Będzie łatwiej pozbyć się najemcy

Możliwość oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przywrócono dopiero w nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w 2005 roku.

Jednocześnie najem takiego lokalu został wyłączony spod większości przepisów tej ustawy a opierał się na przepisach Kodeksu Cywilnego.

Taki zabieg miał zapewnić rozwój rynku najmu lokali i wyeliminować nielegalne zawieranie umów najmu. Okazało się jednak że przepisy te są niewystarczające.

Zmiany w ustawie mają sprawić, że osoba, która wynajmuje lokal, nie będzie musiała się obawiać, że lokator, który nie opuścił lokalu po wygaśnięciu umowy najmu, będzie zamieszkiwał nadal w lokalu, aż do czasu wykonania egzekucji.

Pod pojęciem najmu okazjonalnego lokalu należy rozumieć oddanie, na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, do używania lokal, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 2 ust. 1 pkt 13).

Ustawodawca zdecydował dodać do obecnie obowiązującej ustawy nowy rozdział 2a, który wprowadza szczegółowy katalog praw i obowiązków wynajmujących i najemców w zakresie najmu okazjonalnego lokalu.

Taka umowa najmu będzie mogła być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat, w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa o najem okazjonalny lokalu powinna w szczególności zawierać:

• pouczenie najemcy o trybie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu;
• oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu właściciela;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja.

Co istotne, obowiązek najemcy wskazania lokalu, o którym mowa powyżej, co do zasady ma być potwierdzony oświadczeniem woli z notarialnie poświadczonym podpisem, osoby, u której ma zamieszkać osoba eksmitowana. Zapis ten ma na celu wyeliminowanie potencjalnej możliwości wskazywania fikcyjnych adresów.

Jeżeli najemca utraci możliwość eksmisji do lokalu wskazanego w oświadczeniu ma obowiązek w terminie 7 dni podać inny lokal w którym mógłby zamieszkać po ustaniu stosunku prawnego.

Maksymalna wysokość wynagrodzenia notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy oświadczeniu najemcy nie może być większa niż 1/5 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

---

Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu będzie mogło być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie ewentualnych należności, które przysługiwałyby wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie będzie mogła przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy o najem okazjonalny lokalu.

Wysokość proponowanej kaucji jest o połowę niższa od maksymalnej przewidzianej w ustawie.

Strony mają obowiązek sporządzenia umowy oraz ewentualnych jej zmian w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa ta będzie stanowiła dowód w sprawie w sytuacji ewentualnego sporu.

Najem okazjonalny a urząd skarbowy

Właściciel będzie miał obowiązek zgłoszenia podpisania umowy o najem lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Przewidziany termin na dokonanie zgłoszenia to 14 dni od podpisania umowy.

Zgodnie z nowelizacją, przewiduje się ustanowienie jednej stawki podatku ryczałtowego z tytułu najmu mieszkań w wysokości 8,5% - niezależnie od rocznej wartości czynszu. Ma to zachęcić wynajmujących do unikania szarej strefy.

Niedopełnienie obowiązku spowoduje wyłączenie stosowania przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów.

Na żądanie najemcy właściciel będzie miał obowiązek przedstawić dokument poświadczający to zgłoszenie.

Z tytułu najmu okazjonalnego, oprócz czynszu, właściciel będzie mógł pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa będzie stanowić inaczej.

Podwyżki czynszu będą możliwe jedynie w oparciu o postanowienia umowy. Ustawodawca w zakresie zasad i trybu dokonywania podwyżek czynszu daje stronom swobodę w kształtowaniu treści umowy w tym zakresie.

Rozwiązanie umowy

Po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel przedstawi najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Jeżeli najemca nie zastosuje się do tego żądania, właściciel będzie miał prawo przeprowadzić egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, jakim będzie notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Egzekucja odbędzie się do lokalu, jaki najemca wskazał w umowie najmu.

Właściciel ma obowiązek dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dokumentów potwierdzających przyczyny opróżnienia lokalu przez najemcę i niewykonania przez niego tego obowiązku.

Do wniosku powinno być dołączone potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym.