REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak zawrzeć umowę z zarządcą nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Zarządzanie nieruchomością wymaga znajomości m.in. prawa budowlanego, podstaw rachunkowości, wiedzy dot. prawa cywilnego i administracyjnego. Wymaga również rozeznania w rynku i umiejętności oceny ryzyka ekonomicznego. Dlatego warto się zastanowić nad wyborem profesjonalnego zarządcy.

Koszt: zależy od zarządcy, oraz wielkości wspólnoty.

REKLAMA

Stopień trudności: średni

Krok 1: ustanawiamy zarząd.

Jeżeli mamy już pełną swobodę dotyczącą organizowania wspólnoty mieszkaniowej (np. właściciele lokali mają już większość nad poprzednim właścicielem np. deweloperem), powinniśmy ustanowić zarząd wspólnoty. W tym celu właściciele lokali powinni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w której ustalą sposób zarządzania nieruchomością. Jeśli sposób był ustalony wcześniej (np. w umowach ustanawiających odrębną własność lokalu) właściciele powinni podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza.

W umowie właściciele lokali ustanawiają 2-u osobowy zarząd nad wspólnotą mieszkaniową. Kadencja członków zarządu wyniesie 5 lat od momentu powołania. Wybór członków zarządu dokonywany będzie uchwałą właścicieli.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dlaczego ?:

Jeżeli wspólnota chciałaby bezpośrednio przekazać zarząd nieruchomości zarządcy, musiała by to robić w formie aktu notarialnego. W konsekwencji wszystkie zmiany umowy wymagały by tej formy- co powodowało by powstawanie kosztów nawet przy niewielkich zmianach, czy podpisywaniu aneksów.

UWAGA: zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza !

Krok 2: poszukujemy zarządcy.

Szukając zarządcy nieruchomością powinniśmy kierować się kilkoma kryteriami:

  • Czy zarządca, bądź osoba pełniąca te obowiązki w spółce zajmującej się zarządzaniem ma odpowiednie uprawnienia (licencję zarządcy – do sprawdzenia na stronie ministerstwa infrastruktury: www.mi.gov.pl), oraz czy posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
  • Ilu zarządców zatrudnia i ile wspólnot obsługuje- im więcej wspólnot, tym mniej czasu na prowadzenie naszej.
  • Cena… ważne kryterium, ustalmy za jaką kwotę zarządca zgodziłby się na obsługę naszej wspólnoty.
  • Fachowcy: sprawdźmy czy zatrudnia: elektryków, ogrodników, hydraulików itp. Jeżeli musi to zlecać innym firmom, może być to droższe, a oczekiwanie na naprawę może potrwać dłużej.
  • Sprawdźmy jakie wspólnoty obsługuje i spróbujmy się skontaktować z jej mieszkańcami. Pytajmy czy są zadowoleni z zarządcy.

Krok 3: sporządzamy umowę.

Zarządca zapewne będzie dysponował wzorem umowy. Nie musimy jej jednak bezkrytycznie akceptować, najlepiej dokładnie ją przestudiować i zgłosić poprawki.

Co nas powinno nas interesować w umowie:

  • Wysokość wynagrodzenia zarządcy, oraz sposób jej ustalania:

    • Nie pozwólmy zarządcy na samodzielne kształtowanie wynagrodzenia- poddajmy to pod kontrolę zarządu, lub zgromadzenia właścicieli.
  • Zakres obowiązków:

    • Powinien być szczegółowy, tak aby można było zarządcę rozliczać z wykonanych zadań
    • Powinien zawierać m.in. :
      • Utrzymanie czystości budynku i jego konserwacja (w tym konserwacja infrastruktury technicznej)
      • Przeprowadzanie koniecznych remontów i napraw.
      • Prowadzenie księgowości wspólnoty
      • Prowadzenie bieżących spraw wspólnoty.
  • Kontrola nad zarządcą:

    • Akceptowanie spraw przekraczających zwykły zarząd- uchwałą właścicieli
    • Kontrola nad wydatkami:

      • Ustalenie miesięcznej kwoty do dyspozycji zarządcy- na bieżące podstawowe wydatki
      • Rozliczanie się w drodze przelewów bankowych – nic w gotówce
      • Kontrola członków zarządu nad dyspozycjami z rachunku wspólnoty: dokonanie przelewów powyżej określonej kwoty powinno wymagać ich zgody. (np. oddzielne konto na wydatki bieżące, drugie na pozostałe, w którym upoważnienie (albo np. hasła w bankowości elektronicznej) posiadaliby członkowie zarządu.)
      • Miesięczne sprawozdania finansowe zarządcy z finansów wspólnoty.
      • Protokół „odbioru” nieruchomości.
        • Przed podpisaniem umowy wspólnota i zarządca powinni sporządzić protokół stanu technicznego budynku oraz terenów otaczających- pozwoli to porównanie różnic przed i po współpracy, oraz oszacować koszty i potrzebę remontów. (pomocne m.in. przy ustalaniu wysokości funduszu remontowego

  • Wypowiadanie umowy: okres wypowiedzenia powinien wynosić 3 miesiąc. (unikajmy dłuższych okresów).
  • Projekt umowy zarząd powinien poddać pod głosowanie właścicieli lokali- tym samym wyrażając ewentualną zgodę na powierzenie zarządu nieruchomością (jest to sprawa przekraczająca zwykły zarząd- wymaga zgody właścicieli)

Umowa musi mieć formę pisemną. Nie jest wymagany akt notarialny !

Krok 4. Podpisanie umowy

Umowę podpisują członkowie zarządu zgodnie z obranymi zasadami (przy czym jeśli jest więcej niż 1 członek, oświadczenie musi złożyć łącznie dwóch). Załącznikiem do umowy powinna być:

- uchwała członków wspólnoty o wyrażeniu zgody na przekazanie zarządu nieruchomością i udzieleniu pełnomocnictwa

- protokół stanu nieruchomości.

Po ustanowieniu zarządcy, zarząd wspólnoty nie „znika” , jego funkcje natomiast powinny być ograniczone do kontroli poczynań zarządcy, a co za tym idzie ich wynagrodzenie powinno być raczej symboliczne i odpowiadające nakładowi pracy.

Uwagi ogólne:

+ zarządca zdejmuje z właścicieli obowiązki związane z użytkowaniem części wspólnej budynku

+zapewnia mniej więcej te same usługi co spółdzielnia mieszkaniowa

+prowadzi księgowość wspólnoty i ewidencję lokali

+ zajmuje się zarządem profesjonalnie i ma do tego potrzebne zezwolenia i kwalifikacje

- kosztuje zdecydowanie więcej niż zarząd własny.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

REKLAMA

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA

Czy użyczenie mieszkania trzeba opodatkować?

W praktyce często zdarza się, iż użyczamy bezpłatnie mieszkanie naszemu rodzeństwu, kuzynom czy znajomym. Jak na te sytuacje patrzy skarbówka? Niuanse umowy użyczenia wyjaśnia Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl.

Budujesz, remontujesz, rozbudowujesz? Sprawdź, czy potrzebujesz ubezpieczenia

Rosnące ceny materiałów i wartość nieruchomości sprawiają, że coraz częściej decydujemy się na ubezpieczenie już na etapie budowy, remontu czy rozbudowy. Dobrze dobrana polisa pozwala zabezpieczyć majątek przed nieprzewidzianymi zdarzeniami i stratami finansowymi.

REKLAMA