwadratowego gruntu sięga kilku tysięcy złotych – to w śródmiejskich dzielnicach na 50-, 60-metrowy lokal może przypadać rocznie nawet 1000 czy 2000 zł.

Potoczne określenie „mieszkanie hipoteczne” jest nieco mylące. Sugeruje, że występuje tu jakaś „hipoteka” - obciążenie długiem, i ten kto kupi nieruchomość z wpisaną do ksiąg wieczystych hipoteką musi ten dług spłacić. Tymczasem mieszkanie hipoteczne nie oznacza obciążenia hipoteką a zapis o własności w księdze wieczystej.

Informacje o samej nieruchomości (jej oznaczeniu) znajdziemy w księdze wieczystej w dziale I. Informacje o aktualnym właścicielu – w dziale II. Obciążenia, ograniczenia, roszczenia itp. – w dziale III a Hipoteki – w dziale IV.

- Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. Zapisy w takiej księdze objęte są tzw. rękojmią wiary publicznej – tłumaczy Henryka Wilczyńska, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw. - Pod warunkiem, że strony transakcji działają w dobrej wierze. Czyli nie mają wiedzy o tym, że stan prawny nieruchomości jest inny niż taki, który zapisany jest w księdze wieczystej.

---

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Zanim kupimy mieszkanie spółdzielcze z prawem własności zarządzane przez wspólnotę powinniśmy kilka rzeczy sprawdzić u zarządcy – najlepiej w obecności właściciela lub z jego upoważnieniem. O jakie informacje chodzi? A choćby o takie jakie zawarte są w uchwałach wspólnoty, a dotyczą np. nakładów na remonty.

- Można się bowiem wprowadzić i następnego dnia dowiedzieć się, że kilka tygodni temu wspólnota podjęła decyzję o remoncie dachu, na który akurat nie starcza funduszu remontowego i trzeba dokonać dodatkowej wpłaty – podpowiada Henryka Wilczyńska.

Inne problemy mogą nasz zaskoczyć przy nabywaniu np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To jest ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, ale od lat wolny rynek wycenia je mniej więcej na poziome cen prawa własności. Jednakże sam lokal jak i budynek należą do spółdzielni (są w jej aktywach). Jednak spółdzielnia nie ma prawa obciążyć np. długiem ani lokalu, ani budynku bez zgody mieszkających tam spółdzielców posiadaczy spółdzielczych praw do lokalu. Warto tu wspomnieć, że i na spółdzielczym własnościowym prawie, choć to jest tylko ograniczone prawo rzeczowe – też można ustanowić księgę wieczystą. Działalność spółdzielni reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnie na mocy przepisów ostatnich lat muszą wydać spółdzielcy (na jego żądanie) prawo własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w gruncie czyli innymi słowy zmienić spółdzielcze lub lokatorskie własnościowe prawo do lokalu w pełne prawo własności, czyli takie które musi być zapisane w księdze wieczystej lokalu. Możemy też nabyć lokal na własność od członka spółdzielni, a będzie on zarządzany przez spółdzielnię. Obecnie spółdzielnie nie mogą już w nowych zasobach przyznawać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – lecz muszą sprzedać własność. Muszą też na żądanie spółdzielcy z lokatorskim czy własnościowym prawem – zmienić je w pełne prawo własności.

Nie wszyscy jednak posiadacze szczególnie spółdzielczego prawa własnościowego domagają się prawa własności, zwłaszcza, że rynek wycenia je na tym samym poziomie, a posiadacze spółdzielczych praw korzystają z ustawy o ochronie lokatorów. Możemy nabyć ograniczone prawo rzeczowe czyli spółdzielcze prawo własnościowe i do spółdzielni nie wstępować, oszczędzając na wpisowym, które wynosi kilkaset złotych. Jednak spółdzielnie miewają często spory majątek komercyjny, a spółdzielcy mają prawo do pożytków z tego majątku. Pożytki te pozwalają obniżać koszty utrzymania nieruchomości.

- Kto nie jest członkiem spółdzielni z tych profitów nie skorzysta, poza tym nie będzie miał wpływu na działalność spółdzielni, która przecież zarządza i jego majątkiem – podkreśla Marek Biegocki.

Zobacz także: Co musisz wiedzieć o księdze wieczystej - PORADNIK

Dziś niewiele osób nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu interesuje się prawem spółdzielni do gruntu na którym stoi budynek: czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, czy ma go w użytkowaniu wieczystym i jak jest wyceniony ten grunt. A bywa, że stan prawny gruntu w ogóle jest nieuregulowany co uniemożliwia przekształcenie takiego spółdzielczego prawa we własność. A przecież jeżeli stan prawny gruntu jest nieuregulowany – to nie wiadomo, czy za przekształcenie we własność trzeba będzie zapłacić, czy spółdzielnia np. wszczęła procedurę zasiedzenia.

- Rzadko tez potencjalni nabywcy pytają o tzw. stare kredyty spłacane metodą normatywną w lokalach z początku lat 90. - zwraca uwagę Henryka Wilczyńska – a spłata tego kredytu ujawnia się w co miesięcznych opłatach. Kredytobiorca jest spółdzielnia, ale kredyt spłacają spółdzielcy w comiesięcznych opłatach. Kwota za jaka można pozbyć się tego zadłużenia – jest przecież istotną przesłanką do negocjowania obniżki w stosunku do ceny rynkowej

Jedno jest pewne. Kupując mieszkanie jesteśmy skazani albo na wspólnotę albo na spółdzielnię mieszkaniową. Musimy się nauczyć jak funkcjonuje struktura w której będziemy żyć. Od jej sprawności w zarządzaniu zależeć będzie stan i wartość naszego majątku w postaci mieszkania.

Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości