REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?
REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

FINN-y, SINN-y, SRWN-y i PL-REIT-y, czyli stracona dekada

Historia prac legislacyjnych nad wprowadzeniem funduszy typu REIT do polskiego porządku prawnego już niebawem świętować będzie okrągłą dziesiątą rocznicę. Prace nad regulacją tzw. FINN – Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości rozpoczęły się w 2016 roku. W sierpniu 2016 r. powstało Stowarzyszenie REIT, którego misją miało być wspieranie prac nad ustawą.

REKLAMA

REKLAMA

14 października 2016 r. opublikowano pierwszy projekt ustawy (PL-REIT lub SRWN – spółki rynku wynajmu nieruchomości). Druga wersja projektu pojawiła się 27 października 2017 r., a trzecia – 27 kwietnia 2018 r. Ta ostatnia znacząco ograniczyła inwestycje do nieruchomości mieszkaniowych, rezygnując z segmentu komercyjnego. Skąd taka decyzja?

Ministerstwo Finansów, czyli instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadniała tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP – mogłoby rodzić niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów miałby stanowić jedno z głównych źródeł pozyskiwania kapitału.

Projekt trafił do Sejmu i doczekał się pierwszego czytania 2 października 2018 r., ale pech chciał, że prace zakończyły się z powodu upływu kadencji parlamentu.

REKLAMA

Z kolei lata 2019-2022 to dość deprymujący okres legislacyjnej flauty w dziejach rodzimych REIT-ów, w którym właściwie nie zaszło nic wartego odnotowania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dopiero w roku 2023 temat powrócił. Minister finansów zapowiadał ponowne podjęcie prac, a latem mówiło się o wznowieniu przygotowań. W kwietniu 2024 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało wstępne założenia ustawy dotyczącej tym razem SINN-ów (spółki inwestujące w najem nieruchomości), obejmujące nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, z preferencyjnym podatkiem i wymogiem wypłaty dywidendy na poziomie 90 proc. Równolegle Ministerstwo Finansów prowadziło analizy podatkowe i konsultacje z rynkiem. W efekcie w marcu 2025 r. prace analityczne nad projektem legislacyjnym zostały dopięte, co niestety do dziś nie zaowocowało złożeniem projektu ustawy w Sejmie.

Od 2016 roku temat REIT-ów w Polsce pojawia się cyklicznie: inicjatywy legislacyjne są przygotowywane, konsultowane, ale ciągle nie przechodzą pełnej ścieżki parlamentarniej. Prace były przerywane m.in. z powodu zmian kadencji Sejmu, zmiany odpowiedzialności resortów, czy politycznych sporów. Aktualnie opracowany projekt - tradycyjnie już - wciąż nie może doczekać się zainicjowania procedury legislacyjnej. Co więcej, w ostatnim czasie Minister funduszy i polityki regionalnej - Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, wyraziła stanowisko dokładnie odwrotne do opisanej powyżej decyzji Ministerstwa Finansów z 2018 r., absolutnie wykluczając możliwość inwestowania przez rodzime REIT-y w mieszkaniówkę, dopuszczając możliwość rozważenia kwestii REIT-ów komercyjnych po ewentualnym starannym ich zaprojektowaniu. Na początku sierpnia minister finansów ostatecznie zamknął dyskusję nad REIT-ami mieszkaniowymi, wprost komunikując, że takowych nie będzie.

Takie stanowisko oznacza, że rząd w przewidywalnej przyszłości może nie wyrazić zgody nawet na REIT-y komercyjne. Grozi to całkowitym zamrożeniem tej formy inwestowania w Polsce i kompletnym fiaskiem licznych, dość kosztownych i pracochłonnych aktywności kolejnych ekip rządowych w ostatnim dziesięcioleciu, mającym doprowadzić do materializacji rynku REIT w Polsce. Czy w rodzimych warunkach gospodarczych jest ona faktycznie obciążona specyficznym ryzykiem?

Co przemawia przeciw krajowym REIT-om?

Niestety krajowe rynki kapitałowy i nieruchomości nie miały w swojej historii szczęścia do podmiotów zbiorowego inwestowania w nieruchomości. Jest tak przede wszystkim za sprawą chyba dziś już nieco zapomnianych certyfikatów krajowych funduszy nieruchomości (tzw. FIZ), a więc podmiotów pod wieloma aspektami analogicznymi do REIT-ów. Ich historia jest o tyle bogata, co zdecydowanie niechlubna. Przez szereg lat kojarzyły się one w Polsce głównie z permanentnymi, idącymi w dziesiątki procent i grube miliony złotych stratami inwestorów. Pomimo upływu czasu podmioty te wciąż pozostają aktywnym czynnikiem historycznego ryzyka inwestycji w udziały od lat planowanych krajowych REIT-ów.

Tymczasem typowym quasi-REIT-em jest Polski Holding Nieruchomości (PHN). Spółka nieruchomościowa o bardzo podobnym modelu biznesowym, notowana na GPW i w miarę skromnych możliwości wypłacająca część zysków w formie dywidendy, co niejako przypomina dywidendowy charakter REIT-ów. Różnice to jedynie standardowy reżim podatkowy, brak obowiązku dywidendowego i struktura własności z dominującym udziałem Skarbu Państwa. W sumie dla inwestora indywidualnego akcje PHN są obecnie najbliższym substytutem REIT-ów na GPW.

PHN jest notowany na rodzimej giełdzie od lutego 2013 r. Od momentu debiutu do dziś kurs spółki zanotował spadek o ponad 40 proc. przy wzroście w analogicznym okresie indeksu WIG-Nieruchomości - w ramach którego jest notowany - o grubo ponad 300 proc. Co więcej, giełdowa kapitalizacja PHN aktualnie wynosi mniej niż jedną czwartą jej wartości księgowej (C/WK=0,23), a jeszcze wiosną wynik finansowy netto za 12 miesięcy wykazywał stratę rzędu ćwierć mld zł., by ostatnio wyjść na niewielki plus. To wszystko może świadczyć o zdecydowanie niskiej rentowności aktywów, nieefektywnym ich zarządzaniu generującym ujemne wyniki finansowe, a w efekcie o deficycie potencjału rozwojowego spółki czy wręcz niezdolności generowania wartości dla akcjonariuszy.

W tej sytuacji zarząd PHN-u niedawno zdecydował się na radykalną zmianę strategii spółki. Dotychczas koncentrowała się ona głównie na zarządzaniu portfelem nieruchomości komercyjnych, co nie przynosiło zadowalających wyników z działalności operacyjnej. Nowa strategia zakłada zdecydowanie większy stopień zaangażowania się w sektor mieszkaniowy, zarówno przez działalność deweloperską, jak i wejście na rynek mieszkaniowego wynajmu instytucjonalnego (PRS).

Tak czy inaczej casus PHN-u jest kolejnym ostrzeżeniem przed zbyt optymistycznym podejściem do perspektyw rozwojowych rodzimych REIT-ów jako wehikułów inwestycyjnych gwarantujących pewny zysk akcjonariuszy w każdych warunkach gospodarczych. Dla decydentów zaś stanowi przestrogę przed zbyt pochopnym pozbawianiem rodzimej wersji funduszy możliwości inwestycji mieszkaniowych.

Tymczasem kolejnym czynnikiem mogącym wpływać negatywnie na postrzeganie funduszy REIT w Polsce może być bardzo mocno ostatnio nagłaśniany w mediach przypadek grupy kapitałowej HREIT, kojarzony już nawet z aferą GetBacku. Jak na ironię firma niefortunnej organizacji, mającej za przedmiot działalności budowę mieszkań na sprzedaż za środki pozyskane od inwestorów, dość jednoznacznie kojarzy się z pojęciem „REIT”, co dla przeciętnego Kowalskiego może mieć decydujące znaczenie przy poszukaniu bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.

Poza tym w rodzimych publikacjach medialnych wielokroć dość mylnie prezentuje się fundusze REIT jako absolutnie bezpieczne instrumenty finansowe, bezpieczniejsze nawet od obligacji skarbowych, a zyski z nich czerpane w postaci dywidend utożsamia się z pewnymi z zyskami z najmu, tyle tylko, że z nawet ekstremalnie niskim progiem wejścia, czyli bez konieczności inwestowania setek tysięcy czy milionów złotych w realnie nieruchomości mieszkaniowe i inne.

Tymczasem akcje notowanych na giełdach REIT-ów absolutnie niczym nie różnią się od walorów wszelkich innych spółek akcyjnych, z ryzykiem inwestycyjnym na czele. Co więcej, może być ono nawet nieco wyższe, bowiem na REIT-y silnie oddziałuje nie tylko koniunktura giełdowa, ale i ta panująca na rynku nieruchomości. Fakt ten generuje większą zmienność notowań REIT-ów w stosunku do innych spółek. Stąd w czasach giełdowo-nieruchomościowej prosperity ich indeksy szybują wyraźnie szybciej od pozostałych, niestety w trakcie hamowania czy załamania koniunktury jest dokładnie odwrotnie.

W najnowszej historii globalnych rynków REIT-y zaliczyły trzy bardzo poważne tąpnięcia notowań. Pierwsze z lat 2007-2009 po wybuchu kryzysu subprime, drugie w związku z pandemią Covid-19 w początkach 2020 roku, i po raz trzeci całkiem niedawno w 2022 roku w reakcji na wybuch inflacji i wzrost stóp procentowych, który dla REIT-ów bywa silnie destrukcyjny z racji agresywnego zazwyczaj lewarowania inwestycji.

Spadki mierzone globalnym indeksem FTSE EPRA/NAREIT wyniosły we wspomnianych przypadkach odpowiednio 68 proc., 43 proc. i 36 proc., czyli za każdym razem z możliwym do przypisania statusem krachu. Przeceny były następnie odrabiane w okresach kilkuletnich, co niejako potwierdza tezę, że na REIT-ach w dłuższej perspektywie trudno jest ponieść straty. W sumie jednak tego rodzaju emocje akcjonariuszy REIT-ów raczej mają niewiele wspólnego ze względnie spokojnym snem posiadaczy obligacji skarbowych, o bezpieczeństwie inwestycyjnym nie wspominając.

Mimo wszystko REIT-y dziejową koniecznością?

Tymczasem na ponad 40 krajów na świecie, które wdrożyły legislację REIT, większość czerpie z tego stabilne źródło kapitału i profesjonalizacji rynku. Tym samym nawet na tle Europy Środkowo-Wschodniej Polska pozostaje wyjątkiem potwierdzającym regułę o jednoznacznie pozytywnym wpływie funkcjonowania rynków REIT na najbardziej wiodące gospodarki Europy i świata. Co więcej, w globalnej perspektywie bardzo trudno byłoby wskazać zaawansowane rozwojowo rynki kapitałowe i nieruchomości, na których nie funkcjonują fundusze typu REIT.

Argumenty przeciwników REIT-ów mieszkaniowych, upatrujących w nich niepożądane źródło presji cenowej poprzez wykupy pakietowe mieszkań deweloperskich, nie są w pełni uzasadnione. Dobrze zaprojektowane i uregulowane fundusze raczej inwestowałyby w budowę nowych zasobów mieszkaniowych lub nieruchomości komercyjnych w formule built-to-rent, ograniczając ryzyko spekulacyjne.

Brak REIT-ów mieszkaniowych oznacza brak procesu przyśpieszonej profesjonalizacji rynków, wolniejszy rozwój sektora PRS oraz niski odsetek lokali mieszkalnych w gestii wynajmu instytucjonalnego, obecnie na poziomie zaledwie 1 promila zasobu krajowego i 2 proc. rynku najmu na zasadach rynkowych.

Z kolei brak jakichkolwiek REIT-ów oznacza eliminację ważnego impulsu rozwojowego krajowego rynku kapitałowego i samej GPW, pozbawionej atrakcyjnych instrumentów inwestycyjnych, a także wciąż niski udział rodzimego kapitału w finansowaniu rynku nieruchomości, który w Polsce nie przekracza 10 proc. przy sześciokrotnie wyższym udziale w Niemczech.

Co więcej, w 2024 roku inwestycje w polskie nieruchomości komercyjne przekroczyły 5 mld EUR, a inwestorzy zagraniczni, w tym REIT-y i fundusze ubezpieczeniowe odpowiadały za ponad 90 % wolumenu transakcji. To pokazuje ich dominujący od lat udział w rodzimym sektorze biurowym, handlowym i magazynowym, a także uświadamia atrakcyjność inwestycyjną polskiego rynku nieruchomości, z którego zyski szerokim strumieniem płyną zagranicę.

Wdrożenie REIT-ów do polskiego porządku prawnego oznaczałoby większą dywersyfikację inwestycji, przyciągniecie nowych inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych oraz dodatkowe źródło stabilnego kapitału. Ponadto powstałyby warunki do przekierowania kapitału prywatnego z często nietrafionych inwestycji bezpośrednich w mieszkania i inne nieruchomości do sektora PRS, który gwarantuje przejście na wyższy poziom profesjonalizacji rynku najmu. Kolejne odłożenie w czasie przedmiotowego tematu to utracona szansa dla krajowych rynków kapitałowego i nieruchomości, a także dalsze pozostawanie w tyle nie tylko w stosunku do najbardziej zaawansowanych gospodarek świata, ale nawet wobec krajów regionu, takich jak Czechy czy Węgry, które wdrażają mechanizmy zbliżone do REIT-ów.

Brak zgody na REIT-y w Polsce to decyzja, której można przypisać pewne plusy, choć raczej dość iluzoryczne, polegające głownie na uniknięciu pewnych ryzyk, których jednak mogą bardziej obawiać się sami decydenci niż inwestorzy. Z drugiej strony mamy już bardziej realne i poważne minusy w postaci zaprzepaszczenia szansy na rozwój rynków kapitałowego i nieruchomości oraz profesjonalizację procesów najmu wszelkiej maści nieruchomości. Wręcz niewybaczalna wydaje się w końcu kwestia ewentualnej utraty licznych okazji do pomnażania majątku przez inwestorów tak instytucjonalnych jak i indywidualnych, z drobnymi ciułaczami na czele. Tym samym odpowiedź na ostatnie śródtytułowe pytanie wydaje się zdecydowanie twierdząca.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

Wielka reforma dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego trwa. Jakie korekty nowelizacji ustawy przewidziano? Kiedy wejdą w życie nowe przepisy? Przedsiębiorcy wystosowali apel do rządzących.

Pies hałasuje i zakłóca spokój. Czy potrzebne są nowe przepisy?

W przypadku hałaśliwych zwierząt domowych nie pomogą ani przepisy administracyjne, ani karne. Na problem zwraca uwagę Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Ustawa o jawności nie wpłynęła na obniżenie cen mieszkań [Raport]

W III kwartale br. nastąpiło ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym - wynika z raportu JLL. Wejście w życie ustawy o jawności cen wywołało falę korekt w cennikach deweloperów, ale ich wpływ na poziom cen był znikomy, ponieważ podwyżki i obniżki się zrównoważyły.

TBS-y na marginesie. Najtańszy najem w Polsce wciąż bez wsparcia państwa

Mimo kryzysu mieszkaniowego i galopujących cen, Towarzystwa Budownictwa Społecznego nadal działają w cieniu polityki państwa. Choć oferują najtańszy i najbezpieczniejszy najem w kraju, ich potencjał pozostaje niewykorzystany – procedury są zbyt skomplikowane, a finansowanie znikome. Jeśli to się nie zmieni, za kilka lat czeka nas jeszcze głębszy kryzys.

REKLAMA

Miało nie być podatku katastralnego, a jednak po cichu trwają prace – rewolucja w podatku od nieruchomości coraz bliżej?

Od kilku lat w debacie publicznej pojawia się temat istotnych zmian w podatku od nieruchomości i już kilkukrotnie opinia publiczna była sondowana przez władze potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego. Okazuje się, że jednak z sejmowych komisji właśnie obraduje nad taką propozycją. Co znamienne, dzieje się to w okresie, gdy planowany deficyt w budżecie państwa sięgnie blisko 300 mld zł, zatem dodatkowe pieniądze z nowego i droższego sposobu opodatkowania nieruchomości mogłyby stanowić istotny zastrzyk dla budżetu kosztem właścicieli nieruchomości.

Podatek od nieruchomości 2026. Jakie będą nowe stawki i jak najlepiej opłacić daninę?

Podwyżki cen gazu, prądu i żywności to dopiero początek. Po waloryzacji emerytur i innych świadczeń, inflacja ponownie upomni się o swoje, tym razem poprzez wyższe opłaty za domy i mieszkania. W 2026 roku wiele gmin wykorzysta wskaźnik inflacji, by podnieść lokalne podatki. Kogo dotkną największe podwyżki i czy Twój budżet domowy wytrzyma kolejne obciążenie?

Obcokrajowcy na polskim rynku mieszkaniowym. Jak wielu z nich kupuje nieruchomości?

Jak dużo obcokrajowców kupuje nowe mieszkania w Polsce? Czy ich liczba rośnie? Jaka jest największa grupa kupujących wśród cudzoziemców? Jakimi mieszkaniami najbardziej interesują się nabywcy zza granicy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Sprzedaż grobu – co na to polskie prawo?

W gąszczu codziennych problemów i spraw, z oczywistych względów myślimy bardziej o swoich nieruchomościach za życia, a nie tych po śmierci. W Internecie można jednak znaleźć wiele ofert sprzedaży miejsc na cmentarzu. Warto mieć świadomość, że w wielu przypadkach taka sprzedaż jest nielegalna, o czym mowa w poniższym artykule.

REKLAMA

Nowe modele umowy najmu w parkach handlowych: limit kosztowy, indeksacja, ryczałt [Raport]

Czy umowy najmu triple-net w parkach handlowych nadal funkcjonują? Raport „Retail parks everywhere?“ przygotowany przez Avison Young ukazuje nowe modele rozliczeń między najemcą i wynajmującym: limit kosztowy, indeksacja, ryczałt.

Podatek od pustostanów wzrósł niemal 30-krotnie! Sprawdź, co to oznacza dla kupujących w Katowicach

Podatek od niesprzedanych mieszkań w Katowicach wzrósł niemal 30-krotnie – z 1,19 zł do 34 zł za metr kwadratowy. Deweloperzy protestują i grożą sądem, ale ekspert uspokaja: dla kupujących zmiana nie powinna oznaczać wyższych cen.

REKLAMA