REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd bezpośredni w małej wspólnocie

Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkając w budynku w którym znajduje się mniej niż 7 lokali (np. mała kamienica), a objęte są oddzielną własnością, znajdujemy się w wspólnocie mieszkaniowej(tzw. małej wspólnocie), choć możemy sobie nawet z tego nie zdawać sprawy. Jest to zazwyczaj niezauważalne, do momentu w którym nie pojawią się problemy związane z wzięciem odpowiedzialności, czy poniesieniem określonych kosztów związanych z tym co w budynku jest wspólne (np. naprawa dachu, czy kotła grzewczego).

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

REKLAMA

Mała wspólnota powstaje w budynku w którym znajduje się w sumie mniej niż 7 lokali (mieszkalnych i użytkowych), licząc lokale wyodrębnione (sprzedane) i niewyodrębnione (nadal należące do pierwotnego właściciela- np. dewelopera, spadkobiercy poprzednich właścicieli). Jeżeli liczba odrębnych lokali przekroczy 7 (np. w wyniku podziału dużego mieszkania, na 2 mniejsze) zmieniają się zasady zarządu nieruchomością.

Jakie są zasady zarządu nieruchomością wspólną ?

W modelowej wspólnocie, w której nie zdecydowano się na powołanie zarządu, lub zarządcy (jest to możliwe i w „małej wspólnocie”) wszystkie decyzje podejmowane odnośnie nieruchomości wspólnej (a więc działki, dachu, instalacji kanalizacyjnej, wind itp.) wymagają współdziałania właścicieli („zarząd bezpośredni”).

„Sprawy zwykłego zarządu”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Oznaczają czynności podstawowe dotyczące obsługi budynku- drobne prace konserwatorskie, zakup środków czyszczących itp., nie angażujące dużych kwot pieniędzy i nie ingerujące w budynek (w odróżnieniu np. od rozbudowy) i strukturę właścicielską (zmiana udziałów, czy sposobu podejmowania decyzji), czy sposób zarządzania (np. powołanie zarządcy).

W tych sprawach wymagana jest zgoda większości właścicieli. Większość ustala się w oparciu o wielkość udziałów (im większe mieszkanie/lokal, tym większe prawo głosu) i wyraża w uchwale, lub zebraniu podpisów pod wnioskiem.

„Sprawy przekraczające zwykły zarząd”

Są to sprawy zmieniające funkcjonowanie wspólnoty, (np. zmiana sposobu zarządzania nieruchomością – zarząd/zarządca), lub ingerujące w nieruchomość- (np. podział nieruchomości wspólnej, czy sprzedaż jej części(, a także angażujące duże środki – np. remont generalny dachu. Są nimi także jeśli angażują duże środki pieniężne w ocenie wspólnoty.


W tym przypadku niezbędna jest JEDNOMYŚLNOŚĆ właścicieli lokali.

Problemy z zarządem bezpośrednim

Wadą tego typu zarządu jest konieczność jednomyślności przy sprawach przekraczających zwykły zarząd. Nawet w przypadku koniecznych inwestycji, usprawnienia zarządu, czy nawet szansy na zysk dla wspólnoty i właścicieli może znaleźć się ktoś kto storpeduje plany.

Czasami może to wynikać z problemów finansowych, czasem z czystej złośliwości, lub niechęci do jakichkolwiek zmian… a czasem z zupełnego braku zainteresowania stanem budynku.

REKLAMA

Dach kamienicy wymaga kapitalnego remontu- podczas opadów deszczu woda zalewa znajdujące się na poddaszu mieszkania, czasem przy ulewnych opadach zalaniu ulegają także pomieszczenia na niższej kondygnacji. Tymczasem mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze, nie uważają tego za swój problem i nie mają zamiaru wyrażać zgody i partycypować w kosztach- ich mieszkania są suche.

Właściciel jednego z lokali nie zgadza się na przekazanie administrowania budynkiem zarządowi wyłonionemu spośród mieszkańców, uważając że jest to próba oszustwa, bo sąsiad z naprzeciwka zawsze na niego krzywo patrzył.

Podobny problem pojawia się przy zwykłych czynnościach, ponieważ nawet najmniejsza wymaga zawsze zgody większości współwłaścicieli.

Co można zrobić z niechętnym zmianom właścicielem lokalu?

Kodeks cywilny (który reguluje w większości kwestię zarządu małą wspólnotą) pozwala poddać kwestie sporne pomiędzy właścicielami lokali kontroli sądowej. (100 zł opłaty od wniosku)

I tak:

- w sprawach zwykłego zarządu: każdy właściciel ma prawo do uzyskania przez sąd upoważnienia do dokonania czynności- jeśli nie można uzyskać zgody większości właścicieli. (większość liczy się od wielkości udziałów).

- w sprawach przekraczających zwykły zarząd: właściciele lokali posiadający co najmniej 50% udziałów we współwłasności, mogą wnieść do sądu o rozstrzygnięcie spornej kwestii.- jeśli sąd przychyli się do wniosku, orzeczenie zastępuje zgodę niechętnych właścicieli.

- co do zarządzania wspólnotą: każdy właściciel lokalu może wnieść o ustanowienie zarządcy przymusowego współwłasności, jeśli :

  • Wielokrotnie nie można uzyskać zgody w istotnych sprawach zwykłego zarządu (ustawodawca zakłada tu zupełny paraliż działania współwłaścicieli – nie jednorazową sytuację).
  • Jeśli większość wspólnoty działa na niekorzyść mniejszości, lub narusza zasady prawidłowego zarządu (np. podejmuje działania nieuzasadnione ekonomicznie).

Skutki ustanowienia zarządcy: podejmuje sam sprawy zwykłego zarządu, przy sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda jedynie większości właścicieli. (trzeba mu jednakże wypłacać wynagrodzenie).

Co można zmienić w zarządzaniu?:

Można wzorować zarządzanie na wspólnocie dużej:

  • powołać zarząd: np. 1-2 osobowy, spośród właścicieli, lub spoza ich grona.
  • przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy.

UWAGA: zmiana sposobu administrowania budynkiem wymaga :

  • umowy w formie aktu notarialnego
  • uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, jeśli zmienia się wcześniejszą umowę.
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy warto teraz inwestować w nieruchomości? [WYWIAD]

Czy to dobry czas na inwestycję w nieruchomości? Jakie są największe wady i zalety tego rodzaju inwestycji? Jakich błędów się ustrzegać? Odpowiada dr Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate. 

Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze nowe mieszkania [czerwiec 2024 r.]. Ile kosztują u deweloperów?

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

REKLAMA

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

REKLAMA

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

REKLAMA