Uwaga na rozliczenia przy sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania może wydawać się dla nas bardzo skomplikowanym procesem, dlatego, że sami mamy możliwość wyboru spośród kilku rozwiązań dotyczących takich transakcji. Możemy dokonać tego samodzielnie, z pośrednikiem, z notariuszem lub po prostu podpisać umowę przedwstępną w formie zwykłej. Możemy mieć też do czynienia z zadatkiem bądź zaliczką.

Każdy z powyższych wyborów niesie za sobą pewne ryzyko. Jeżeli chodzi o warunki standardowe, kolejne etapy zależą głównie od tego jak finansowana będzie transakcja. Zdarza się jednak i tak, że sprzedający jest w trakcie transakcji zamiany mieszkania, bądź zależy mu na optymalizacji podatkowej. Z takich okoliczności wynikać mogą niestandardowe rozwiązania podczas przeprowadzania transakcji. Wszystko zaczyna się jednak od negocjacji nabywcy ze sprzedającym.

Zobacz także: Czy można szybko i dobrze sprzedać mieszkanie?

Następnym etapem do jakiego dochodzi w czasie sprzedaży to zawarcie umowy przedwstępnej między sprzedającym a kupującym. Okres między podpisaniem umowy przedwstępnej i umowy końcowej jest czasem, w którym kupujący ma czas na zaciągnięcie kredytu. Etap ten może zostać pominięty, jeżeli nabywca dysponuje odpowiednią ilości gotówki. Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami różnicującymi te umowy jest fakt, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, że akt ten zastępuje wyrok sądu. Jeżeli sprzedający nie dotrzyma warunków umowy sąd może wystąpić o egzekucję i nadanie klauzuli wykonalności. Umowa finalna zawsze musi zostać podpisana przed notariuszem. Tylko wtedy nadaje ona prawo do nieruchomości.

Zobacz także: Czy warto zamienić mieszkanie na większe?

Jak z takiej sytuacji uzyskać model optymalny podatkowo? Jak tłumaczą analitycy Home Broker, Sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 roku i chciałby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania o cenie 500 tys. zł. Warto się nad tym zastanowić tym bardziej, że potencjalny podatek wyniósłby 50 tys. zł. Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy to bowiem mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Można bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą – najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku. Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet gdy sprzedający w międzyczasie się rozmyśli, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może zapłacić za mieszkanie i otrzymać klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Trzeba jednak być świadomym ryzyka – faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.