REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wyodrębnienie lokali

Radca Prawny Janusz Fudała

REKLAMA

REKLAMA

W jaki sposób możemy uregulować stan prawny posiadania wspólnej nieruchomości, jeżeli część współwłaścicieli jest nieznana lub z różnych przyczyn nie objęła żadnych lokali w posiadanie?

Zasady współwłasności nieruchomości regulują przepisy art. 195 – 221 Kodeksu Cywilnego. Współwłaściciel posiadający lokal w nieruchomości wspólnej celem uregulowania stanu prawnego zajmowanego lokalu może podjąć następujące działania:

REKLAMA

1. Domagać się sądownego zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności jego lokalu.

Podstawa prawna art. 210 kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności(…)

REKLAMA

Sąd wyodrębniając lokal i przydzielając go konkretnemu współwłaścicielowi na własność,
w razie sporu co do konkretnego lokalu, weźmie pod uwagę wolę współwłaścicieli większości udziałów. Jeżeli takiej zgody współwłaścicieli z różnych względów uzyskać nie możemy, ważne będzie to czy ten lokal faktycznie posiadamy, czy też nie. Posiadanie lokalu może polegać na zamieszkiwaniu w nim osobiście, lub na faktycznym dysponowaniu lokalem np. poprzez zawieranie umowy najmu z lokatorem (posiadaczem zależnym), ustalanie
i pobieranie czynszu.

Podstawa prawna art. 336 kc: "Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą."

2. Zawrzeć z innymi współwłaścicielami Umowę quoad usum

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Umowa quod usum - z łac. umowa dotycząca sposobu korzystania z przedmiotu- w tym przypadku nieruchomości

REKLAMA

W umowie tej ustalamy, który ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania (zamieszkiwania osobiście, lub wynajmu i pobierania pożytków) z konkretnych lokali. Umowę zawieramy w zwykłej formie pisemnej. Może być nawet zawarta ustnie, co jednak utrudnia późniejsze jej wykazanie. Wystarczy, że umowę zawrą współwłaściciele większości udziałów, pod warunkiem jednak, że nie dokonujemy w niej czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Podstawa prawna art. 199 kc: "Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

Jeżeli zatem w umowie chcemy dokonać nie tylko ustalenia pomiędzy współwłaścicielami kto korzysta z konkretnych lokali, ale dokonujemy czynności rozporządzającej (np. ustalamy, że któryś ze współwłaścicieli – współposiadaczy zostaje pozbawiony posiadania jakiegokolwiek lokalu) - będzie potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Większością udziałów zawieramy Umowę w sprawach, w których nie następuje uszczuplenie praw innych współwłaścicieli, np.: gdy cała nieruchomość już przed zawarciem umowy jest w posiadaniu współwłaścicieli większości udziałów. Wówczas quoad usum dzieli lokale do użytkowania w ramach wielkości udziałów, zaś co do udziałów współwłaścicieli nieznanych lub nieposiadających, umowa powinna zawierać zapisy o łącznym współposiadaniu lokali przypadających na udziały nieobjęte w posiadanie, lub rozdzielać posiadanie lokali, lub ich części (np. nadmetraży) pomiędzy współwłaścicieli.

Umowa dotycząca przeniesienia posiadania samoistnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc zapisy te mogą być umieszczone w pisemnej Umowie quoad usum. Jeżeli natomiast quoad usum uszczuplałaby uprawnienia innych współwłaścicieli lub choćby je ograniczała – bez ich zgody, wówczas jako czynność przekraczająca zwykły zarząd bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie może być zawarta.

3. Złożenie wniosku do Sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości, czyli dokonanie sądowego podziału quoad usum

Wniosek ten rozpatrywany jest w postępowaniu nieprocesowym, zaś podstawę prawną złożenia tego wniosku SN określił w poniższej uchwale:

(…)Gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli (art. 201 zdanie drugie kc). Natomiast w innych przypadkach (gdy prawo wymaga nie tylko współdziałania, ale zgody wszystkich współwłaścicieli –aut.) wniosek do sądu o podział quoad usum powinien być złożony, tak jak wniosek dotyczący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 zdanie drugie kc). - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/2007, publ. OSNC 2008/D poz. 96.

Radca Prawny Janusz Fudała, ekspert w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego.

Współpracownik Kancelarii Radców Prawnych M. Taradajko-Zuzmak, A. Zuzmak S.C. w Rzeszowie

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA