Jak podzielić nieruchomość gruntową?

Stopień trudności: duży

Koszty: co najmniej 2000 złotych + ew. opłata adiacencka.

Zobacz także: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Wymagane dokumenty :

• dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości)
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, obowiązująca w dniu złożenia wniosku
• wstępny projekt podziału

Krok 1: sprawdzamy jak i czy możemy podzielić

Zaczynając proces, musimy się upewnić czy jesteśmy formalnie właścicielami gruntu. Nie jest to sprawa oczywista, ponieważ w wyniku nie przeprowadzenia postępowania spadkowego, lub nieuzupełnienia księgi wieczystej możemy mieć z tym problem. Najprostszym sposobem jest sprawdzenie księgi wieczystej (odpis z księgi- o ile nieruchomość ją posiada i tak jest niezbędny do przeprowadzenia podziału).

Następnie sprawdzamy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile gmina go posiada). W nim, w części dotyczącej m.in. naszej działki, sprawdzimy jaka jest minimalna wielkość pojedynczej działki, która może spełniać cele wyznaczone w planie (np. minimalna wielkość działki budowlanej)

Wydzielone działki rolne i leśne nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Chyba że celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej, lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami.

Zobacz także: Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

W sytuacji gdy nie ma planu, a została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie naszej nieruchomości, podział działki musi być z nią zgodny.

Kiedy podział nie musi być zgodny z planem/decyzją?

• kiedy dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami- w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich
• w celu wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze.

Jeżeli wniosek złożymy 6 miesięcy po uchwale rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu, lub po wyłożeniu planu do konsultacji – nasz wniosek zostanie zawieszony (na maksymalnie 6 miesięcy).

Krok 2: Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).

W celu dokonania podziału musimy uzyskać wypis i wyrys z katastru nieruchomości. Uzyskamy dzięki temu mapę katastralną, w oparciu o którą możemy sporządzić plan podziału. Kataster nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe.

Krok 3: Wstępny plan podziału

Zanim złożymy w Urzędzie Gminy wniosek o podział nieruchomości, musimy sporządzić wstępny plan podziału.

Plan opracowywany jest na mapie zasadniczej, lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu.

Wstępny plan możemy sporządzić sami, lub zlecić to geodecie.

Plan podziału nieruchomości gruntowej powinien zawierać:

• granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
• oznaczenie nieruchomości według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej lub innych dokumentów,
• powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi,
• naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu
• przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej

Zobacz także: Jak zasiedzieć służebność drogi koniecznej?

W przypadku podziału budynku:

• Podzielona nieruchomość musi przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego (od fundamentów do dachu).

W planie możemy popełnić sporo błędów (m.in. trzeba wytyczyć drogi dojazdowe do nieruchomości ) zalecane jest powierzenie tego zadania geodecie (koszt: 300- 400zł)

Zobacz także: Opłaty za użytkowanie wieczyste

Krok 4: opiniowanie planu.

Wniosek o zaopiniowanie planu podziału składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wraz z dokumentami:

• Potwierdzającymi tytuł własności (księga wieczysta, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt notarialny
• Wypisem z ewidencji gruntów i budynków (katester)
• Kopią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli ją posiadamy, a gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
• 3 odpisami projektu

Organ wydaje opinię formie postanowienia, od którego służy zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego

Zażalenie składamy za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie

Pozytywna opinia na temat wstępnego projektu podziału nieruchomości daje nam podstawę do sporządzania właściwego planu, który tym razem musi wykonać geodeta.

Krok 5: Projekt podziału nieruchomości.

O ile nie znaleźliśmy geodety na etapie planu podziału, musimy go wybrać teraz. Zważywszy na to że cena za czynności geodezyjne nie jest ustalona odgórnie, możemy zadać sobie trud poszukania geodety, którego usługi będą w naszym zakresie finansowym.

Zobacz także: Czy zasiedzenie można orzec bez udziału właściciela

Sprawdź czy geodeta któremu zlecasz plan ma odpowiednie uprawnienia.

Na tym etapie inicjatywę przejmuje geodeta, dokonując m.in. wytyczenia granic, określenia punktów granicznych, oznaczenia podziału na odpowiedniej mapie itp.

Naszym zadaniem jest zapewnienie geodecie dostępu do działki w celu dokonania pomiarów, możemy też uprzedzić o tym sąsiadów.

Po zakończeniu działań powinniśmy otrzymać dokumenty wskazane we wstępie niniejszej porady.

Zobacz także: Na czym polega sądowe zniesienie współwłasności

Średnie koszty: ok. 2000 zł za podział na 2 działki.

Krok 6: wniosek o podział nieruchomości.

Mapę z planem podziału, oraz wszystkimi dokumentami wskazanymi we wstępie niniejszej porady składamy wraz z wnioskiem (ponownie) do wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta. Zatwierdzenie wydawane jest w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Ostateczna decyzja administracyjna, jest podstawą do naniesienia zmian w księgach wieczystych (oraz ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli nie jesteśmy jedynym właścicielem/ użytkownikiem wieczystym wniosek musi być podpisany przez wszystkich współwłaścicieli/ współużytkowników [ chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem/burmistrzem/prezydentem gminy].

Zobacz także: Jak starać się o dopłatę na remont kamienicy?

Zalecenia i uwagi:

• + większość czynności może za ciebie wykonać geodeta.
• + zgłoś nowo powstałe nieruchomości do Wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu i załóż dla nich księgę wieczystą.
• + rozejrzyj się za geodetą proponującym najlepsze warunki.
• - jeżeli gmina uzna, że nieruchomości zyskały na wartości może naliczyć opłatę adiacencką.