Czy sprzedając nieruchomość zapłacę VAT?

Kiedy Urząd Skarbowy może się nami zainteresować ?

Zainteresowanie Urzędu Skarbowego, może wzbudzić sukcesywne i częste sprzedawanie nieruchomości.

Pan Jan postanowił sprzedać dużą nieruchomość. Nie mogąc znaleźć kupca, postanowił podzielić ją na kilka innych i sprzedawać oddzielnie. Każdą nieruchomość sprzedał innemu kupcowi, który odprowadzał podatek od czynności cywilnoprawnych.

W powyższym przykładzie US może uznać, że sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Skąd bierze się zainteresowanie US ?

Przepisy ustawy o VAT stwierdzają obowiązek podatkowy m.in. w sytuacji gdy: czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Urzędy skarbowe wychodzą więc z założenia, że osoba planująca sprzedawać sukcesywnie nieruchomości (nieważne w jakim celu i z jakiego źródła) już przy pierwszej czynności powinna zarejestrować się jako płatnik VAT i oddać 22% wartości sprzedanej nieruchomości tytułem podatku.

Co na to Sądy Administracyjne ?

W ciągu ubiegłego roku sądy zmieniły linię orzecznictwa. Przyznają obecnie rację podatnikom- sugerują, iż objęcie VAT nie jest automatyczne, nawet przy dużej częstotliwości sprzedaży. Każdy przypadek zaś należy rozpatrywać oddzielnie.

Przedstawiają także okoliczności, które wyłączają objęcie VAT:

• Sprzedaż nie może być związana z prowadzoną działalnością gospodarczą !
• Sprzedaż nieruchomości nie może mieć charakteru spekulacyjnego (kupujemy w celu dalszego zbycia- po wyższej cenie).
• Sprzedaży podlegają nieruchomości należące do majątku prywatnego sprzedawcy (np. nieruchomości odziedziczone, nabyte w dużym odstępie czasu od sprzedaży). Sprzedaż powinna mieć charakter „wyprzedaży” majątku.
• Sprzedaż nie może mieć charakteru stałej działalności obrotu nieruchomościami.
• Sprzedaż ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb (np. ma być przeznaczona na remont mieszkania, zakup samochodu itp.)- nie powinna wspierać prowadzonej działalności gospodarczej.

Dlaczego to duży problem ?

Sprzedaż nieruchomości „na rachunek własny” objęta jest podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Wynosi on 2% kwoty sprzedaży i ponoszony jest przez kupującego. Jeżeli jednak po fakcie Urząd Skarbowy uzna, iż sprzedaż powinna być objęta VAT- to sprzedający będzie musiał wyłożyć 22% wartości nieruchomości… których już może nie mieć.

Co robić gdy dostaniemy krzywdzącą decyzję Urzędu Skarbowego?

Od błędnej decyzji możemy (i powinniśmy) odwołać się do Dyrektora Izby Skarbowej. Jeżeli podtrzyma on niekorzystne rozwiązanie- otwiera to drogę do skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Przepisy podatku od towarów i usług są skomplikowane, sprawy związane ze sprzedażą nieruchomości mogą dotyczyć wysokich kwot- warto skorzystać z pomocy prawnika- profesjonalisty.

Podsumowanie

Jeżeli sprzedajesz własną nieruchomość, nie prowadząc działalności gospodarczej (zarówno faktycznie, jak i rejestrowanej) nie powinieneś płacić VAT. To samo tyczy się osób, które co prawda prowadzą działalność gospodarczą, ale w innym zakresie i sprzedają nieruchomości należące do ich prywatnego majątku, w sposób nie związany z działalnością.