Rozliczenie funduszu remontowego po tzw. wyodrębnieniu się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Zgodnie z w/w przepisem większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości będącej w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Powołany powyżej przepis bez wątpienia dał możliwość wyboru właścicielom lokali, co do dalszego sposobu zarządzania ich nieruchomością wspólną. Niemniej jednak powołana ustawa nie zawierała żadnych przepisów dotyczących wzajemnych rozliczeń zgromadzonego tzw. funduszu remontowego. Orzecznictwo w tym zakresie także było niejednolite.

Jak wynika z w/w ustawy spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

W chwili „wyodrębnienia się” ze spółdzielni mieszkaniowej wspólnoty mieszkaniowej, wspólnota ta praktycznie zaczynała prosperowanie z tzw. zerowym kontem, bez oszczędności. Na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a także na jej remonty wspólnota mieszkaniowa mogła liczyć jedynie na bieżące wpłaty członków wspólnoty, bądź zmuszona była do zaciągania kredytu.

Polecamy: E-wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Dopiero nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 20 lipca 2017 roku (Dz.U.2017.1596) wprowadziła bardzo istotne z praktycznego punktu widzenia przepisy.

Zgodnie z nowymi przepisami, z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, według stanu na dzień ustania członkostwa.

Ponadto, spółdzielnia mieszkaniowa w sytuacji zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną o której mowa w art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna niezwłocznie rozliczyć z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

Mimo, iż brak było przepisów regulujących kwestie funduszu remontowego, niewiele spółdzielni mieszkaniowych działając w oparciu o zasady wynikające z kodeksu cywilnego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozliczała zgromadzony fundusz z „wyodrębnionymi” wspólnotami, co oczywiście zasługuje na aprobatę takiego stanowiska. Niemniej jednak z doświadczenia wynika, że zmiana przepisów i wskazanie omawianych zasad było nieuniknione i pożądane przez wiele wspólnot i jej członków.

Powołana nowelizacja wprowadza zasady wzajemnych rozliczeń, natomiast pozostaje oczekiwać na zastosowanie tych przepisów w praktyce przez spółdzielnie, a w szczególności przez sądy powszechne w orzecznictwie.

Zobacz serwis: Nieruchomości