REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd w "dużej" wspólnocie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota niezależnie od wielkości może powołać zarząd- czyli przekazać ciężar administrowania nieruchomością na rzecz jednej, lub kilku osób. Taki zarząd działa podobnie jak w przypadku spółek z o.o. czy akcyjnych.

Jak ustanowić zarząd?

REKLAMA

W umowie pomiędzy właścicielami lokali (akt notarialny), lub w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, można ustalić zasady zarządu nieruchomością. W tym przypadku jest to ustalenie, że administrowanie będzie przekazane zarządowi –jedno lub kilkuosobowemu.

W umowie(lub uchwale) możemy określić zarząd generalnie (tj. ustalić, że taka będzie forma zarządzania wspólnotą)- ustalić kadencję i ilość członków zarządu. Wybór konkretnych osób można pozostawić uchwale właścicieli- przy czym członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne (nie muszą za to być właścicielami lokali we wspólnocie).

Porada: Warto zastanowić się nad przekazaniem zarządu profesjonalistom!

REKLAMA

Wspólnota „Tęcza” planuje ustanowienie zarządu i przekazanie jego funkcji spółce zajmującej się tym profesjonalnie. Nie może tego zrobić wprost (musi to być osoba fizyczna), ale może wybrać np. Prezesa, lub innego pracownika spółki, który zawrze z nią odpowiednią umowę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 Jeżeli wspólnota liczy co najmniej 8 lokali (nawet jeśli nie wszystkie są wyodrębnione), powołanie zarządu jest obligatoryjne ! (chyba że postanowi się o ustanowieniu zarządcy). Właściciele lokali nie mogą sami zarządzać wspólnotą jak ma to miejsce w „małej wspólnocie” (do 7-u lokali).

Jakie są obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej ?

Zarząd jak już sama nazwa wskazuje musi kierować całą wspólnotą. Wiąże się to też z dbaniem zarówno o interesy lokatorów jako członków wspólnoty, jak również z odpowiednim zabezpieczeniem i administrowaniem budynkiem (budynkami). Do obowiązków można więc zaliczyć:

  • Zabezpieczenie techniczne budynku- kontrole stanu technicznego, przeprowadzanie remontów i niezbędnych napraw- np. instalacji elektrycznej bloku, czy docieplenie.
    • Po powołaniu, zarząd musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej.
  • Zapewnienie czystości w budynku, oraz na terenie przylegającym (np. zatrudnienie dozorców.)
  • Pobieranie opłat z tytułu użytkowania budynku: m.in. składek na fundusz remontowy oraz opłat komunalnych powstających przy użytkowaniu budynku- odprowadzanie nieczystości, czy wywóz śmieci. Zarząd powinien również zbierać składkę z tytułu eksploatacji części wspólnej budynku – np. opłat za energię elektryczną powstałych przy oświetlaniu klatki schodowej.
  • Ewidencjonowanie kosztów wspólnoty: prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz zaliczek wpłacanych z tego tytułu przez właścicieli.
    • Zarząd musi także prowadzić ewidencję właścicieli lokali, wraz z określeniem ich udziału w nieruchomości wspólnej.
  • Zobowiązania wobec właścicieli lokali we wspólnocie:
    • Poddanie się kontroli każdego z właścicieli- np. przedstawianie wyciągów z rachunków wspólnoty na żądanie członka wspólnoty
    • Składanie rocznego sprawozdania finansowego
    • Zwoływanie przynajmniej raz w roku (nie później niż w 1 kwartale) zebrania ogółu właścicieli.

Uprawnienia i ograniczenia Zarządu:

 Osobom, będącym członkami Zarządu przysługuje wynagrodzenie, odpowiadające nakładowi pracy wykonywanej na rzecz wspólnoty.

  • Zarząd kieruje sprawami wewnętrznymi wspólnoty, m.in.:
    • Organizuje zebrania wspólnoty
    • Zajmuje się poborem płatności- komunalnych i podatkowych (podatek od nieruchomości)
    • Zbiera głosy niezbędne do podjęcia uchwały (jeśli nie zwołano zebrania)
    • Określają roczny plan gospodarczy: pozwala on na oszacowanie kosztów niezbędnych m.in. do utrzymania, lub poprawienia stanu technicznego budynku, a także wyznacza kierunek dla rozwoju wspólnoty: np. dzierżawa pomieszczeń pod sklep, która pozwoli na odciążenie właścicieli od części opłat.
    • Określa wysokość opłat związanych z zarządem nieruchomością (za zgodą właścicieli.)
  • Zarząd reprezentuje wspólnotę w stosunku do osób trzecich np:
    • Zawiera umowy z przedsiębiorcami (np. na sprzątanie budynku),
    • Występuje w imieniu wspólnoty w urzędach i w sądach.
    • Może dochodzić roszczeń wspólnoty wobec osób trzecich

 Zarząd reprezentuje wspólnotę ! Jest ona odrębnym od właścicieli lokali podmiotem prawa. (tak, jak na przykład spółka jawna jest odrębnym podmiotem od wspólników).

OGRANICZENIA ZARZĄDU: Zarząd może działać samodzielnie w tzw. Sprawach nie przekraczających zwykłego zarządu nieruchomością- tj. najbardziej podstawowych, bądź niezbędnych kwestii. W innych sytuacjach, wymagana jest zawsze zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale, jednocześnie udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do dokonania określonej czynności.

Ustawa o własności lokali, przedstawia przykładowy katalog takich czynności, należą do nich m.in.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
  • na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania nowego lokalu
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu, o licytację mieszkania.
  • ustalenie, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali,
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
  • Ustanowienie funduszu remontowego, oraz wysokości składki.

Powyższe zapisy są jedynie przykładowymi. Ustanawiając zarząd wspólnota może wskazać inne czynności (np. generujące koszty przekraczające określoną kwotę np. 10.000 zł), jak również generalnie inne ograniczenia.

Wspólnota chce „patrzeć na ręce” zarządowi. W tym celu pozostawia Zarządowi na wydzielonym subkoncie kwotę do swobodnego wykorzystania na bieżące potrzeby (np. wynagrodzenie dla dozorców). Do pozostałych wydatków, oraz do funduszu remontowego, zarząd ma dostęp za zgodą upoważnionego do tego członka wspólnoty, który posiada hasła uwierzytelniające przelewy bankowe.

W dużych wspólnotach, może okazać się celowe powołanie „Komitetu właścicieli”, który będzie pełnił funkcję Rady Nadzorczej.

Nie jest to organ wspólnoty, jego powołanie i funkcjonowanie musi być precyzyjnie opisane w umowie, lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: ceny mieszkań mają być jawne. Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości nie ma nic przeciwko jawności cen mieszkań, ale ustawa musi być dobrze przygotowana, apelują deweloperzy do legislatorów. Czy ta rewolucja cenowa zmieni coś zasadniczo na rynku nieruchomości?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

REKLAMA

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

REKLAMA

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA