REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd w "dużej" wspólnocie

Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota niezależnie od wielkości może powołać zarząd- czyli przekazać ciężar administrowania nieruchomością na rzecz jednej, lub kilku osób. Taki zarząd działa podobnie jak w przypadku spółek z o.o. czy akcyjnych.

Jak ustanowić zarząd?

REKLAMA

W umowie pomiędzy właścicielami lokali (akt notarialny), lub w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, można ustalić zasady zarządu nieruchomością. W tym przypadku jest to ustalenie, że administrowanie będzie przekazane zarządowi –jedno lub kilkuosobowemu.

W umowie(lub uchwale) możemy określić zarząd generalnie (tj. ustalić, że taka będzie forma zarządzania wspólnotą)- ustalić kadencję i ilość członków zarządu. Wybór konkretnych osób można pozostawić uchwale właścicieli- przy czym członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne (nie muszą za to być właścicielami lokali we wspólnocie).

Porada: Warto zastanowić się nad przekazaniem zarządu profesjonalistom!

REKLAMA

Wspólnota „Tęcza” planuje ustanowienie zarządu i przekazanie jego funkcji spółce zajmującej się tym profesjonalnie. Nie może tego zrobić wprost (musi to być osoba fizyczna), ale może wybrać np. Prezesa, lub innego pracownika spółki, który zawrze z nią odpowiednią umowę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 Jeżeli wspólnota liczy co najmniej 8 lokali (nawet jeśli nie wszystkie są wyodrębnione), powołanie zarządu jest obligatoryjne ! (chyba że postanowi się o ustanowieniu zarządcy). Właściciele lokali nie mogą sami zarządzać wspólnotą jak ma to miejsce w „małej wspólnocie” (do 7-u lokali).

Jakie są obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej ?

Zarząd jak już sama nazwa wskazuje musi kierować całą wspólnotą. Wiąże się to też z dbaniem zarówno o interesy lokatorów jako członków wspólnoty, jak również z odpowiednim zabezpieczeniem i administrowaniem budynkiem (budynkami). Do obowiązków można więc zaliczyć:

  • Zabezpieczenie techniczne budynku- kontrole stanu technicznego, przeprowadzanie remontów i niezbędnych napraw- np. instalacji elektrycznej bloku, czy docieplenie.
    • Po powołaniu, zarząd musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej.
  • Zapewnienie czystości w budynku, oraz na terenie przylegającym (np. zatrudnienie dozorców.)
  • Pobieranie opłat z tytułu użytkowania budynku: m.in. składek na fundusz remontowy oraz opłat komunalnych powstających przy użytkowaniu budynku- odprowadzanie nieczystości, czy wywóz śmieci. Zarząd powinien również zbierać składkę z tytułu eksploatacji części wspólnej budynku – np. opłat za energię elektryczną powstałych przy oświetlaniu klatki schodowej.
  • Ewidencjonowanie kosztów wspólnoty: prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz zaliczek wpłacanych z tego tytułu przez właścicieli.
    • Zarząd musi także prowadzić ewidencję właścicieli lokali, wraz z określeniem ich udziału w nieruchomości wspólnej.
  • Zobowiązania wobec właścicieli lokali we wspólnocie:
    • Poddanie się kontroli każdego z właścicieli- np. przedstawianie wyciągów z rachunków wspólnoty na żądanie członka wspólnoty
    • Składanie rocznego sprawozdania finansowego
    • Zwoływanie przynajmniej raz w roku (nie później niż w 1 kwartale) zebrania ogółu właścicieli.

Uprawnienia i ograniczenia Zarządu:

 Osobom, będącym członkami Zarządu przysługuje wynagrodzenie, odpowiadające nakładowi pracy wykonywanej na rzecz wspólnoty.

  • Zarząd kieruje sprawami wewnętrznymi wspólnoty, m.in.:
    • Organizuje zebrania wspólnoty
    • Zajmuje się poborem płatności- komunalnych i podatkowych (podatek od nieruchomości)
    • Zbiera głosy niezbędne do podjęcia uchwały (jeśli nie zwołano zebrania)
    • Określają roczny plan gospodarczy: pozwala on na oszacowanie kosztów niezbędnych m.in. do utrzymania, lub poprawienia stanu technicznego budynku, a także wyznacza kierunek dla rozwoju wspólnoty: np. dzierżawa pomieszczeń pod sklep, która pozwoli na odciążenie właścicieli od części opłat.
    • Określa wysokość opłat związanych z zarządem nieruchomością (za zgodą właścicieli.)
  • Zarząd reprezentuje wspólnotę w stosunku do osób trzecich np:
    • Zawiera umowy z przedsiębiorcami (np. na sprzątanie budynku),
    • Występuje w imieniu wspólnoty w urzędach i w sądach.
    • Może dochodzić roszczeń wspólnoty wobec osób trzecich

 Zarząd reprezentuje wspólnotę ! Jest ona odrębnym od właścicieli lokali podmiotem prawa. (tak, jak na przykład spółka jawna jest odrębnym podmiotem od wspólników).

OGRANICZENIA ZARZĄDU: Zarząd może działać samodzielnie w tzw. Sprawach nie przekraczających zwykłego zarządu nieruchomością- tj. najbardziej podstawowych, bądź niezbędnych kwestii. W innych sytuacjach, wymagana jest zawsze zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale, jednocześnie udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do dokonania określonej czynności.

Ustawa o własności lokali, przedstawia przykładowy katalog takich czynności, należą do nich m.in.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
  • na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania nowego lokalu
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu, o licytację mieszkania.
  • ustalenie, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali,
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
  • Ustanowienie funduszu remontowego, oraz wysokości składki.

Powyższe zapisy są jedynie przykładowymi. Ustanawiając zarząd wspólnota może wskazać inne czynności (np. generujące koszty przekraczające określoną kwotę np. 10.000 zł), jak również generalnie inne ograniczenia.

Wspólnota chce „patrzeć na ręce” zarządowi. W tym celu pozostawia Zarządowi na wydzielonym subkoncie kwotę do swobodnego wykorzystania na bieżące potrzeby (np. wynagrodzenie dla dozorców). Do pozostałych wydatków, oraz do funduszu remontowego, zarząd ma dostęp za zgodą upoważnionego do tego członka wspólnoty, który posiada hasła uwierzytelniające przelewy bankowe.

W dużych wspólnotach, może okazać się celowe powołanie „Komitetu właścicieli”, który będzie pełnił funkcję Rady Nadzorczej.

Nie jest to organ wspólnoty, jego powołanie i funkcjonowanie musi być precyzyjnie opisane w umowie, lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

REKLAMA

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

W Łodzi na wyburzenie czekają budynki z niemal 2,3 tys. mieszkań. A jak w innych miastach?

W Polsce w ponadstuletnich kamieniach mieszka więcej niż 2,2 mln rodaków. Czy to bezpieczne? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

Wyjeżdżasz na długi weekend? Sprawdź, jak zabezpieczyć puste mieszkanie

W tym roku majówkowy weekend może być naprawdę długi, dlatego więcej Polaków niż przed rokiem planuje w tym czasie wyjazd. To niestety też idealny czas dla złodziei. Rok temu wiosną było średnio 6666 włamań miesięcznie! Jak się zabezpieczyć? 

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

REKLAMA