Hipoteka bankowa- szczególny rodzaj hipoteki

Do powstania hipoteki bankowej nie jest wymagana konieczność dochowania formy aktu notarialnego jako nośnika oświadczenia woli o jej ustanowieniu czy zachowanie wymogu formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Szczególne uregulowania pozwalają zaoszczędzić koszty, przyśpieszyć procedurę kredytową ograniczyć formalności.

Przedmiot hipoteki

Przedmiotem hipoteki bankowej mogą być:

• nieruchomości stanowiące własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku,
• użytkowanie wieczyste,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Katalog ten jest zamknięty (nie można ustanowić hipoteki bankowej na innych prawach)

Hipoteki nie można także ustanowić na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (subintabulat).

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Hipoteka bankowa powstaje z chwila wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą obciąża (wpis ma charakter prawotwórczy- konstytutywny).

Dokumentami potrzebnymi w sądzie wieczystoksięgowym są dokumenty bankowe.

Mają one taką samą moc ja dokumenty urzędowe i są to:

• księgi rachunkowe banków,
• wyciągi z ksiąg rachunkowych banku,
• dokumenty obejmujące oświadczenia woli instytucji bankowej w zakresie jej uprawnień i obowiązków.

Dwa ostatnie muszą spełniać określone wymogi formalne:

• muszą być podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku;
• muszą być opatrzone pieczęcią banku

Charakter prawny dokumentów bankowych

Czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem bankowym ma datę pewną od daty dokumentu.

Czynność prawna ma datę pewną także w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym-od daty dokumentu urzędowego. W związku z tym, że bank jest instytucją zaufania publicznego, dokument bankowy z datą pewną jest dokumentem równorzędnym dokumentom poświadczonym przez notariusza.

Oświadczenie ustanawiającego

Dla ujawnienia hipoteki bankowej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd dla:

• nieruchomości,
• lub gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,
• lub ograniczonych praw spółdzielczych.

Jako zabezpieczenie służy dołączenie do zgłoszenia, złożonego przez właściciela nieruchomości ( użytkownika wieczystego/uprawnionego z tytułu praw spółdzielczych ograniczonych), oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Często to oświadczenie zawarte jest w dokumencie bankowym np. umowie kredytowej. Oświadczenie to może zostać złożone również przez pełnomocnika- dokument pełnomocnictwa musi zostać sporządzony w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W hipotekach innych niż bankowa, oświadczenie ustanawiającego musi mieć formę aktu notarialnego

Charakter prawny wpisu

Wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny tzn. prawotwórczy.
Sama hipoteka bankowa powstaje z mocą wsteczna z chwilą złożenia wniosku o jego dokonanie. W czasie miedzy złożeniem wniosku do sądu a dokonaniem wpisu istnieje ekspektatywa hipoteki bankowej przysługująca bankowi.

Należy pamiętać że liczy się godzina i minuta dnia w którym wpłynął do wydziału ksiąg wieczystych sadu rejonowego wniosek o wpis. 

Zabezpieczenie odsetek

Jeżeli odsetki są stałe, jedna hipoteka bankowa umowna zwykła zabezpieczy zarówno wierzytelność główną jak i odsetki.

Jeżeli odsetki są zmienne wierzytelność banku z ich tytułu będzie mogła być zabezpieczona wyłącznie hipoteką kaucyjną, bo wysokość tych odsetek jest nieustalona.

W takim przypadku mamy do czynienia z dwiema hipotekami umownymi: zwykłą oraz kaucyjną.

Gdy odsetki są zmiennych, wniosek o ujawnienie zabezpieczenia w księdze wieczystej powinien w swojej treści zawierać zadanie wpisu dwóch hipotek bankowych na rzecz banku.

Jeżeli żądanie dotyczy wpisu wyłącznie hipoteki bankowej umownej zwykłej zabezpieczającej wierzytelność główną i odsetki zmienne wówczas sąd wieczystoksięgowy odmówi dokonania wpisu.

Odrębny rodzaj hipoteki

Hipoteka bankowa nie jest typową hipoteka umowną.

O atypowości hipoteki bankowej decydują:

• umieszczenie regulacji w ustawie Prawo bankowe
• jest to przywilej dla banku i jego klientów celem uproszczenia i odformalizowania- nie jest potrzebna wizyta u notariusza,
• wysoki stopień pewności dokumentów bankowych stanowiących podstawę wpisu,
• złagodzone wymogi formalne w porównaniu ze znacznym rygoryzmem postępowania wieczystoksiegowego
• instytucje wspomagające: księgi wieczyste wraz z ich domniemaniami, powództwo z art. 10 KWU oraz z art. 189 KPC dodatkowo wzmacniają bezpieczeństwo obrotu.