REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Na co zwrócić uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Polska Kancelaria świadcząca kompleksową obsługę prawną.
Na co zwrócić uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne? /Fot. Fotolia
Na co zwrócić uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma wnikliwa analiza jej stanu prawnego i faktycznego. To dzięki niej kupujący uniknie ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizuje transakcję. Inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na kwestię pierwokupu, praw i roszczeń obciążających nieruchomość, narodowości nabywcy, a także zgód i pozwoleń na użytkowanie budynków. Nie bez znaczenia pozostaje również weryfikacja aspektów ograniczających swobodę nabywcy wobec nieruchomości, związana z ochroną środowiska oraz zabytków.

REKLAMA

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona[1]. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków[2].

REKLAMA

Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu[3]. Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu - termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi[4], to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę[5]. Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny. Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż jest wówczas z mocy prawa nieważna[6].

Polecamy: E-wydanie Dziennik Gazeta Prawna

REKLAMA

Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź też w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.

Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy[7] również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztami[8]. Warto zwrócić również uwagę, iż przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków[9]. Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić realizację inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem[10].

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz: Nieruchomości

Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem[11], niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydawanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. W przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, co do których nie miały i nie mają również obecnie zastosowania ograniczenia w nabywaniu nieruchomości niebędących nieruchomościami rolnymi bądź leśnymi, należy wskazać, iż począwszy od dnia 1 maja 2016r. nie jest wymagane uzyskanie przez nich zezwolenia także na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych[12]. Od tego dnia podlegają oni takim samym ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych jak polscy obywatele i przedsiębiorcy[13].

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne[14], jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych[15] i jeśli tak, to w jakim zakresie. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia[16], a także przewidzianych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[17] potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Powyższe kwestie wskazują jedynie na pewne potencjalne zagrożenia dla planowanej inwestycji mogące ujawnić się w trakcie przeprowadzanych analiz mających na celu weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak również stanu techniczno-budowlanego znajdujących się na niej budynków oraz sytuacji finansowej (podatkowej) transakcji. Stanowią one istotne czynniki zwiększające bezpieczeństwo planowanej inwestycji i mogąc mieć kluczowe znaczenie przy podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości.

Zobacz serwis: Dom i prawo


[1] M.in. chodzi o wszelkie prawa związane z nieruchomością i ją obciążających (ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteki, użytkowanie, służebności gruntowe oraz służebności osobiste jak również prawa obligacyjne wynikające z podpisanych przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości umów, np. umowy najmu, umowy dzierżawy bądź dożywocia) lub roszczenia dotyczące przeniesienia własności czy też użytkowania wieczystego nieruchomości

[2] Inwestor powinien posiadać wiedzę o zapisach umownych między sprzedającym a najemcami. Mogę one bowiem mieć istotny wpływ na plany związane z nieruchomością.

[3] Pierwokup uregulowany na podstawie art. 596-602 Kodeksu cywilnego

[4] w tym nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne warunki umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością (art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego)

[5] zgodnie z art. 599 § 1 Kodeksu cywilnego

[6] zgodnie z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego

[7] w rozumieniu przepisów Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003r. (tekst jednolity z dnia 10 września 2014r., Dz.U. z 2014r., poz. 1446 z późn. zm.)

[8] Zgodnie z art. 31 Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003r. (tekst jednolity z dnia 10 września 2014r., Dz.U. z 2014r., poz. 1446 z późn. zm.) właściciel, który zamierza realizować roboty budowlane przy zabytku nieruchomym - wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską - jest zobowiązany pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji jeżeli ich przeprowadzenie jest niezbędne w celu ochrony zabytku.

[9] Zgodnie z art. 13 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (tekst jednolity z dnia 14 grudnia 2016r., Dz.U. z 2016r., poz. 2147 z późn. zm.) „Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.”

[10] Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt. 1 Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994r. (tekst jednolity z dnia 8 czerwca 2017r.r., Dz.U. z 2017r., poz. 1332 z późn. zm.) pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo na obszar Natura 2000

[11] W rozumieniu Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920r. (tekst jednolity z 1 lipca 2016r., Dz.U. z 2016r., poz. 1061 z późn. zm.)

[12] Ze względu na 12-letni okres ochronny dotyczący zakupu nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców po akcesji RP do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004r.

[13] wynikającym m.in. z Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwu, Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw.

[14] Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989r. (tekst jednolity z dnia 12 września 2016r., Dz.U. z 2016r., poz. 1629 z późn. zm.)

[15] Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995r. (tekst jednolity z dnia 26 maja 2017r., Dz.U. z 2017r., poz. 1161)

[16] Zagadnienie opłat adiacenckich regulują przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (tekst jednolity z dnia 14 grudnia 2016r., Dz.U. z 2016r., poz. 2147 z późn. zm.), zgodnie z którą przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

[17] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (tekst jednolity z dnia 11 maja 2017r., Dz.U. z 2017r., poz. 1073)

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

REKLAMA

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

REKLAMA