Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wyodrębnienie lokali

Zasady współwłasności nieruchomości regulują przepisy art. 195 – 221 Kodeksu Cywilnego. Współwłaściciel posiadający lokal w nieruchomości wspólnej celem uregulowania stanu prawnego zajmowanego lokalu może podjąć następujące działania:

1. Domagać się sądownego zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności jego lokalu.

Podstawa prawna art. 210 kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności(…)

Sąd wyodrębniając lokal i przydzielając go konkretnemu współwłaścicielowi na własność,
w razie sporu co do konkretnego lokalu, weźmie pod uwagę wolę współwłaścicieli większości udziałów. Jeżeli takiej zgody współwłaścicieli z różnych względów uzyskać nie możemy, ważne będzie to czy ten lokal faktycznie posiadamy, czy też nie. Posiadanie lokalu może polegać na zamieszkiwaniu w nim osobiście, lub na faktycznym dysponowaniu lokalem np. poprzez zawieranie umowy najmu z lokatorem (posiadaczem zależnym), ustalanie
i pobieranie czynszu.

Podstawa prawna art. 336 kc: "Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą."

2. Zawrzeć z innymi współwłaścicielami Umowę quoad usum

Umowa quod usum - z łac. umowa dotycząca sposobu korzystania z przedmiotu- w tym przypadku nieruchomości

W umowie tej ustalamy, który ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania (zamieszkiwania osobiście, lub wynajmu i pobierania pożytków) z konkretnych lokali. Umowę zawieramy w zwykłej formie pisemnej. Może być nawet zawarta ustnie, co jednak utrudnia późniejsze jej wykazanie. Wystarczy, że umowę zawrą współwłaściciele większości udziałów, pod warunkiem jednak, że nie dokonujemy w niej czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Podstawa prawna art. 199 kc: "Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

Jeżeli zatem w umowie chcemy dokonać nie tylko ustalenia pomiędzy współwłaścicielami kto korzysta z konkretnych lokali, ale dokonujemy czynności rozporządzającej (np. ustalamy, że któryś ze współwłaścicieli – współposiadaczy zostaje pozbawiony posiadania jakiegokolwiek lokalu) - będzie potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Większością udziałów zawieramy Umowę w sprawach, w których nie następuje uszczuplenie praw innych współwłaścicieli, np.: gdy cała nieruchomość już przed zawarciem umowy jest w posiadaniu współwłaścicieli większości udziałów. Wówczas quoad usum dzieli lokale do użytkowania w ramach wielkości udziałów, zaś co do udziałów współwłaścicieli nieznanych lub nieposiadających, umowa powinna zawierać zapisy o łącznym współposiadaniu lokali przypadających na udziały nieobjęte w posiadanie, lub rozdzielać posiadanie lokali, lub ich części (np. nadmetraży) pomiędzy współwłaścicieli.

Umowa dotycząca przeniesienia posiadania samoistnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc zapisy te mogą być umieszczone w pisemnej Umowie quoad usum. Jeżeli natomiast quoad usum uszczuplałaby uprawnienia innych współwłaścicieli lub choćby je ograniczała – bez ich zgody, wówczas jako czynność przekraczająca zwykły zarząd bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie może być zawarta.

3. Złożenie wniosku do Sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości, czyli dokonanie sądowego podziału quoad usum

Wniosek ten rozpatrywany jest w postępowaniu nieprocesowym, zaś podstawę prawną złożenia tego wniosku SN określił w poniższej uchwale:

(…)Gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli (art. 201 zdanie drugie kc). Natomiast w innych przypadkach (gdy prawo wymaga nie tylko współdziałania, ale zgody wszystkich współwłaścicieli –aut.) wniosek do sądu o podział quoad usum powinien być złożony, tak jak wniosek dotyczący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 zdanie drugie kc). - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/2007, publ. OSNC 2008/D poz. 96.

Radca Prawny Janusz Fudała, ekspert w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego.

Współpracownik Kancelarii Radców Prawnych M. Taradajko-Zuzmak, A. Zuzmak S.C. w Rzeszowie