Ukończony budynek traci pozwolenie - co dalej?

• Problemy z pozwoleniem budowlanym możliwe po latach
• Złożenie dokumentów jak dla pozwolenia
• Pozwolenie na użytkowanie może jednak stanowić kłopot?

Wnioskowanie o pozwolenie na budowę zwykle kojarzy się z bardzo wstępnym etapem inwestycji budowlanej, na którym nie została jeszcze wbita nawet pierwsza łopata. Trudno się dziwić, bo taka sytuacja jest zdecydowanie najczęstsza. W praktyce można czasem jednak spotkać się z przypadkami, które są jednocześnie o wiele rzadsze i znacznie ciekawsze. Przykładem może być sytuacja, w której doszło do uchylenia lub stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę ukończonego i użytkowanego już budynku (np. ze względu na niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają co dzieje się w takim dość nietypowym przypadku. 

Problemy z pozwoleniem budowlanym możliwe po latach

Dla wielu czytelników zaskakujący bywa sam fakt, że budynek wzniesiony na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę może po kilku lub nawet kilkunastu latach ową decyzję „utracić”. Warto przypomnieć, że zgodnie z artykułem 16 kodeksu postępowania administracyjnego: „Decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne”. 

Jednocześnie ten sam przepis (art. 16 KPA) wprowadza zasadę sądowej kontroli decyzji ostatecznych pozwalającą na ich zaskarżanie do sądu administracyjnego. Eliminacja decyzji o pozwoleniu na budowę z obrotu prawnego (poza orzeczeniem sądu administracyjnego) jest możliwa również na skutek wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 - 151 KPA) lub stwierdzenia nieważności tejże decyzji (art. 156 - 158 KPA).

Dość często, w praktyce mamy do czynienia z sytuacją, w której inwestorzy pomimo postępowania prowadzonego przez sądy administracyjne decydują się na rozpoczęcie prac budowlanych. Wspomniane postępowanie może być tak przewlekłe, że ostateczne rozstrzygnięcie sprawy nastąpi już po zakończeniu prac budowlanych i oddaniu budynku do użytkowania. Co należy robić w takim kłopotliwym przypadku? Odpowiedź na to pytanie znajduje się poniżej.

Złożenie dokumentów jak dla pozwolenia

Sposób postępowania w sytuacji polegającej na tym, że wyeliminowane z obrotu prawnego zostało pozwolenie na budowę ukończonego budynku, wciąż wzbudza kontrowersje. Nawet w Internecie znajdziemy różne, czasem dość rozbieżne opinie prawników na ten temat. Kontrowersji na pewno nie wzbudza opinia, że pozostawienie sprawy w pierwotnym stanie spowodowanym eliminacją pozwolenia na budowę nie jest możliwe i zasadne. 

Wydaje się też, że zarówno uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i stwierdzenie jej nieważności nie powinno skutkować uznaniem budynku za samowolę w rozumieniu artykułu 48 prawa budowlanego. Inwestor w trakcie wykonywania prac budowlanych posiadał bowiem pozwolenie na budowę, które dopiero później zostało wyeliminowane z obrotu prawnego (zobacz na przykład: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2007 r. - sygn. akt: II OSK 167/06). W orzecznictwie oraz komentarzach prawnych możemy spotkać się z poglądem, że analizowana sytuacja wymusza przeprowadzenie postępowania naprawczego. 

Taki pogląd znajdziemy między innymi w dwóch komentarzach do ustawy prawo budowlane (zobacz: A. Plucińska-Filipowicz, T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 51 oraz A. Gliniecki [w:] A. Despot-Mładanowicz, Z. Kostka, A. Ostrowska, W. Piątek, A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2016, art. 51). Pierwszy z wymienionych komentarzy wskazuje, że procedura naprawcza w razie usunięcia pozwolenia na budowę z obrotu prawnego będzie polegała na złożeniu przez inwestora pełnej dokumentacji. Mowa o dokumentach, które odpowiadają wymogom stawianym przy wnioskowaniu o pozwolenie na budowę. 

Pozwolenie na użytkowanie może jednak stanowić kłopot?

W kontekście analizowanej kwestii, warto pamiętać o pozwoleniu na użytkowanie budynku, który później został pozbawiony pozwolenia na budowę. Pozwolenie na użytkowanie stanowi bowiem przeszkodę dotyczącą możliwości prowadzenia postępowania naprawczego. Właśnie dlatego uchylenie ostatecznej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę powinno skutkować wznowieniem przez organ administracji postępowania odnośnie pozwolenia na użytkowanie. 

Jeżeli chodzi o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, to opinie są niestety podzielone. Część ekspertów prawnych uważa bowiem, że taka sytuacja również prowadzi do wznowienia postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na użytkowanie. Inny pogląd zakłada, że stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę skutkuje również przesłanką do stwierdzenia nieważności powiązanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl