REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd w "dużej" wspólnocie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota niezależnie od wielkości może powołać zarząd- czyli przekazać ciężar administrowania nieruchomością na rzecz jednej, lub kilku osób. Taki zarząd działa podobnie jak w przypadku spółek z o.o. czy akcyjnych.

Jak ustanowić zarząd?

REKLAMA

W umowie pomiędzy właścicielami lokali (akt notarialny), lub w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, można ustalić zasady zarządu nieruchomością. W tym przypadku jest to ustalenie, że administrowanie będzie przekazane zarządowi –jedno lub kilkuosobowemu.

W umowie(lub uchwale) możemy określić zarząd generalnie (tj. ustalić, że taka będzie forma zarządzania wspólnotą)- ustalić kadencję i ilość członków zarządu. Wybór konkretnych osób można pozostawić uchwale właścicieli- przy czym członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne (nie muszą za to być właścicielami lokali we wspólnocie).

Porada: Warto zastanowić się nad przekazaniem zarządu profesjonalistom!

REKLAMA

Wspólnota „Tęcza” planuje ustanowienie zarządu i przekazanie jego funkcji spółce zajmującej się tym profesjonalnie. Nie może tego zrobić wprost (musi to być osoba fizyczna), ale może wybrać np. Prezesa, lub innego pracownika spółki, który zawrze z nią odpowiednią umowę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 Jeżeli wspólnota liczy co najmniej 8 lokali (nawet jeśli nie wszystkie są wyodrębnione), powołanie zarządu jest obligatoryjne ! (chyba że postanowi się o ustanowieniu zarządcy). Właściciele lokali nie mogą sami zarządzać wspólnotą jak ma to miejsce w „małej wspólnocie” (do 7-u lokali).

Jakie są obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej ?

Zarząd jak już sama nazwa wskazuje musi kierować całą wspólnotą. Wiąże się to też z dbaniem zarówno o interesy lokatorów jako członków wspólnoty, jak również z odpowiednim zabezpieczeniem i administrowaniem budynkiem (budynkami). Do obowiązków można więc zaliczyć:

  • Zabezpieczenie techniczne budynku- kontrole stanu technicznego, przeprowadzanie remontów i niezbędnych napraw- np. instalacji elektrycznej bloku, czy docieplenie.
    • Po powołaniu, zarząd musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej.
  • Zapewnienie czystości w budynku, oraz na terenie przylegającym (np. zatrudnienie dozorców.)
  • Pobieranie opłat z tytułu użytkowania budynku: m.in. składek na fundusz remontowy oraz opłat komunalnych powstających przy użytkowaniu budynku- odprowadzanie nieczystości, czy wywóz śmieci. Zarząd powinien również zbierać składkę z tytułu eksploatacji części wspólnej budynku – np. opłat za energię elektryczną powstałych przy oświetlaniu klatki schodowej.
  • Ewidencjonowanie kosztów wspólnoty: prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz zaliczek wpłacanych z tego tytułu przez właścicieli.
    • Zarząd musi także prowadzić ewidencję właścicieli lokali, wraz z określeniem ich udziału w nieruchomości wspólnej.
  • Zobowiązania wobec właścicieli lokali we wspólnocie:
    • Poddanie się kontroli każdego z właścicieli- np. przedstawianie wyciągów z rachunków wspólnoty na żądanie członka wspólnoty
    • Składanie rocznego sprawozdania finansowego
    • Zwoływanie przynajmniej raz w roku (nie później niż w 1 kwartale) zebrania ogółu właścicieli.

Uprawnienia i ograniczenia Zarządu:

 Osobom, będącym członkami Zarządu przysługuje wynagrodzenie, odpowiadające nakładowi pracy wykonywanej na rzecz wspólnoty.

  • Zarząd kieruje sprawami wewnętrznymi wspólnoty, m.in.:
    • Organizuje zebrania wspólnoty
    • Zajmuje się poborem płatności- komunalnych i podatkowych (podatek od nieruchomości)
    • Zbiera głosy niezbędne do podjęcia uchwały (jeśli nie zwołano zebrania)
    • Określają roczny plan gospodarczy: pozwala on na oszacowanie kosztów niezbędnych m.in. do utrzymania, lub poprawienia stanu technicznego budynku, a także wyznacza kierunek dla rozwoju wspólnoty: np. dzierżawa pomieszczeń pod sklep, która pozwoli na odciążenie właścicieli od części opłat.
    • Określa wysokość opłat związanych z zarządem nieruchomością (za zgodą właścicieli.)
  • Zarząd reprezentuje wspólnotę w stosunku do osób trzecich np:
    • Zawiera umowy z przedsiębiorcami (np. na sprzątanie budynku),
    • Występuje w imieniu wspólnoty w urzędach i w sądach.
    • Może dochodzić roszczeń wspólnoty wobec osób trzecich

 Zarząd reprezentuje wspólnotę ! Jest ona odrębnym od właścicieli lokali podmiotem prawa. (tak, jak na przykład spółka jawna jest odrębnym podmiotem od wspólników).

OGRANICZENIA ZARZĄDU: Zarząd może działać samodzielnie w tzw. Sprawach nie przekraczających zwykłego zarządu nieruchomością- tj. najbardziej podstawowych, bądź niezbędnych kwestii. W innych sytuacjach, wymagana jest zawsze zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale, jednocześnie udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do dokonania określonej czynności.

Ustawa o własności lokali, przedstawia przykładowy katalog takich czynności, należą do nich m.in.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
  • na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania nowego lokalu
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu, o licytację mieszkania.
  • ustalenie, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali,
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
  • Ustanowienie funduszu remontowego, oraz wysokości składki.

Powyższe zapisy są jedynie przykładowymi. Ustanawiając zarząd wspólnota może wskazać inne czynności (np. generujące koszty przekraczające określoną kwotę np. 10.000 zł), jak również generalnie inne ograniczenia.

Wspólnota chce „patrzeć na ręce” zarządowi. W tym celu pozostawia Zarządowi na wydzielonym subkoncie kwotę do swobodnego wykorzystania na bieżące potrzeby (np. wynagrodzenie dla dozorców). Do pozostałych wydatków, oraz do funduszu remontowego, zarząd ma dostęp za zgodą upoważnionego do tego członka wspólnoty, który posiada hasła uwierzytelniające przelewy bankowe.

W dużych wspólnotach, może okazać się celowe powołanie „Komitetu właścicieli”, który będzie pełnił funkcję Rady Nadzorczej.

Nie jest to organ wspólnoty, jego powołanie i funkcjonowanie musi być precyzyjnie opisane w umowie, lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

REKLAMA

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

REKLAMA

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

REKLAMA