REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd bezpośredni w małej wspólnocie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkając w budynku w którym znajduje się mniej niż 7 lokali (np. mała kamienica), a objęte są oddzielną własnością, znajdujemy się w wspólnocie mieszkaniowej(tzw. małej wspólnocie), choć możemy sobie nawet z tego nie zdawać sprawy. Jest to zazwyczaj niezauważalne, do momentu w którym nie pojawią się problemy związane z wzięciem odpowiedzialności, czy poniesieniem określonych kosztów związanych z tym co w budynku jest wspólne (np. naprawa dachu, czy kotła grzewczego).

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

REKLAMA

Mała wspólnota powstaje w budynku w którym znajduje się w sumie mniej niż 7 lokali (mieszkalnych i użytkowych), licząc lokale wyodrębnione (sprzedane) i niewyodrębnione (nadal należące do pierwotnego właściciela- np. dewelopera, spadkobiercy poprzednich właścicieli). Jeżeli liczba odrębnych lokali przekroczy 7 (np. w wyniku podziału dużego mieszkania, na 2 mniejsze) zmieniają się zasady zarządu nieruchomością.

Jakie są zasady zarządu nieruchomością wspólną ?

W modelowej wspólnocie, w której nie zdecydowano się na powołanie zarządu, lub zarządcy (jest to możliwe i w „małej wspólnocie”) wszystkie decyzje podejmowane odnośnie nieruchomości wspólnej (a więc działki, dachu, instalacji kanalizacyjnej, wind itp.) wymagają współdziałania właścicieli („zarząd bezpośredni”).

„Sprawy zwykłego zarządu”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Oznaczają czynności podstawowe dotyczące obsługi budynku- drobne prace konserwatorskie, zakup środków czyszczących itp., nie angażujące dużych kwot pieniędzy i nie ingerujące w budynek (w odróżnieniu np. od rozbudowy) i strukturę właścicielską (zmiana udziałów, czy sposobu podejmowania decyzji), czy sposób zarządzania (np. powołanie zarządcy).

W tych sprawach wymagana jest zgoda większości właścicieli. Większość ustala się w oparciu o wielkość udziałów (im większe mieszkanie/lokal, tym większe prawo głosu) i wyraża w uchwale, lub zebraniu podpisów pod wnioskiem.

„Sprawy przekraczające zwykły zarząd”

Są to sprawy zmieniające funkcjonowanie wspólnoty, (np. zmiana sposobu zarządzania nieruchomością – zarząd/zarządca), lub ingerujące w nieruchomość- (np. podział nieruchomości wspólnej, czy sprzedaż jej części(, a także angażujące duże środki – np. remont generalny dachu. Są nimi także jeśli angażują duże środki pieniężne w ocenie wspólnoty.


W tym przypadku niezbędna jest JEDNOMYŚLNOŚĆ właścicieli lokali.

Problemy z zarządem bezpośrednim

Wadą tego typu zarządu jest konieczność jednomyślności przy sprawach przekraczających zwykły zarząd. Nawet w przypadku koniecznych inwestycji, usprawnienia zarządu, czy nawet szansy na zysk dla wspólnoty i właścicieli może znaleźć się ktoś kto storpeduje plany.

Czasami może to wynikać z problemów finansowych, czasem z czystej złośliwości, lub niechęci do jakichkolwiek zmian… a czasem z zupełnego braku zainteresowania stanem budynku.

REKLAMA

Dach kamienicy wymaga kapitalnego remontu- podczas opadów deszczu woda zalewa znajdujące się na poddaszu mieszkania, czasem przy ulewnych opadach zalaniu ulegają także pomieszczenia na niższej kondygnacji. Tymczasem mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze, nie uważają tego za swój problem i nie mają zamiaru wyrażać zgody i partycypować w kosztach- ich mieszkania są suche.

Właściciel jednego z lokali nie zgadza się na przekazanie administrowania budynkiem zarządowi wyłonionemu spośród mieszkańców, uważając że jest to próba oszustwa, bo sąsiad z naprzeciwka zawsze na niego krzywo patrzył.

Podobny problem pojawia się przy zwykłych czynnościach, ponieważ nawet najmniejsza wymaga zawsze zgody większości współwłaścicieli.

Co można zrobić z niechętnym zmianom właścicielem lokalu?

Kodeks cywilny (który reguluje w większości kwestię zarządu małą wspólnotą) pozwala poddać kwestie sporne pomiędzy właścicielami lokali kontroli sądowej. (100 zł opłaty od wniosku)

I tak:

- w sprawach zwykłego zarządu: każdy właściciel ma prawo do uzyskania przez sąd upoważnienia do dokonania czynności- jeśli nie można uzyskać zgody większości właścicieli. (większość liczy się od wielkości udziałów).

- w sprawach przekraczających zwykły zarząd: właściciele lokali posiadający co najmniej 50% udziałów we współwłasności, mogą wnieść do sądu o rozstrzygnięcie spornej kwestii.- jeśli sąd przychyli się do wniosku, orzeczenie zastępuje zgodę niechętnych właścicieli.

- co do zarządzania wspólnotą: każdy właściciel lokalu może wnieść o ustanowienie zarządcy przymusowego współwłasności, jeśli :

  • Wielokrotnie nie można uzyskać zgody w istotnych sprawach zwykłego zarządu (ustawodawca zakłada tu zupełny paraliż działania współwłaścicieli – nie jednorazową sytuację).
  • Jeśli większość wspólnoty działa na niekorzyść mniejszości, lub narusza zasady prawidłowego zarządu (np. podejmuje działania nieuzasadnione ekonomicznie).

Skutki ustanowienia zarządcy: podejmuje sam sprawy zwykłego zarządu, przy sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda jedynie większości właścicieli. (trzeba mu jednakże wypłacać wynagrodzenie).

Co można zmienić w zarządzaniu?:

Można wzorować zarządzanie na wspólnocie dużej:

  • powołać zarząd: np. 1-2 osobowy, spośród właścicieli, lub spoza ich grona.
  • przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy.

UWAGA: zmiana sposobu administrowania budynkiem wymaga :

  • umowy w formie aktu notarialnego
  • uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, jeśli zmienia się wcześniejszą umowę.
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: ceny mieszkań mają być jawne. Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości nie ma nic przeciwko jawności cen mieszkań, ale ustawa musi być dobrze przygotowana, apelują deweloperzy do legislatorów. Czy ta rewolucja cenowa zmieni coś zasadniczo na rynku nieruchomości?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

REKLAMA

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

REKLAMA

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA