Immisje - definicja, rodzaje i skuteczna ochrona

Definicja

Najprostsza definicja immisji ujmuje je jako takie działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim. Unormowanie zawarte w Kodeksie cywilnym formułuje je jako nakaz powstrzymywania się właściciela nieruchomości w wykonywaniu swojego prawa od takich działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

O zakłóceniu korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę można mówić dopiero wówczas, gdy obydwie te przesłanki są spełnione, tj. zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich jest większe od dopuszczalnego społeczno-gospodarczego przeznaczenia tej nieruchomości jak i dopuszczalnych stosunków miejscowych.

W jednym ze swoich wyroków Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie i zależy od takich czynników jak rodzaj immisji, ich częstotliwość, pora występowania, intensywność czy skutki dla zdrowia i życia.

Polecamy: E-wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Zgodnie z przesłanką społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, sposób zagospodarowania danej nieruchomości powinien być zgodny z obiektywną oceną jego przeznaczenia. Istotne dla tej oceny będą różnego rodzaju akty o charakterze prawnoadministracyjnym, takie jak miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela nie jest decydujący, jeśli sposób ten nie odpowiada tak rozumianemu przeznaczeniu. Natomiast zakres przesłanki dotyczącej stosunków miejscowych określić można jako wspólne w danej okolicy przeświadczenie większości właścicieli nieruchomości co do zakresu dopuszczalnych naruszeń. W tym aspekcie determinujące są takie czynniki jak charakter środowiska miejscowego czy relacje międzyludzkie w danej okolicy.

Przez nieruchomość sąsiednią rozumieć należy nie tylko nieruchomość graniczącą bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą źródło immisji (nieruchomością wyjściową), lecz każdą nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, na którą immisje te oddziałują. Natomiast przepis art. 144 kc dotyczy, poza właścicielem, także posiadacza samoistnego, użytkownika wieczystego, osoby uprawnionej na mocy prawa rzeczowego ograniczonego,
a także najemcy i dzierżawcy.

Zobacz: Nieruchomości

Rodzaje immisji

W doktrynie oraz w orzecznictwie immisje dzielimy na:

1) immisje bezpośrednie – to bezpośrednie i zamierzone oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przy pomocy przewodów, jakiegoś urządzenia, np. rozpylacza środków chemicznych bądź też przy pomocy sił natury, np. przez dopuszczenie do przerastania gałęzi drzew w przestrzeń nieruchomości sąsiedniej bądź też przez przerzucanie na nieruchomość sąsiednią opadłych liści, śmieci itp. lub sztuczne kierowanie na nią wód opadowych czy ścieków. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, zakaz immisji bezpośrednich wynika wprost z art. 140 kc, w świetle którego właściciel ma prawo korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, a zatem nie są one objęte hipotezą art. 144 kc dotyczącego immisji.

2) immisje pośrednie – polegające na takim działaniu na własnej nieruchomości, że skutki tego działania przenikają – w naturalny sposób – na nieruchomości sąsiednie, np. w postaci hałasu, dymu, ciepła, zapachu, wibracji czy wstrząsów. Uznane przez orzecznictwo Sądu Najwyższego za immisje pośrednie, są np.: odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiedniej, uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej, dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, emitowanie nadmiernego hałasu.

Zobacz też: Budowa i remont

Immisje pośrednie dzielimy na:

a) immisje materialne - przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii albo sił w najróżniejszej postaci, takich jak fale elektromagnetyczne, pyły, zanieczyszczenia, substancje toksyczne, zapachy, hałasy, obniżenie lub zanik lustra wody, a także zasłonięcie nieruchomości sąsiedniej dopływu światła lub widoku.

b) immisje niematerialne - polegają na ujemnym oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej przez wywoływanie negatywnych odczuć estetycznych, niemiłych skojarzeń, poczucia braku bezpieczeństwa i niezależności. Przykładem immisji niematerialnej jest oszpecenie krajobrazu widzianego z sąsiedniej nieruchomości. Kontrowersją związaną z immisjami niematerialnym jest niezgodność doktryny co do tego, czy jest to przykład immisji czy jednak naruszenia dóbr osobistych z art. 23 i 24 kc, jako że dotyczy dóbr niematerialnych i nie wynikają bezpośrednio z wykonywania uprawnień właścicielskich.

c) immisje pozytywne (ingerujące) - oddziałują na nieruchomości sąsiednie przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii (pyłów, oparów, gazów, innych substancji), energii, hałasu. Innymi słowy, zachowanie właściciela nieruchomości powoduje powstawanie pewnych niepożądanych czynników, które oddziaływają na nieruchomości sąsiednie.

d) immisje negatywne (blokujące) – związane są z zachowaniem właściciela nieruchomości, które wstrzymuje lub umniejsza oddziaływanie pewnych pożądanych czynników na nieruchomości sąsiednie, które to czynniki w innym przypadku oddziaływałyby. Mogą polegać np. na nieusunięciu rozrastających się gałęzi drzew, co przeszkadza przenikaniu promieni słonecznych albo na wybudowaniu budynku na nieruchomości wyjściowej, stanowiącego przeszkodę w przenikaniu fal radiowych lub obrazu telewizyjnego, nieusuwanie szkodliwych chwastów rosnących na nieruchomości i umożliwienie rozsiewania przez wiatr ich nasion, itp.

Zobacz: Finanse

Ochrona prawna przeciwko immisjom

Osoba poszkodowana działaniem immisji powinna dochodzić swoich praw w drodze postępowania sądowego. Zdarza się również, że do ustalenia istnienia, rodzaju oraz natężenia występujących immisji potrzebna będzie opinia biegłego. Poszkodowanemu przysługuje roszczenie o zaniechanie immisji lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, jednakże przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z powrotem do stanu, tak jakby immisje w ogóle nie wystąpiły, może bowiem oznaczać jedynie ograniczenie szkodliwości immisji do poziomu zakłóceń, które nie będą przekraczały już przeciętnej miary. Nie zmienia to faktu, że jeżeli immisje wywołały szkodę, to każdy z poszkodowanych właścicieli sąsiednich nieruchomości może dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Zobacz serwis: Prawo