Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy na starych zasadach tylko do końca roku

• Zmiany na rynku nieruchomości
• Odległość działki od szkoły i terenów zielonych
• Furtka dla gmin

Zmiany na rynku nieruchomości

We wrześniu 2023 r. weszły w życie przepisy ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688).

• Nowe prawo regulujące planowanie przestrzenne
• Decyzja o warunkach zabudowy na starych zasadach tylko do 31 grudnia 2025r.
• Limity odległości budynku mieszkalnego od szkoły podstawowej i zieleni publicznej
• Gminy mogą zrezygnować z zastosowania ustawowych limitów odległości
• Dodatkowe pół roku na uchwalenie planów ogólnych dla gmin
• Inwestorzy mają czas na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach do 31.12.2025r.
• Działki stracą na wartości

Nowelizacja tej ustawy jest największą do tej pory zmianą przepisów dotyczących organizacji i przebiegu procesów inwestycyjnych i planistycznych w Polsce. Nowe prawo będzie miało znaczący wpływ na rodzimy rynek nieruchomości.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, iż celem nowelizacji jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju kraju przy zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego, a także usprawnienie i uporządkowanie planowania, przede wszystkim na poziomie lokalnym.

Jak zatem założenie „uproszczenia procesu inwestycyjnego i zwiększenia skuteczności planowania przestrzennego” wpłynie na zwykłego obywatela, który planuje wybudować dom jednorodzinny?

Odległość działki od szkoły i terenów zielonych

Kluczowe i zarazem najbardziej kontrowersyjne z punktu widzenia inwestorów przepisy, zawiera artykuł 13 f ustawy, który określa gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Standardy te ustawodawca definiuje jako zasady zapewnienia dostępu do dwóch obiektów infrastruktury społecznej - szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Maksymalna odległość położenia działki ewidencyjnej od szkoły podstawowej wynosi 1500 m w miastach i 3000 m poza miastami. Co istotne, odległość powyższa liczona jest jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki do budynku szkoły podstawowej.

Kolejny obiekt infrastruktury społecznej wskazany w ustawie to obszary zieleni publicznej, określone jako tereny zieleni urządzonej lub tereny lasu, wyznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Odległość maksymalna działki ewidencyjnej od obszaru zieleni publicznej to 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha. Możliwość korzystania z terenów zielonych stanowi niezwykle istotny aspekt dla dobrostanu społeczeństwa, czy jednak uda się samorządom uzyskać zamierzony efekt za pomocą przepisów sztywno określających limity odległości od planowanej budowy i minimalnej powierzchni terenów zielonych?

Ciekawa sytuacja może mieć miejsce w przypadku rozproszonej zabudowy mieszkaniowej na wsiach. O ile limit 3000 m od granicy działki do szkoły można obronić argumentami natury ekonomicznej (obowiązek zapewnienia przez gminę bezpłatnego transportu do szkoły powyżej odległości 3 km od placówki edukacyjnej), to odległość od obszarów zieleni publicznej może być problematyczna. W gminach wiejskich zazwyczaj nie zakłada się parków czy ogródków jordanowskich, zwłaszcza o powierzchni równej bądź większej niż 3 hektary. W przypadku lasów, musiałyby to być tereny należące do Lasów Państwowych, oddalone maksymalnie o 3000 m od granicy działki, na której chcemy wybudować dom.

Większość lasów i zagajników, które wpisane są w krajobraz wiejski, stanowi własność prywatną rolników. O ile pojęcie obszarów zieleni publicznej nie nastręcza wątpliwości interpretacyjnych, problemem może okazać się, paradoksalnie, zdefiniowanie pojęcia szkoły podstawowej, w kontekście omawianych przepisów.

Reformy systemu oświaty, wprowadzenie gimnazjów, a następnie ich likwidacja, spowodowały sytuację, w której mniejsze szkoły podstawowe w gminach wiejskich zostały w wielu przypadkach zlikwidowane, a uczniowie stłoczeni w jednej, większej placówce oświatowej. Czasem w mniejszych szkołach uczą się dzieci z klas 1-3. Czy samo istnienie budynku szkoły podstawowej, w której prowadzenie zajęć edukacyjnych może zostać wznowione, będzie stanowić przesłankę do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a w planie ogólnym gminy, pobliskie działki zyskają status budowlanych? Czy szkoły niepubliczne będą brane pod uwagę?

Furtka dla gmin

Znowelizowana ustawa zostawia jednak organom samorządowym furtkę w zakresie przestrzegania ustawowych limitów; gmina może zrezygnować z ich zastosowania. Pytanie czy próba ujednolicenia systemu i pozostawianie gminom dowolności w tym zakresie nie doprowadzi do jeszcze większego chaosu w przedmiocie planowania przestrzennego.

Warto zaznaczyć, że środki na przeprowadzenie reformy dla gmin pochodzą z KPO, a wartość projektu przekracza 870 milionów zł.

Gminy mają czas na opracowanie planów ogólnych do 30 czerwca 2026r. Jednak inwestorzy będą mogli uzyskać (bezterminowe) decyzje o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach tylko do 31 grudnia 2025r. Decyzje o warunkach zabudowy uzyskane od 01.01.2026r. będą miały już określony (5 letni) termin obowiązywania. Jeżeli w planie ogólnym zostanie wyznaczony teren objęty zakazem zabudowy, to po 1 lipca 2026r. gmina będzie mogła zablokować realizację poszczególnych inwestycji budowlanych, a działki znajdujące się na tym terenie, staną się de facto bezwartościowe.