Koniec mieszkań za złotówkę

Na czym polegały ułatwienia

Ustawa przewidywała szereg ułatwień dla wykupu mieszkań spółdzielczych (zarówno lokatorskich jak i własnościowych) – w celu przekształcenia ich w odrębną własność lokalu.

Spółdzielca (lub właściciel własnościowego prawa do lokalu) mógł wykupić mieszkanie po spełnieniu poniższych warunków:

• Należało uiścić w całości „tzw. wkład budowlany” (czyli przypadający na dane mieszkanie kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, wraz z odsetkami

• Spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu opłat na rzecz spółdzielni (np. czynszu)

• Wpłacić „nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal”
  • Np. wsparcie w spłacie kredytu udzielone przez państwo wyniosło w stosunku do mieszkania– 100.000 zł (starych). Po denominacji wartość ta wynosi… 10 zł – tyle muszą zapłacić.

Spełnienie warunków powodowało, iż właściciel prawa spółdzielczego miał ROSZCZENIE do spółdzielnie o przekształcenie lokalu – innymi słowy spółdzielnia miała bezwzględny ustawowy obowiązek przekształcenia mieszkania. Co więcej miała na to tylko 3 miesiące – po tym czasie zarząd spółdzielni ponosił odpowiedzialność karną za opóźnienia. Koszty umowy notarialnej również zostały obniżone w stosunku do innych umów i wynosiły nie więcej niż 1/4 minimalnego wynagrodzenia za płacę.

Co orzekł Trybunał Konstytucyjny

Trybunał orzekł niezgodne z Konstytucją są m.in.:

- art. 12 ust 1. o spółdzielniach mieszkaniowych (zobowiązujący spółdzielnię do ustanowienia odrębnej własności po spełnieniu ww. warunków – w przypadku mieszkania lokatorskiego)

- art. 17¹⁴ o spółdzielniach mieszkaniowych – analogicznie jak powyżej dotyczące mieszkań własnościowych.

- ustępy powyższych artykułów – ustanawiające 3 miesięczny termin na zawarcie ww. umów.

- przepisy karne – skierowane przeciwko opieszałym (w rozumieniu ustawy) członkom zarządu spółdzielni.

Przeczytaj sentencję orzeczenia

Przeczytaj komunikat prasowy Trybunału

Trybunał przedstawił w ustnym uzasadnieniu – iż ustawowe zobowiązanie spółdzielni do przekształcania praw spółdzielczych w odrębną własność lokalu – jest de facto wywłaszczeniem spółdzielni z ich własności – i jako takie nie spełnia warunków konstytucyjnych wywłaszczenia – ponieważ nie odbywa się za odpowiednim wynagrodzeniem na ich rzecz.

Co więcej – 3 miesięczny termin został uznany za zbyt krótki do podjęcia wymaganych zadań – stąd był niemożliwy do spełniania i tym samym niekonstytucyjny. To pociągnęło za sobą uchylenie przepisów ustanawiających odpowiedzialność karną – za nie wywiązanie się z ww. terminu.

Na co zważał Trybunał

Trybunał zwrócił uwagę na to, że spółdzielnie mieszkaniowe są odrębnymi podmiotami prawa – i jako takim należy im się ochrona konstytucyjna w szczególności ochrona własności- uwłaszczenie się właściciela prawa spółdzielczego na danym lokalu – stanowi zaś uderzenie w podstawowe prawa korporacyjne spółdzielni - jako takie jest nieproporcjonalne do korzyści uzyskiwanych przez spółdzielcę.

Skutki orzeczenia

Orzeczenie jako takie wchodzi w życie dopiero po 12 miesiącach od daty jego publikacji. Nie oznacza to jednak, że nie będzie miało wpływu na bieżącą sytuację. Można wskazać co najmniej 3 podstawowe skutki orzeczenia:

• spółdzielnie będą odmawiały przekształcenia lokalu na warunkach wskazanych w zakwestionowanych przepisach,
• w przypadku odwołania się spółdzielców do sądu – sąd może odmówić zastosowania kwestionowanych przepisów – z uwagi na to, że może odwołać się bezpośrednio do Konstytucji – a w tym zakresie jej wykładnia dokonana przez Trybunał jest jednoznaczna – nie pozwala na uprzywilejowane uwłaszczenie,
• spółdzielnie mogą wzruszyć prawomocne orzeczenia w sprawach o ustanowienie odrębnej własności lokali – jeśli spółdzielcy powołali się na uchylone przepisy – orzeczenie TK stanowi co do zasady podstawę do wznowienia postępowania.
• spółdzielnie będą pozywać Skarb Państwa za szkodę wynikłą ze złej legislacji (art. 417¹ kodeksu cywilnego).

Fakt więc odroczenia wejścia w życie wyroku– nie pozwoli więc w praktyce na dalsze korzystanie z uchylonych w nim przepisów. Ważne jest natomiast – iż Trybunał najprawdopodobniej w uzasadnieniu (a więc dokładnej wykładni przepisów) – nie będzie kwestionował umów zawartych do tej pory. Spowodowało by to bowiem skutki trudne do oszacowania.