Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

• Umowa deweloperska: co dokładnie o niej mówi ustawa?
• Dlaczego umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży?
• Jak status umowy deweloperskiej wymusił zmianę prawa?

Prezydent niedawno zaakceptował kolejną nowelizację ustawy deweloperskiej (ustawę z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Ten nowy akt prawny precyzuje kwestię zastosowania rękojmi do wad stwierdzonych po przeniesieniu prawa własności nowego lokum. Przy okazji nowelizacji ustawy deweloperskiej powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Chodzi m.in. o odpowiedź na pytanie, czy umowa deweloperska jest umową sprzedaży w rozumieniu przepisów o rękojmi. Eksperci RynekPierwotny.pl odpowiadają na to pytanie i poruszają też inne kwestie.

Umowa deweloperska: co dokładnie o niej mówi ustawa?

Obecnie do wszystkich inwestycji deweloperskich zastosowanie ma nowsza ustawa deweloperska, bo 1 lipca 2024 r. zakończył się dwuletni okres przejściowy w zakresie wprowadzania tego aktu prawnego. Zatem definicji umowy deweloperskiej trzeba już teraz szukać wyłącznie w ustawie deweloperskiej z 2021 r. (ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz. U. z 2024 r. poz. 695 z późn. zm.).

Ustawowa definicja umowy deweloperskiej jest obszerna, a jej kluczowym aspektem wydaje się zobowiązanie inwestora do wzniesienia budynku oraz przeniesienia prawa odrębnej własności wybudowanego w przyszłości lokalu mieszkalnego lub prawa własności działki zabudowanej nowym domem. Z kolei nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa wymienionego przez umowę.

Nowsza ustawa deweloperska w definicji umowy deweloperskiej doprecyzowała, że inwestor musi spełnić w zasadzie dwa świadczenia. Pierwszym z nich jest konieczność wzniesienia budynku wielorodzinnego lub zabudowania działki domem. Drugie świadczenie zakłada przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy, czyli lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zobacz: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 5).

Dlaczego umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży?

W kontekście charakteru prawnego umowy deweloperskiej ważne wydaje się stwierdzenie, że wspomniana umowa jest jedynie umową zobowiązującą inwestora mieszkaniowego do przeniesienia własności nieruchomości po formalnym zakończeniu budowy (zobacz: T. Ślusarek, Charakter prawny umowy deweloperskiej w świetle nowej ustawy deweloperskiej, Palestra 2024, nr 8, s. 80-89).

Konieczne ustalenie w umowie deweloperskiej terminu przyszłego przeniesienia własności nieruchomości oznacza, że wspomniana umowa sama własności nie przenosi. Przeniesienie prawa własności nowego lokum na nabywcę, już po zakończeniu budowy następuje poprzez zawarcie odrębnej umowy o charakterze jedynie rozporządzającym (tzn. przenoszącym prawo własności). Taka umowa rozporządzająca jest zawierana w wykonaniu umowy deweloperskiej.

Umowę zawieraną w wykonaniu umowy deweloperskiej potocznie nazywa się umową sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że umowa sprzedaży rozumiana zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego domyślnie ma podwójny skutek (zobowiązująco-rozporządzający), czyli nie tylko zobowiązuje do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, ale również ją przenosi - bez konieczności zawierania dodatkowej umowy przenoszącej własność.

Umowa sprzedaży zgodnie z art. 535 KC nie może być tylko rozporządzająca, a wyłącznie taki charakter ma umowa zawierana w wykonaniu umowy deweloperskiej. Umowa sprzedaży może wywoływać skutek zobowiązujący i rozporządzający jednocześnie (wariant domyślny) lub tylko zobowiązujący, jeśli wskazuje na to szczególny przepis lub wola stron. Umowy deweloperskiej nie można uznać za umowę sprzedaży rzeczy przyszłej (nieistniejącej obecnie), bo taka umowa zgodnie z przepisami wywołuje także skutek rozporządzający.

Jak status umowy deweloperskiej wymusił zmianę prawa?

Okazuje się, że wyjaśniane wyżej kwestie, które z pozoru mają czysto teoretyczny charakter, przyczyniły się do konieczności niedawnej zmiany przepisów odnośnie rękojmi deweloperskiej. Warto bowiem pamiętać, że poprzednia ustawa deweloperska z 2011 r. zawierała artykuł 27 ustęp 6 jasno wskazujący, iż w zakresie nieuregulowanym przepisami dotyczącymi odbioru gotowego lokalu lub domu, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego trzeba stosować przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Autorzy nowszej ustawy deweloperskiej niestety nie umieścili w niej podobnego odwołania do przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Być może zakładano, że zastosowanie wspomnianych przepisów z kodeksu cywilnego (KC) w zakresie rękojmi jest oczywiste. Tymczasem umowa deweloperska nie stanowi umowy sprzedaży w rozumieniu KC, co oznacza, że nie można wprost do niej stosować kodeksowych regulacji dotyczących rękojmi. To przeoczenie ograniczyło ochronę konsumentów i skutkowało koniecznością niedawnej zmiany przepisów.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki