Umowa najmu okazjonalnego z obcokrajowcem

Przepisy - otoczenie prawne

Prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego lokal mieszkalny regulowane są przez:

• ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• Kodeks cywilny.

Ważne kwestie dla obcokrajowca

Meldunek

Dla obcokrajowców to jest ważny aspekt. Wynajmującym trzeba to często dobrze wytłumaczyć. Obcokrajowiec potrzebuje mieć adres w Polsce. A prawo do meldunku wynika z przepisów i nie można najemcy zabronić zameldowania się w lokalu. Dlatego bezpieczniej jest zawrzeć umowę na czas określony. Najemca może się zameldować na podstawie umowy najmu na okres wynikający z tej umowy. Obcokrajowcy często zapisują dzieci do szkół rejonowych i w umowie najmu proszą o wpisanie także dzieci jako współmieszkających.

Legalność pobytu w Polsce

Zależy od kraju: karta pobytu, wiza, pozwolenie na pracę. Trzeba zweryfikować dokumenty w zależności od kraju, z jakiego pochodzi nasz najemca.

Język umowy musi być zrozumiały dla najemcy.

Jak przygotować umowę najmu?

Skoro język umowy ma być zrozumiały dla najemcy to mamy 2 opcje:

• wersja polsko-angielska, jeśli najemca zna ten język
• albo najemca daje umowę do tłumacza przysięgłego, który mu tłumaczy umowę i podpisuje się na niej. Jest to droższa opcja, ale na wypadek problemu z najemcą zabezpiecza wynajmującego.

Załączniki do umowy

Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia 3 załączniki potrzebne do zawarcia takiej umowy:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu

Dodatkowym bardzo ważnym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy, zawierający stany liczników, opis lokalu na dzień wydania go najemcy. Załącznikiem do protokołu może być lista wyposażenia. Warto ją przygotować i dokładnie spisać, co pozostawiamy w lokalu. Może się nam to przydać, gdy będziemy odbierać od najemcy lokal i okaże się, ze jakieś wyposażenie jest niekompletne albo uległo zniszczeniu. Jeśli korzystamy z usługi agenta nieruchomości to najczęściej dba o skompletowanie tych dokumentów i odpowiednią dokumentację fotograficzną, aby uniknąć potem problemów z weryfikacją stanu lokalu po zakończeniu umowy najmu.

Inne dokumenty wynikają z zapisów umowy najmu i jeśli są wymienione w treści powinny stanowić załączniki do umowy.

Weryfikacja obcokrajowca

To bardzo ważny etap całej transakcji i wcale niełatwy do przeprowadzenia. W Polsce pojawiają się już firmy oferujące usługi weryfikacji najemcy. Jeszcze niedawno był to temat tabu. W innych krajach najemcy są już od dawna przyzwyczajeni, że przed podpisaniem umowy najmu zostaną poproszeni o wykazanie swojej zdolności do regulowania zobowiązań wynikających z umowy najmu czy czynszu najmu i wszystkich innych opłat, do których ponoszenia są zobowiązani.

Praktyką stosowaną na rynku są też referencje od poprzednich wynajmujących. Dzięki temu możemy czuć się bezpieczniej. Warto trochę poznać naszego kandydata i poświęcić czas na rozmowę o jego planach, dowiedzieć się, jaki jest powód pobytu w Polsce, gdzie pracuje, czy będzie mieszkał sam, czy z inną osobą, czy ma zwierzęta.

Zabezpieczenia dla wynajmującego

Prawnicy zgodnie piszą w tym temacie, że w przypadku obcokrajowców najlepszym i najskuteczniejszym zabezpieczeniem jest wyższa kaucja. W przypadku najmu okazjonalnego może ona wynosić maksymalnie 6-krotność czynszu najmu. Oczywiście możemy korzystać z rygoru egzekucji co do płatności, poręczeń osób trzecich. Warto jednak zastanowić się nad skutecznością egzekwowania tych praw w przypadku obcokrajowca. Szczególnie, kiedy opuści nasz kraj. Kto i gdzie będzie go szukać, aby wyegzekwować pieniądze zgodnie z tytułem egzekucyjnym.

Ważne pytania, które warto zadać, zanim pojedziesz na prezentację i zaczniesz pisać umowę

Oczywiście każdy z wynajmujących może sobie sam przygotować własny zestaw pytań. Ja, pracując już wiele lat na tym rynku, mam swoją wypracowaną listę, do której dodaję ciągle kolejne pytania po realizacji nowych zleceń. I nie chodzi tu o odpytywanie naszego kandydata jak w szkole. Ale jeśli w naszym mieszkaniu nie zgadzamy się na zwierzęta to warto ten temat poruszyć już na początku. Jeśli nie chcemy, aby w naszym mieszkaniu przebywało więcej, niż określona liczna osób też warto to zasygnalizować na początku.

Czy nasi najemcy rozumieją rozliczanie mediów i nie będą zaskoczeni jak dostaną dopłatę za wodę albo ogrzewanie. Bo może w ich kraju sposób rozliczeń wygląda inaczej. Czy mogą dowolnie zmieniać aranżację wnętrza, wiercić dziury w ścianach na obrazki, przemalować ściany. Dla niektórych to sprawa oczywista, dla innych nie wymagająca zgody wynajmującego. I konflikt w trakcie współpracy może się pojawić z tego tytułu. Czy rozumieją, co to jest umowa najmu okazjonalnego i że będą potrzebowali tłumacza przysięgłego?

Wynajem - co może pójść nie tak?

• Nie zweryfikujemy dobrze naszego najemcy i w trakcie współpracy okaże się, ze nie ma pracy i przestanie nam płacić.
• Nie zweryfikujemy, jaki adres podał nam do eksmisji i okaże się, że oświadczenie jest wadliwe i nie pozwoli na skuteczne skorzystanie z niego.
• Nie zadbamy o podpisanie umowy w języku zrozumiałym dla najemcy i najemca w razie sporu wykaże, że nie rozumiał treści umowy.
• Nie przygotujemy dobrze protokołu zdawczo-odbiorczego i nie będziemy mogli dochodzić w razie sporu z najemcą naszych praw.
• Skorzystamy z umowy z internetu bez weryfikacji, czy nie zawiera ona zapisów niezgodnych z przepisami prawa. W razie sporu z najemca takie zapisy nie są obowiązujące. Często klienci błędnie zapisują okresy i sposób wypowiedzenia umowy.

Proces zawarcia umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem jest pracochłonny i można popełnić wiele błędów. Przeprowadziłam już dziesiątki klientów przez takie umowy i widzę, że ważnym elementem jest tu także zaufanie. Najemca przyjeżdżając do obcego kraju ma też swoje obawy. Jeśli musi wpłacić wyższą kaucje boi się, czy wynajmujący mu ją potem zwróci. Czy nie wypowie mu umowy w trakcie z jakiegoś powodu. Każda ze stron ma ograniczone zaufanie do drugiej i chce się maksymalnie zabezpieczyć. Jeśli nie ma pomiędzy nimi kogoś, kto to zaufanie zbuduje i pomoże wypracować rozwiązania dobre dla najemcy i wynajmującego taka transakcja może nie dojść do skutku. A dodatkowym aspektem są tu jeszcze różnice kulturowe i zwyczaje. Nawet sposób oddania kluczy na koniec najmu może funkcjonować inaczej w różnych krajach. I jeśli nie zadbamy o wszystkie szczegóły zostaniemy z kluczem w skrzynce bez najemcy i bez podpisanego protokołu. Otrzymamy jedynie smsa.

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl