Wywłaszczenie gruntu pod drogę w trybie specustawy – kwestie związane z odszkodowaniem

Wywłaszczenie pod drogę

Budowa drogi wymaga uzyskania praw do nieruchomości, przez które droga będzie przebiegała. Proces pozyskiwania gruntów pod budowę dróg w przeszłości był bardzo skomplikowany i czasochłonny, co wynikało przede wszystkim z braku odpowiednich przepisów, które pozwalałyby sprawnie uzyskać możliwość zaplanowania i zrealizowania inwestycji drogowej niezależnie od konieczności ustalenia i wypłaty odszkodowań dla właścicieli gruntów za utracone nieruchomości lub ich części. Wywłaszczenie pod drogę jest formą przymusowego odebrania prawa do nieruchomości od obywateli (od osób fizycznych oraz osób prawnych). Zgodnie z art. 21 Konstytucji RP wywłaszczenie w Polsce jest możliwe wyłącznie na cele publiczne i może nastąpić wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Drogi krajowe są własnością Skarbu Państwa, natomiast drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie są własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego.

Aktem prawnym regulującą tryb i sposób wywłaszczenia nieruchomości pod budowę dróg jest Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana specustawą drogową. Ustawa ta powstała po to, aby przyspieszyć i uprościć procedurę realizacji inwestycji drogowych oraz aby ułatwić przejmowanie gruntów prywatnych na cele drogowe, co rzeczywiście nastąpiło. W związku z tym, że przejmowanie gruntów na cele inwestycji drogowej odbywa się sprawnie, nadal wiele do życzenia pozostawiają procedury administracyjne, których celem jest ustalenie słusznego odszkodowania dla właścicieli wywłaszczonych gruntów i ich wypłata. Na tym polu postępowania administracyjne toczą się długo, bardzo często zbyt długo.

Podstawa do wywłaszczenia

Podstawą do wywłaszczenia gruntu na cele drogowe jest tak zwana decyzja ZRID, czyli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wydawana jest przez wojewodę w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich lub przez starostę w przypadku dróg powiatowych i gminnych. Decyzja ZRID zawiera dane które są kluczowe dla całego postępowania wywłaszczeniowego. W decyzji tej następuje: określenie linii rozgraniczających teren, zatwierdzenie podziału nieruchomości, oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które przechodzą na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, określenie szczególnych wymagań dotyczących zabezpieczenia placu budowy oraz prowadzenia robót, ustalenie obowiązku budowy oraz okresu użytkowania tymczasowych konstrukcji budowlanych, określenie obowiązku oraz terminów rozbiórki istniejących budynków, które nie są przewidziane do dalszego użytkowania oraz tymczasowych konstrukcji budowlanych.

Ustalenie i wypłata odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi następuje w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz właśnie specustawy drogowej. Wywłaszczenie pod drogę nieruchomości następuje w dniu, kiedy decyzja ZRID stała się ostateczna, to znaczy w dniu wydania decyzji administracyjnej przez organ drugiej instancji (jeżeli decyzja została zaskarżona). Decyzja o ustaleniu wysokości odszkodowania wydawana jest w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, a w przypadku gdy decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, w terminie 60 dni od dnia nadania tego rygoru.

Wysokość odszkodowania organ administracji ustala w oparciu wycenę nieruchomości przygotowaną przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, przy czym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID przez organ I instancji ale według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie powinno odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości, dlatego operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisami regulującymi sposób sporządzania operatów szacunkowych nieruchomości. Przy szacowaniu wartości nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wypłata odszkodowania

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania powinna być określona zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, wówczas wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z nowego przeznaczenia. Strona może i powinna brać aktywny udział w postępowaniu odszkodowawczym, powinna zapoznać się z operatem szacunkowym oraz w razie wątpliwości, powinna złożyć zastrzeżenia do operatu szacunkowego. W zastrzeżeniach można kwestionować ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, błędy merytoryczne, błędny dobór nieruchomości podobnych oraz zastosowane współczynniki korygujące. Bardzo często zdarza się, że sama strona zleca przygotowanie własnego prywatnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu, którego opinia nie jest wiążąca dla organu administracyjnego, ale organ powinien taki operat włączyć do materiału dowodowego i rozważyć go jak każdy dowód w sprawie. Nierzadko strony korzystając z pomocy rzeczoznawców majątkowych, składają pisemne zastrzeżenia do operatu szacunkowego, do których to zastrzeżeń rzeczoznawca wyznaczony przez organ musi się odnieść. Nierzadko wskutek takich zastrzeżeń, biegły dokonuje autokorekty operatu, co może wpłynąć na podwyższenie odszkodowania. Po przyjęciu operatu szacunkowego i ocenie wszystkich dowodów w sprawie, organ I instancji wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania.

Wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni liczonych od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stałą się ostateczna. Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomość wywłaszczoną pod drogi, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji w decyzji ustalającej odszkodowanie, niezależnie od tego, czy zostało wniesione odwołanie od decyzji. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Wysokość przyznanego odszkodowania powinna zostać powiększona o kwotę równą 5% wartości odszkodowania w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją ZRID wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni licząc od: 1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, 2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności, 3. w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Dodatkowo, w przypadku gdy decyzja ZRID dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zamieszkałemu w tym budynku, organ powiększa o kwotę 10 000 zł.