REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd bezpośredni w małej wspólnocie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkając w budynku w którym znajduje się mniej niż 7 lokali (np. mała kamienica), a objęte są oddzielną własnością, znajdujemy się w wspólnocie mieszkaniowej(tzw. małej wspólnocie), choć możemy sobie nawet z tego nie zdawać sprawy. Jest to zazwyczaj niezauważalne, do momentu w którym nie pojawią się problemy związane z wzięciem odpowiedzialności, czy poniesieniem określonych kosztów związanych z tym co w budynku jest wspólne (np. naprawa dachu, czy kotła grzewczego).

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

REKLAMA

REKLAMA

Mała wspólnota powstaje w budynku w którym znajduje się w sumie mniej niż 7 lokali (mieszkalnych i użytkowych), licząc lokale wyodrębnione (sprzedane) i niewyodrębnione (nadal należące do pierwotnego właściciela- np. dewelopera, spadkobiercy poprzednich właścicieli). Jeżeli liczba odrębnych lokali przekroczy 7 (np. w wyniku podziału dużego mieszkania, na 2 mniejsze) zmieniają się zasady zarządu nieruchomością.

Jakie są zasady zarządu nieruchomością wspólną ?

W modelowej wspólnocie, w której nie zdecydowano się na powołanie zarządu, lub zarządcy (jest to możliwe i w „małej wspólnocie”) wszystkie decyzje podejmowane odnośnie nieruchomości wspólnej (a więc działki, dachu, instalacji kanalizacyjnej, wind itp.) wymagają współdziałania właścicieli („zarząd bezpośredni”).

REKLAMA

„Sprawy zwykłego zarządu”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oznaczają czynności podstawowe dotyczące obsługi budynku- drobne prace konserwatorskie, zakup środków czyszczących itp., nie angażujące dużych kwot pieniędzy i nie ingerujące w budynek (w odróżnieniu np. od rozbudowy) i strukturę właścicielską (zmiana udziałów, czy sposobu podejmowania decyzji), czy sposób zarządzania (np. powołanie zarządcy).

W tych sprawach wymagana jest zgoda większości właścicieli. Większość ustala się w oparciu o wielkość udziałów (im większe mieszkanie/lokal, tym większe prawo głosu) i wyraża w uchwale, lub zebraniu podpisów pod wnioskiem.

„Sprawy przekraczające zwykły zarząd”

Są to sprawy zmieniające funkcjonowanie wspólnoty, (np. zmiana sposobu zarządzania nieruchomością – zarząd/zarządca), lub ingerujące w nieruchomość- (np. podział nieruchomości wspólnej, czy sprzedaż jej części(, a także angażujące duże środki – np. remont generalny dachu. Są nimi także jeśli angażują duże środki pieniężne w ocenie wspólnoty.


W tym przypadku niezbędna jest JEDNOMYŚLNOŚĆ właścicieli lokali.

Problemy z zarządem bezpośrednim

Wadą tego typu zarządu jest konieczność jednomyślności przy sprawach przekraczających zwykły zarząd. Nawet w przypadku koniecznych inwestycji, usprawnienia zarządu, czy nawet szansy na zysk dla wspólnoty i właścicieli może znaleźć się ktoś kto storpeduje plany.

Czasami może to wynikać z problemów finansowych, czasem z czystej złośliwości, lub niechęci do jakichkolwiek zmian… a czasem z zupełnego braku zainteresowania stanem budynku.

Dach kamienicy wymaga kapitalnego remontu- podczas opadów deszczu woda zalewa znajdujące się na poddaszu mieszkania, czasem przy ulewnych opadach zalaniu ulegają także pomieszczenia na niższej kondygnacji. Tymczasem mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze, nie uważają tego za swój problem i nie mają zamiaru wyrażać zgody i partycypować w kosztach- ich mieszkania są suche.

Właściciel jednego z lokali nie zgadza się na przekazanie administrowania budynkiem zarządowi wyłonionemu spośród mieszkańców, uważając że jest to próba oszustwa, bo sąsiad z naprzeciwka zawsze na niego krzywo patrzył.

Podobny problem pojawia się przy zwykłych czynnościach, ponieważ nawet najmniejsza wymaga zawsze zgody większości współwłaścicieli.

Co można zrobić z niechętnym zmianom właścicielem lokalu?

Kodeks cywilny (który reguluje w większości kwestię zarządu małą wspólnotą) pozwala poddać kwestie sporne pomiędzy właścicielami lokali kontroli sądowej. (100 zł opłaty od wniosku)

I tak:

- w sprawach zwykłego zarządu: każdy właściciel ma prawo do uzyskania przez sąd upoważnienia do dokonania czynności- jeśli nie można uzyskać zgody większości właścicieli. (większość liczy się od wielkości udziałów).

- w sprawach przekraczających zwykły zarząd: właściciele lokali posiadający co najmniej 50% udziałów we współwłasności, mogą wnieść do sądu o rozstrzygnięcie spornej kwestii.- jeśli sąd przychyli się do wniosku, orzeczenie zastępuje zgodę niechętnych właścicieli.

- co do zarządzania wspólnotą: każdy właściciel lokalu może wnieść o ustanowienie zarządcy przymusowego współwłasności, jeśli :

  • Wielokrotnie nie można uzyskać zgody w istotnych sprawach zwykłego zarządu (ustawodawca zakłada tu zupełny paraliż działania współwłaścicieli – nie jednorazową sytuację).
  • Jeśli większość wspólnoty działa na niekorzyść mniejszości, lub narusza zasady prawidłowego zarządu (np. podejmuje działania nieuzasadnione ekonomicznie).

Skutki ustanowienia zarządcy: podejmuje sam sprawy zwykłego zarządu, przy sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda jedynie większości właścicieli. (trzeba mu jednakże wypłacać wynagrodzenie).

Co można zmienić w zarządzaniu?:

Można wzorować zarządzanie na wspólnocie dużej:

  • powołać zarząd: np. 1-2 osobowy, spośród właścicieli, lub spoza ich grona.
  • przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy.

UWAGA: zmiana sposobu administrowania budynkiem wymaga :

  • umowy w formie aktu notarialnego
  • uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, jeśli zmienia się wcześniejszą umowę.
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jeden drobiazg sprawia, że organy podatkowe żądają podatku od domków holenderskich. Przez wiele lat podatnicy za nie nie płacili. Wiele osób jest zaskoczonych

Przepisy dotyczące podatku od nieruchomości zmieniły się od 1 stycznia 2025 roku. Choć zmiany miały mieć charakter porządkujący, a celem ustawodawcy nie było wprowadzenie nowych obciążeń, to jednak praktyka okazała się być inna.

Spadek cen materiałów budowlanych: chwilowa ulga czy początek drożyzny?

Ceny materiałów budowlanych spadły średnio o 1 proc., dając inwestorom chwilę wytchnienia. Eksperci ostrzegają jednak, że jesienny wzrost popytu może szybko odwrócić trend i wywołać kolejne podwyżki.

Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce

Oferta na rynku nowych mieszkań jest dziś spora, ale projektów wprowadzanych do realizacji jest coraz mniej. Rynek dojrzewa, konsoliduje się, pojawiają się nowe przepisy budowlane i regulacje determinujące jego rozwój. Jakie trendy i zjawiska będziemy obserwować w sektorze mieszkaniowym w nadchodzącym czasie? Jak rynek mieszkaniowy będzie się zmieniał? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Coraz droższe nieruchomości w Hiszpanii. Costa del Sol: gdzie ceny rosną najszybciej?

Hiszpański rynek nieruchomości przeżywa prawdziwy boom – średnie ceny wzrosły o niemal 10 proc. w ciągu roku, a prowincja Malaga bije rekordy ze wzrostem ponad 13 proc. Podczas gdy Marbella pozostaje synonimem luksusu z ceną powyżej 5 tys. euro za metr, prawdziwe okazje inwestycyjne czekają w mniejszych miejscowościach Costa del Sol, gdzie ceny rosną nawet o 30 proc. rocznie.

REKLAMA

Były kredytobiorca chce pozwać bank. Co na to przepisy?

Wiele osób, które w przeszłości zawarły z bankami i w całości rozliczyły umowy kredytowe czy to w CHF, czy też w EUR lub USD, zastanawia się, czy mogą wystąpić do sądu z roszczeniami analogicznymi do tych, jakie zgłaszają kredytobiorcy, którzy nadal spłacają swoje kredyty. W dużym uproszczeniu, odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Ale jak zawsze ,,diabeł tkwi w szczegółach”.

Mieszkanie musi mieć garaż. To najważniejsze kryterium kupna nieruchomości. Ile oferowanych mieszkań w Polsce posiada garaże

Mieszkanie musi mieć garaż. Miejsce parkingowe to najważniejsze kryterium kupna nieruchomości - ile oferowanych w Polsce mieszkań posiada garaże? Gdzie jest najwięcej takich nieruchomości, a gdzie najmniej?

Elastyczność zamiast kredytu. Dlaczego młodzi Polacy coraz chętniej wybierają najem instytucjonalny?

Młodzi Polacy coraz rzadziej marzą o własnym mieszkaniu na kredyt. Zamiast tego stawiają na elastyczność, wygodę i bezpieczeństwo, jakie daje najem instytucjonalny (PRS). Ten segment rynku rośnie w rekordowym tempie – liczba mieszkań w tym standardzie wzrosła w Polsce o 30% w ciągu roku, a prognozy wskazują dalszy dynamiczny rozwój. Dlaczego właśnie PRS staje się symbolem nowoczesnego stylu życia młodych dorosłych?

Rynek mieszkań o wyższym standardzie - najnowsze dane

Jak duże jest obecne zainteresowanie mieszkaniami podwyższonego standardu i nieruchomościami premium? Jak szeroka jest oferta firm w tym segmencie oraz jakie są średnie ceny takich projektów? Czy deweloperzy planują nowe inwestycje o tym profilu? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Czujniki czadu i dymu. Jak prawidłowo zamontować

Czad jest wyjątkowo niebezpieczny zwłaszcza w sezonie grzewczym. Nie jesteśmy wstanie go wyczuć ani zobaczyć. Na rynku dostępne są urządzenia nieco sprytniejsze od nas, które w przypadku zagrożenia poinformują o wysokim stężeniu tej niezwykle niebezpiecznej substancji, już za kilka dni montaż czujników dymu i czadu będzie obowiązkowy.

Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

Wielka reforma dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego trwa. Jakie korekty nowelizacji ustawy przewidziano? Kiedy wejdą w życie nowe przepisy? Przedsiębiorcy wystosowali apel do rządzących.

REKLAMA